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なぜ建設協力金で店舗を建てたがるのか(なぜ建設協力金方式でやるの) 

なぜ建設協力金で店舗を建てたがるのか(なぜ建設協力金方式でやるの)について詳しく 


 

 

建設協力金方式は土地の有効活用の形態ですが、


有効活用には等価交換方式、定期借地権方式、事業受託方式、


普通のアパート・マンション経営などがあります。

 

 

なぜ建設協力金で店舗を建てたがるのか、


ひと言で言えば、借入金が関係しています。

 

 

建設協力金というものを整理しておきます。

 


建設協力金方式とは、ローサイドテナントに多い形態で、


建設する建物の代金の全額または一部を、建設協力金という名目で、


テナントから、オーナー(大家)に無利息で貸与するものです。

 

 

オーナーは、建設協力金(賃貸後に保証金となる)で、


貸店舗を建設し、貸店舗のオーナーとなります。

 

 

そして再び、貸店舗をテナントに、


賃貸するというリースバックシステムです。

 


一般的に、テナントが契約期間の中途で解約した場合には、


オーナーは保証金の返済義務がなくなります。

 

 

このことから、建設協力金方式は、契約期間内に、


全額償却して債務がなくなるということになります。

 

 

したがって、オーナーは投資額が全くないか、


あっても少額で済むわけです。

 

 

そして、オーナーは15〜20年かけて、


受け取り賃料のなかから、


テナントに返済していくことになります。

 


立地条件の良いところでは、商業ビルや店舗経営を、


土地オーナーは考えます。

 


商業ビルや店舗経営は、テナントが入っている時は、


多額の家賃を確保できるのですが、


一度退去されると、代わりのテナントを見つけることは、


容易ではありません。

 


といいますのは、


アパート・マンション等の住居系なら家賃を下げると、


入居者を見つけやすく時間が経てば、埋まることが多いのですが、


テナントの場合は家賃を下げても、見つからないことが多い。

 


そこで、この欠点を解消するために、


建設協力金(差入)方式を採用するわけです。

 

 

建設資金の一部または全部をテナント側に負担してもらい、


15〜20年の期間にわたり借りてもらうやり方です。

 


というわけで、建設協力金という名目で入れた保証金は、


15〜20年の契約期間中に、オーナーは、


家賃の中から分割返済していきます。


(実際は、保証金の返済分が差引かれた差額を受け取る)

 


通常は、賃借人が契約期間の中途で解約した場合には、


オーナーは保証金の返済義務がなくなります。

 


契約書の条文に、途中解約の場合、


テナントは建設協力金の返済の権利を放棄する条項を入れて、


オーナーに、解約後の建設協力金の返還は、


求めないとしている契約書が多いです。

 


通常、契約書の雛形の賃貸契約書は、


借主有利になっていることが普通ですが、


交渉の余地はいくらでもあります。

 

 

賃貸借期間中のリスクはすべて、


テナント側で負担することにして、


不利になるような内容は排除して、


オーナーの有利なように持っていくことはできます。

 


この方式ですと、契約途中でテナントが退去するのは、


事実上難しいので、安定した事業計画が組みやすく、


経営上のリスクを減らせます。

 

 

こういう点で建設協力金方式が、


よく行われています。

 


ローサイド型の実例として、


他にも定期借地権方式などがありますが、


定期借地権方式は期間終了後に、建物を取り壊して、


更地にしてから返還しなければならないものですが、


建設協力金方式ではこの必要はありません。

 

 

建設協力金で店舗を建てる理由は、


テナントを先に見つけて、


建設協力金で店舗を建てますので、


レジのように、後から、


入居者の募集の必要性がありませんし、


銀行への保証料や金利の支払いもありません。

 


そして、賃借人に中途解約された場合、


保証金の返済義務がなくなることです。

 

 

もちろん、他の土地活用と同じように相続税対策にもなります。

 


ところで、土地を持っている大家さんにとっては、


店舗はアパート、マンションなどの住居系のように、


固定資産税や都市計画税の減免措置がないことが唯一の欠点です。

 

 


土地を借りてテナントが自分名義の建物を建てて、


地主に地代を払う方式がありますが、これによると、


建物保護法によって、テナントが自分名義の建物を登記すれば、


建物の建ててある土地についての借地権は、


第三者(地主)に対抗できるということになってしまいます。

 

 

従って、このことによって、


テナントは保護されるのですが、


それは、地主にとっては不利です。

 

 

 

そこで平成4年に借地法等が廃止され、


新しく「借地借家法」が制定され、法改正により、


それまで土地を借りていた方にとっては、


不利になってしまう恐れがあった事から、


平成4年8月時点で、


土地を借りていた借地人さん(その相続人含む)は、


更新などの借地人に有利な事項に関しては、


引き続き廃止されたはずの借地法が適用されることとなり、


借地法は事実上存在したまま現在に至ってます。

 


借地法の適用されない契約の方法として、


このリースバック方式であり、


これは建物はあくまでも、地主のものになっているので、


借地法、建物保護法の適用を回避することができますね。

 


建設協力金方式を採用するのは、テナント側にも、


利点(メリット)があります。

 

 

建設協力金を払うなら、


自分で建てるのと同じ気がしますが、


借地に建物を建てるケースだと、


テナント側は、担保設定ができないため、


銀行借入が難しいというハードルがあることから、


地主に建ててもらって、


家賃として払っていく形がとられます。

 

 

 

建築費と地代を家賃という形で払っていく形にすることで、


自分で建てるよりは、開業コストを少なくできるのです。

 

 

 

テナントは借地権ではなく、リース(賃貸)契約という形で、


希望の店舗を借りることができます。

 


これはテナント主導で、建築が可能ということがメリットで、


土地はオーナー所有のため、固定資産税がかかりませんよね。

 

 


なので、リースバック(建設協力金)方式の提案は、


出店希望者(テナント)の方から、


土地所有者に対して行うことが多いです。

 

 

特に店舗展開をしている企業にとっては、売り上げ目標があり、


それを達成するために毎年の出店計画がありますから、


出店の候補地が見つかったのであれば、


ぜひとも出店したいと考えています。

 

 

以上の点から、建設協力金方式で店舗を建てる方が、

 

増えているのだと思います。

 

 

 

 

アパート、マンションなどの住居系との違い

 

 

 


今までのやり方は土地を持っている地主が、


ひとまず銀行から多額の借金をしてアパート、マンションを建て、


入居者からの賃料で金利と元本を返していくというものでした。

 

 

 

そうしたやり方でマンションをつくり、


地域住民の便に供するという枠組みのもと、


賃貸事業は運営されていたわけです。

 


ところが、借金をしてアパートやマンションを、

 

つくったのはいいけれど、入ってくる家賃に比べて、

 

銀行に返さなければならない金利と、


元本が膨れ上がり、経営が行き詰まって、


財務が破綻状態になってしまっているのです。

 

 

今まで借りて返していないお金はたくさん残っています。

 


それにもかかわらず、まだまだ借金をして、


地方にアパート、マンションを、


いっぱい建てるのだと言ってつくり続けたのでは、


大家さんのサイフがたいへんなことになってしまうので、


もうこれ以上、アパート、マンションを、


建ててはいけませんと言うことで、


土地活用として、ローサイドの店舗経営が見直されているのです。

 

 

メーカーはそれに対して、


地方にも、アパート、マンションが必要だから、


建てているのだと。

 

 

税金対策のため、やはりこれからもつくり続けますと言います。

 


地方ではもともと先祖から相続した土地を持った人が多くいます。

 

 

彼らは、マンションメーカーが勧めたので建てたのだけれども、


収入が非常に少なくて借金が返せないと無責任なことを言います。

 

 


賃貸経営は最初に借金をして建てます、その後、


家賃収入で少しずつ返していきます。

 


家賃収入はサブリースで保証されます。

 


ところが様々な出費が賃貸経営にはあります。

 

 

入ってくる家賃収入と出費のバランスが取れていなければ、


経営が行き詰まってしまうということがわかっていなかったのです。

 


そのために多額の借金が残っており、


将来、売却したお金で返さなければならなくなります。

 

 

そういうことをしていては危険ですよと、


賃貸経営の基本がわかった人たちが忠告するのですが、


建てた人の多くは理解できていない。

 


そのために大変もめているのです。


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