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不動産投資、信用保証協会の利用(大家さんのお金の借り方)

不動産投資、信用保証協会の利用(大家さんのお金の借り方)についてあれこれ

 

 

金融機関の融資には、借りやすい融資と、


そうでないものがあります。

 

 

借りやすい融資は、信用保証付き融資になります。

 

 

大家さんが融資を受けるときには、


事業性融資の範ちゅうで、


最も借りやすい融資の一つが、


信用保証協会付きの融資になってきます。

 

 

しかし不動産賃貸業をしている個人が、


全員保証協会の保証を受けられるかというと、


そうではありません。

 

 

条件は中小企業者となっています。

 

 


サラリーマンの兼業を中小企業者と見るか、


サラリーマンの副業とみるか各保証協会によって、


明確な基準が設けられているわけではありませんが、


一般的に保証協会では、例えば、


サラリーマン大家さんが融資を受ける場合は、


家賃収入と給与収入のどちらが多いかで判定します。

 

 

家賃収入が給与収入を超えていれば賃貸事業の方を本業とみて、


サラリーマンでも良いという保証協会が多くなります。

 

 

急速に拡大しているサラリーマン大家さんは、


ある程度、収益物件の購入を重ねると、


給与収入よりも家賃収入のほうが多くなってきますので、


審査の土俵に上がりやすいです。

 

 


一方で、就業時間でみる保証協会もあります。

 

 

サラリーマンならば一週間のうちで月曜から金曜まで、


会社員として働いているはずです。

 


兼業大家さんの場合は、事業に従事する時間は、


そのサラリーマンの仕事を終えてからの時間です。

 

 

土、日曜と平日の早朝と出社後です。

 

 

サラリーマンとして働いている時間と、


事業に充てている時間のバランスでみて、


事業に充てている時間があまりにも少ないと、


中小企業者とみなしてもらえなかったりします。

 

 


では個人事業主として見られないサラリーマンの場合は、


保証協会付き融資を、受けるにはどうすれば良いのか、


それは、法人として申し込むということになります。

 

 

法人ならば中小企業ということで、

 

保証協会付き融資を受けられます。

 

 

個人に対して、アパートローンの融資もしますが、


ほとんどは、地主等資産家向けです。

 

 

一部銀行の個人融資には属性の良いサラリーマンらに、


アパートローンの門を開いていますが、


あくまで個人ローンの延長に過ぎず、


年間給与収入の30倍を超えた借入をするのは、


難しいと言われています。

 

 


事業拡大するには、アパートローンではなく、


事業性融資を受けることです。

 


大家さんが過去に受けた融資は、


アパートローンか事業性融資かの、


区別が分かる方法はいくつもありますが、


その銀行から信用保証協会付きの融資を受けているのなら、


事業主とみられ、事業資金融資を受けていることになります。

 

 


いずれにしろ、設備導入資金や、修繕費等、


少額の事業資金を信用保証協会付き融資を受けるところから始めて、


段階的にプロパー購入資金融資に移行する、


という流れになってくると思われます。

 

 

たとえば信用保証付きで1,500万、


プロパー融資1,500万というように、


額を組み合わせて受けることを、


提案してみるのがいいかもしれません。

 

 


信用保証への申込みの手順は、


普通は金融機関から申込みます。

 

金融機関と相談の上、保証申込み書類を作成して、


保証協会へ申し込む形になります。

 


都道府県の信用保証協会は、


金融機関からの、申し込みを受け付けてから、


調査、審査をします。

 


審査は、初めて受ける場合は面談に基づいて、


大家さんの将来性や、返済能力を調べます。


 
初回は個人なら自宅、法人なら会社に担当者が訪問します。

 

 

2回目の融資からは自宅訪問や面談などはありません。


書類審査を経て、保証の承諾を決定します。

 


そして、保証が承諾となれば、


金融機関あてに信用保証書を発行して、


その後、金融機関で所定の手続きを経て、


融資の実行となります。

 


金融機関において、融資実行の際、


保証協会へ保証料を支払うという流れです。

 

 

信用保証協会とは、個人事業主や中小企業が、


金融機関から融資を受ける際、


実質的な保証人になってくれる機関です。

 


借りた本人が、万が一、返済不能になったときに、


代わりに弁済(代位弁済)してくれます。

 


つまり保証付融資は、金融機関にとって優良な貸出債権になり


この点が、借り手にとっては非常に借りやすい融資です。

 

 

というのも、その借り入れを信用保証協会という第三者が、


保証してくれますので、金融機関にとっては、


貸し倒れのリスクがなくなります。

 

 

というわけで、保証協会の保証を利用するメリットは、


融資がスムーズに受けられることです。

 

 

金融機関にとって、融資をしやすい順は、


1、信用保証付き

2、プロパー(有担保)

3、プロパー(無担保)


の順番です。

 


貸倒れのリスクの少ない債権ですから、金融機関にとっては、


優良な債権、つまり金融機関にとっては貸しやすく、


扱いやすい債権になります。

 


しかし注意点として、万一、返済ができなくなって、


保証協会に代わりに返済してもらったとしても、


その債務がなくなるわけでもなく、借り手は保証協会に対して、


代位弁済を受けた分のお金をあくまで、


返済しなくてはなりません。

 

 

保証付き融資は、保証料が必要です、そのために、


保証協会のつかないプロパー融資(銀行独自の融資)より、


当然、借りやすくなります。

 

 

 


信用保証協会付き融資では、融資を受けた中小企業者が、


万一債務不履行に陥った場合、


中小企業信用保険法に基づき残債の80〜100%を、


信用保証協会が融資金融機関に代位弁済します。

 


つまり金融機関の負担は0〜20%となります。

 

 

 

以前は、保証協会が100%保証するものだったのですが、



最近は、国の中小企業金融政策により、


100%保証制度がなくなりつつあります。

 

 

当然100%保証制度がなくなると、


保証協会付きでも金融機関に多少のリスクが生じますので、


融資を受け難くなるのも事実です。

 

 

それに対してプロパー融資では、

 

全額が金融機関の負担となります。

 

 

ですから、金融機関としては、


まずは信用保証協会付き融資を行い、


返済実績や会社の成長を見たいと思うことが多いものです。

 

 

当初は信用保証協会付き融資から始めて、


2年位経ってプロパー融資を受けられるようになるものです。

 

 

信用金庫や地方銀行でも、まずは保証協会付き取引から、


と言われることが多いです。

 

 


この保証協会付き融資を受けることの目的は、


将来、無担保のプロパー融資を受けることを目指すためです。

 

 

なぜなら、保証付きには一定の限度枠があるからです。

 


その枠を使ってしまえば、


融資を受けることができなくなってしまいます。

 

 

 

プロパー融資は、担保や保証人を要求され、


融資交渉は難しいため、最初は、

 
保証料という代金を支払うことで、融資の通りやすい良質な、


保証付き融資を受けることから始めます。

 

 

保証料は、繰り上げ返済をした場合は、期間に応じて、


保証料の返還を受けることが出来ますね。

 

 

 

利用者にとって、将来、プロパー融資を受けることを視野に入れて


信用保証付き融資を利用したいものです。

 

 

 

 






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