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新築にするか中古にするか
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2018.04.17 Tuesday 22:33
中古にするか新築にするかあれこれ
収益不動産を築年数で分類すると、新築、築浅物件と、
中古物件などいろいろあります。
通常の場合、新築、築浅物件は収益率が低く、
反対に中古物件は高くなっています。
実際に購入するなら、どちらを選べばいいか悩むところですが、
新築、築浅物件は、これは何といっても建物が新しいから、
入居者を募集しやすく、また家賃も高く取れます。
さらに、しばらくは建物の修繕費がかからないのがメリットです。これに対して、中古物件は、
立地を選べますし、何といっても安く買えます。
中古は、すでに建築されてから、
年月が経過しているので、実績があります。さらに、汚れや傷み具合をみて購入できます。
そのうち、抜本的なリフォームをする必要も出てきます。さらに古くなればなるほど、リフォームの程度にもよりますが、
家賃は安くなっています。実際に購入する場合、
新築にするか中古にするかになりますが、
どちらも一長一短があり、大家さんの投資スタンスによると思います。
もっとも、新築や、築年数の浅いうちは、
物件価格が高くなっていますが、
これからも、下がる余地があるために
建物価格の下落が激しいです。ある程度年数が経つと、下落幅も小さくなり、
徐々に、値下がりしながらも安定的な価格に落ち着いてきます。
当然古くなれば、家賃は下がりますが限度というものがあり、
それなりに底値というものがあります。なので望ましいのは、築年数10〜20年くらいで、
まだ大がかりな修繕が必要のない物件か、
それ以上古い物件なら、
すでに大がかりなリフォームが、
終了している物件を探せばよいということになります。
しかし、そのような物件を見付けるのはたいへんですし、
中古の場合は、たとえ買ってから大規模修繕するにしても、
少なくても新築、築浅物件よりは、
かなり安く買えるはずです。物件の利回りが10%を超え、
将来にわたって入居者の確保が可能であると判断できる物件を、
選ぶことになります。リフォームする必要があるのなら、
購入したときにそれもいっぺんに済ませるか、
後から徐々にリフォームしていくかのどちらかですが、
購入したときにいっぺんにリフォームを済ませておくと、
その後の手間がかからず、効率がいいものです。頭金を大きくして、ローン金額を小さくしなければならないところが、
築古物件購入のデメリットになりますね。
新築の場合のメリットは、担保価値が高く、
ローン年数が長くなるため、
毎月の返済額が少なく運営でき、
たとえ収益率が低くても運営できるところにありますね。
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