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不動産投資ローンの金利の決め方
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2018.03.17 Saturday 09:05
不動産投資ローン金利の決め方
融資を受けるときに気になる点は、金利についてです。
少しの金利差で、支払総額に大きく影響します。
金利を下げてもらうように、銀行担当者へ交渉することは、
意義のあることです。さらに、少しでも金利を下げてもらうために、
銀行同士を競合させることも一理あります。そして金利を下げてもらうために、
銀行と交渉するタイミングも大事ですよね。
タイミングといえば、いつがベストかという疑問が出ます。
それは、融資が通ったときに行うのが最良だと私は思います。
融資が下りるかどうか判明しない状態では、金利の話をしても逆効果です。
銀行マンは、融資の審査中は、お金を貸すかどうかの一点に絞ります。
貸すかどうかがわからない人に、
いきなり金利の話をされても言葉を濁すしかありません。
繰り返しになりますが、金利交渉をするタイミングは、
行内で融資の内諾を得てからがベストだと思います。というのは、銀行マンはひとたび融資の内諾を得ると、
急にガードが甘くなります。そのタイミングで一気に金利交渉を持ちかけるという方法が、
一番有利に金利交渉ができる方法だと思います。金利だけでなく融資期間もセットで、
たたみかけてみるのが良いでしょう。
この金利でこの期間でお願いしますというように。
金利交渉にもリスクがあって、タイミングを間違うと、
融資自体が通らないことが起こります。それでも、銀行によっては、
金利交渉には一切応じないところもあります。その場合でも一応交渉してみることでしょう。
さすがに1%や2%の下げはできないでしょうが、
ダメもとで言ってみれば、もう0.1%や0.2%ぐらいは、
低くしてもらえる可能性はあります。
やはり、金利と融資期間の組み合わせも大事です。多くの銀行では、基本的に建物の法定耐用年数以上の融資は行いません。
最初に金利交渉するときに、融資期間を確かめることは重要です。
1%金利が低くなっても、融資期間が短いと、
キャッシュフローがとれなくなる可能性があります。
多少、金利が高くても、融資期間が長くなれば、
キャッシュフローが増えますので、
そちらを選ぶという手もありますね。
この辺は、かけひきになってきます。
ただ言えることは、最初からあきらめずに、
ダメもとで言ってみることでしょう。実は、金融機関の融資金利は、
融資を受ける人の格付けで決まってきます。
過去の確定申告情報や、不動産賃貸業の経営状況や、純資産によってランキングが決まってきます。
格付けというと会社を思い浮かべるかもしれませんが、
個人の場合でも、銀行は、融資をしている事業者の格付けを、
毎年出しています。
格付けによって優遇幅が決まってくるものです。
さすがに不動産投資の経験がない人が、初めて融資を受ける場合は、
まだ、確定申告書はありませんので、
その場合は、属性で判断しなければならないわけです。格付けは、コンピューターが出しますので、
銀行では内密になっており、格付けの出し方の詳しいことまでは、
銀行員に聞いてもわからないでしょう。属性が良く、賃貸経営が黒字で、
資産が負債を大きく上回っていれば、
当然、低い金利で対応してもらえます。
また、金利交渉は何より、評価の高い物件を、
銀行に持ち込むかどうかでも左右されます。
融資審査と同じように、金利も持ち込む物件と格付けによって、
決まってきますね。
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