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効率よく資産を増やして行くには(この先も、本当に借金をしながら物件を増やす形の投資手法)でいいのだろうか

収益性さえあれば、次から次へと借金をして、大きくできるのが不動産投資です

利益が上がらない状態で、借入金の増加を警戒する

借金をするとなぜ破産しやすいのか
短期間にリタイアするには1棟ものを買う必要がある
この先も、本当に借金をしながら物件を増やす形の投資手法でいいのだろうか


効率よく資産を増やして行くには(本当に借金をしながら物件を増やしていっていいのだろうか)あれこれ

 

 

 

 

 
積算評価もあり収益還元評価もある物件を、


フルローンで購入していく手法は、


短期間で資産規模と毎月のキャッシュフローを、


拡大するのには適しています。

 

 

この方法を繰り返せば、早期リタイアも可能になりますが、


反面、リスクが伴い、銀行や仲介会社、家賃保証会社、


管理会社に支払った後の、


残り物を受け取るだけの経営になる可能性があります。

 

 

 

中古のRCは、メンテナンスに、


多額の費用がかかる上、固定資産税や、


銀行へのローン返済額も、


年間で何百万円単位にもなります。

 

 

 

物件取得時の仲介手数料や、不動産取得税も高額です。

 

 


中でも、最も大きなリスクを負う大家さんが、


最もリターンが少ないことになりかねません。

 


リスクの少ない不動産仲介会社が最も儲かったりするのです。

 

 

売主、買主からの両方からの仲介手数料が何百万円、


時には何千万円になったりします。

 

 

借り入れによる資金の調達は、

 

利益を出して税金を支払うよりも、

 

金利を支払った方が節税効果が生まれ

 

メリットが大きいのですが、


資金を貸してくれる銀行の意向を気にするあまり、


まったく新しいスキームを行うための投資は、


実施しにくいものになるかもしれません。

 


なので、どうすれば、効率よく、


資産を増やしていけるかです。

 

 

一つは自己資本比率を高めることと、


もう一つはローンのない不動産を持つことです。

 

 

そこで、ローンを組まずに、


残存価格が認められない物件を、


安い値段で、現金購入していくというスタイルは、


果たして成り立つのでしょうか。

 


木造築古物件は、不動産取得税や、固定資産税、


保険料が割安で運用コストがあまりかからないことがメリットです。

 


木造築古物件などは、


不動産取得税は、わずか数万円程度だったりしますので、


固定資産税にしても、年間数万円のケースもあります。

 

 

なので高い利回りが得られることになります。

 

 

 


耐用年数が過ぎた物件は、


建物の資産価値はほとんどなくても、


毎月確実にキャッシュフローが得られます。

 

 

 


しかし築古物件にもリスクがあって、


それは利回りが高いのは、


その分リスクも、高いということなので、


やはり、入居者が確保できるか、


建物の老朽化によるトラブルは付きまといます。

 

 


潜在価値のある築古物件を格安で購入して、


建物の長寿命化と、表面の見た目のリフォームを同時に行って、


賃貸に出すという方法は、リスクが少なく、


安定的に、賃貸運営が出来ると思います。

 


しかし、古い物件にも良い物件と悪い物件がありますので、


見極めが大事になってきます。

 


築古物件にも、建物の構造部分まで、傷んでおり、


人が住むには、どうにもコストがかかりすぎるものと、


壁や床などの表面的な部分は傷んでいるものの、


構造部分はしっかりしていて、


少し手を加えれば、賃貸住宅として、


十分成り立つものの両方があります。

 


この辺の見極めが大事で、下手をすると、


手間暇がかかる割には、儲からないことにもあり、


木造築古物件は、賃貸経営にとっての命である、

 

建物の品質を見極める特別なスキルも、

 

必要になってくるでしょうね。

 

 

 

土地値が低く、総投資額は低くても、賃貸需要が望める地域で、


新築同様までリフォームするコストを計算に入れた価格で指値をして、


現金購入するというやり方が、負債がありませんので安全で、


楽しみながら資産を増やせる方法の一つだと思いますよ。

 

 


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