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現場確認(現地調査)の重要性
現場確認(現地調査)の重要性あれこれ

 


良い物件情報を手に入れたら、


さっそく現地確認に入る必要があります。


 

現地確認の目的は、物件概要や図面からのイメージと、


相違していないかを見るためです。


 

異常に高い利回り物件は、念入りな現地調査が必要でしょう。

 


現地調査を行えば、利回りに振り回されることも少なくなります。

 


現地確認では、物件自体だけでなく周辺調査も大事です。

 

 

南側の建物や隣接建物との間隔、周辺の空き地や工場等 


道路や電車等の騒音、休日、平日、朝、昼、夕方と分けて観察しましょう。


 

現地調査をすると、それ以外にも得るところがあって、


何より現場を知ることにつながります。


 

できれば、近隣の入居率のチェックを行い、


同じタイプの入居率を実際に調べたり、


近隣の仲介業者2店舗以上に、ヒアリングしてみると、


そのエリアの入居率や家賃相場が見えてきます。



まず、客付け可能な募集条件を聞き出し、その条件で、


キャッシュフローを生むか計算することにあります。


 

どんなに建物が良くても、家賃を払ってくれる入居者がいなければ、


価値はありません。



現場を知らなければどんなことも成立しません。




路線価は、不動産価格算定の基礎になるのですが、


あくまで、価格の目安にしかならず、


同じ北側道路に面している土地であっても、


一方は、南側が駐車場で日当たりが良く、


他方は、南側が高層マンションで日が当たらない場合でしたら、


物件の価値は、当然違います。


 

産業廃棄施設や汚水処理場が近くにあれば、


入居付けに苦労するでしょう。


 

路線価のみに頼ることなく、物件取得に当たっては、


必ず周辺環境を確認する必要がありますよね。

 


不整形地であれば、土地の取得コストを低く抑えられるため、

 

不整形地にあった仕様のプランが立てられれば高利回りが実現可能です。


 

不整形地は、収益物件を建てる分にはほとんど問題はありませんが、


出口として宅地分譲ということでは、不利になるため、


その点を理解して投資する必要がありますね。




現地調査は、概要書では見えてこないことや、


管理状態、周辺の状況などが分かってきます。




収益物件の原点は現場にあります。



現場主義は物件を取得してからが大事になってきます。




まず何よりもその現場に何度も立ち寄ることが必要ですね。




例えば、メンテナンスをする場合でも、


見ただけではわからないことがあります。




現地には問題を解くためのカギとなる、


生の情報が隠されています。



物件から離れていくら理論をこねまわしても解決しません。



絶えず物件に足を運ぶことによって、


リフォームや、物件の価値の向上はもとより、


あらゆる問題解決の糸口もありますし、


入居付けなどにつながるヒントを、


見つけ出すことができると思います。



駅からの徒歩数分で、近くに商業施設もある物件は、


立地が良いということはわかっています。



しかし、実際に行ってみなければわからないことがあります。



リフォームをする場合でも、本やサイトで勉強して見つけた知識と、


現場で実際に行ってみて、そこで得た経験は違います。



この二つが併せもって初めてできると言えます。



我々も、ときには現場の職人さんと一緒に作業をし、


現場を知ることも大事だと思います。




理論だけでなく、現場を理解したうえで判断を下すのと、


しないのでは大きな差がありますよね。



不動産は現場に徹することが、何より大事なことだと思います。







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