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新築にするか中古にするか

中古にするか新築にするかあれこれ

 

 

 

収益不動産を築年数で分類すると、新築、築浅物件と、

 

中古物件などいろいろあります。

 

 

通常の場合、新築、築浅物件は収益率が低く、

 

反対に中古物件は高くなっています。

 

 


実際に購入するなら、どちらを選べばいいか悩むところですが、


新築、築浅物件は、これは何といっても建物が新しいから、


入居者を募集しやすく、また家賃も高く取れます。

 


さらに、しばらくは建物の修繕費がかからないのがメリットです。

 

 

 

これに対して、中古物件は、


立地を選べますし、何といっても安く買えます。

 


中古は、すでに建築されてから、


年月が経過しているので、実績があります。

 

さらに、汚れや傷み具合をみて購入できます。

 


そのうち、抜本的なリフォームをする必要も出てきます。

 

 

さらに古くなればなるほど、リフォームの程度にもよりますが、


家賃は安くなっています。

 

 

 

実際に購入する場合、


新築にするか中古にするかになりますが、


どちらも一長一短があり、

 

大家さんの投資スタンスによると思います。

 

 


もっとも、新築や、築年数の浅いうちは、


物件価格が高くなっていますが、


これからも、下がる余地があるために


建物価格の下落が激しいです。

 

 

ある程度年数が経つと、下落幅も小さくなり、


徐々に、値下がりしながらも安定的な価格に落ち着いてきます。

 


当然古くなれば、家賃は下がりますが限度というものがあり、


それなりに底値というものがあります。

 

 

なので望ましいのは、築年数10〜20年くらいで、


まだ大がかりな修繕が必要のない物件か、


それ以上古い物件なら、


すでに大がかりなリフォームが、


終了している物件を探せばよいということになります。

 


しかし、そのような物件を見付けるのはたいへんですし、


中古の場合は、たとえ買ってから大規模修繕するにしても、


少なくても新築、築浅物件よりは、


かなり安く買えるはずです。

 

 

 

物件の利回りが10%を超え、


将来にわたって入居者の確保が可能であると判断できる物件を、


選ぶことになります。

 

 

リフォームする必要があるのなら、


購入したときにそれもいっぺんに済ませるか、


後から徐々にリフォームしていくかのどちらかですが、


購入したときにいっぺんにリフォームを済ませておくと、


その後の手間がかからず、効率がいいものです。

 

 

 

頭金を大きくして、ローン金額を小さくしなければならないところが、


築古物件購入のデメリットになりますね。

 


新築の場合のメリットは、担保価値が高く、


ローン年数が長くなるため、


毎月の返済額が少なく運営でき、


たとえ収益率が低くても運営できるところにありますね。

 

 






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