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不動産投資ローンの金利の決め方
不動産投資ローン金利の決め方





融資を受けるときに気になる点は、


金利についてです。



少しの金利差で、支払総額に大きく影響します。




金利を下げてもらうように、銀行担当者へ交渉することは、


意義のあることです。


 

さらに、少しでも金利を下げてもらうために、


銀行同士を競合させることも一理あります。


 

そして金利を下げてもらうために、


銀行と交渉するタイミングも大事ですよね。


 

タイミングといえば、いつがベストかという疑問が出ます。


 

それは、融資が通ったときに行うのが最良だと私は思います。


 


融資が下りるかどうか判明しない状態では、

 

金利の話をしても逆効果です。

 

 

銀行マンは、融資の審査中は、お金を貸すかどうかの一点に絞ります。




貸すかどうかがわからない人に、

 

いきなり金利の話をされても言葉を濁すしかありません。

 


繰り返しになりますが、金利交渉をするタイミングは、


行内で融資の内諾を得てからがベストだと思います。

 

というのは、銀行マンはひとたび融資の内諾を得ると、


急にガードが甘くなります。

 

そのタイミングで一気に金利交渉を持ちかけるという方法が、


一番有利に金利交渉ができる方法だと思います。


 

金利だけでなく融資期間もセットで、


たたみかけてみるのが良いでしょう。


 

この金利でこの期間でお願いしますというように。


 

金利交渉にもリスクがあって、タイミングを間違うと、


融資自体が通らないことが起こります。

 

 

それでも、銀行によっては、


金利交渉には一切応じないところもあります。

 

 

その場合でも一応交渉してみることでしょう。

 


さすがに1%や2%の下げはできないでしょうが、


ダメもとで言ってみれば、もう0.1%や0.2%ぐらいは、


低くしてもらえる可能性はあります。

 


やはり、金利と融資期間の組み合わせも大事です。


 

多くの銀行では、基本的に建物の法定耐用年数以上の融資は行いません。

 

最初に金利交渉するときに、融資期間を確かめることは重要です。

 

1%金利が低くなっても、融資期間が短いと、


キャッシュフローがとれなくなる可能性があります。

 


多少、金利が高くても、融資期間が長くなれば、


キャッシュフローが増えますので、


そちらを選ぶという手もありますね。

 


この辺は、かけひきになってきます。

 


ただ言えることは、最初からあきらめずに、


ダメもとで言ってみることでしょう。

 

実は、金融機関の融資金利は、


融資を受ける人の格付けで決まってきます。

 


過去の確定申告情報や、不動産賃貸業の経営状況や、

 

純資産によってランキングが決まってきます。

 


格付けというと会社を思い浮かべるかもしれませんが、


個人の場合でも、銀行は、融資をしている事業者の格付けを、


毎年出しています。

 


格付けによって優遇幅が決まってくるものです。



さすがに不動産投資の経験がない人が、


初めて融資を受ける場合は、


まだ、確定申告書はありませんので、


その場合は、属性で判断しなければならないわけです。


 

格付けは、コンピューターが出しますので、


銀行では内密になっており、


格付けの出し方の詳しいことまでは、


銀行員に聞いてもわからないでしょう。


 

属性が良く、賃貸経営が黒字で、


資産が負債を大きく上回っていれば、


当然、低い金利で対応してもらえます。


 

また、金利交渉は何より、評価の高い物件を、


銀行に持ち込むかどうかでも左右されます。


 

融資審査と同じように、金利も持ち込む物件と格付けによって、


決まってきますね。






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