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既存不適格物件の再建築不可について(投資用マンション 再建築不可について)

既存不適格物件の再建築不可(投資用マンション 再建築不可について)について

 

 

 

 

既存不適格建築物は、建てた後の法改正によって、


現行の法律に不適合になってしまった建物ですが、


既存不適格建築物なのに建物を建て替えたり、


建てるときの法規に適合せずに、


建築した建物は、違反建築物になります。

 


違反建築物とは、建蔽率超過、容積率超過、各種斜線制限の違反、


用途制限違反、接道義務違反、再建築不可などのほか、


建築基準法上の手続き(建築確認申請等)を、


行わずに建築されたもの(無確認建築)になります。

 

 

 

又、建築後の増改築や用途変更によって、

 

規定に合わなくなった場合も、違反建築物になります。

 

 

再建築不可の場合や既存不適格建築物は、


判明すれば、特定行政庁が工事停止命令を出したり、


完成後であれば、建物の除去や、


改築・使用停止措置などの是正措置・命令、


建築士や建築業者への行政処分を行うことがあります。

 

 

 

命令に従わない場合には、強制執行を行ったり、


電気・ガス・水道の供給停止措置など、

 

厳しい措置を講じられます。

 

 

 

しかし、再建築不可物件や既存不適格物件などは、


法律では厳しい措置が定められていても、


実際には、建築物を取り締まったり、


調査を行うこと自体はあまり行われず、

 

今のところ、野放しなのが現状で、第三者からの通報で、

 

工事停止命令が発令されることがほとんどです。

 

 

なので、建売住宅や注文住宅で容積率オーバーなどの違反が、


当たり前のように行われています。

 

 

もっとも、今は、完成後の検査済証まで取得しないと、

 

不動産担保ローンや住宅ローンを融資しない金融機関が、

 

ほとんどになるため、違反建築物は減っています。

 

 

しかし、すでに建てられたものは、

 

今のところ、既存不適格建築物の改修、

 

補強、建て替えは進んでいません。

 

 

なぜなら、建築基準法は、特定行政庁によるチェック体制が、


消防法ほどと比べて、厳しくないため、

 

建築基準法で定められている建物調査報告を、


やっていない大家さんが多くいます。

 


又、昭和48年の容積率規制導入より前に建てられた建物の場合、


当時は、建物の高さ制限がなかったため、


現行の容積率を超えて建てられている建物が多いです。

 

なので、全建物の3割以上は、既存不適格物件になっています。

 


ここは、大家さんの自主的な取り組みが求められます。

 

 

しかし、このような建物は、建て替えをすると、


今の建物よりも小さなものしか建てられませんので、


あえて建て替えをしない大家さんがほとんどですよね。

 

 

しかし再建築不可物件や、違反建築物などは、

 

建て替えが終わっても、検査済証がもらえません。

 


なので、再建築不可物件や違反建築物には担保設定はできず、

銀行融資はないでしょうね。

 

 

売却の時にも、買い手は現金購入を迫られますから、


売り手も苦労しているようですね。

 


大阪などの関西方面では容積率や建蔽率が、


オーバーしている物件が多いという特別事情があり、


多少のオーバーであれば銀行も、


大目にみてくれるケースがあるようですが、


たとえ買い手が現れたとしても、


大幅な値引きを迫られる可能性があります。

 

 

というわけで、建築物の安全性を強化するため、


法律は年と共に厳しくなっていますので、


大家さんにもその自覚が必要ですよね。

 

 

 

 

 

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