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アパート建築費はいくらかかる(1棟4室の長屋形式のアパートの場合)

1棟4室の長屋形式のアパートの建築費はいくらかかる

 

 

長屋とは2以上の部屋があって、

 

それぞれの住戸が直接道路に面していますので、

 

玄関が別になっており、

 

お互いに完全に行き来できない住居のことです。

 

 

2階建アパートで、上下が分かれている場合、

 

2階部分の住戸は専用の階段を設けています(重層長屋)。

 

 


 

 

1、長屋形式のアパートの建築費について

 

2、長屋形式のアパートの問題点について

 

3、長屋アパートのメリット、デメリットについて

 


1、長屋形式のアパートの建築費について

 



アパート建築費はいくらかかる(1棟4室の長屋形式のアパートの場合)
 

 


アパート建築工事費は、一般に建物面積×工事単価で算出しますが、


一般にアパートというのは、1棟に複数の部屋があり、


それぞれ壁で区切られ、外階段があって出入り口も、


別になっているものというイメージがあります。

 

 

ところでアパートには、共同住宅と長屋形式があります。

 

 

共同住宅とは言うまでもなく、アパートに住む人達が、


一緒に使う外廊下や、外階段があるものです。



アパート建設の場合、共用スペースが必要になるのが、


一戸建と違う点です。

 

 

 

つまり、2階建てのアパート建設の場合、

1階に廊下を作らなければなりません。

 


廊下を作らなければ、各室の玄関につながりません。

 


そして2階部分には階段と廊下が必要です。

 

 

したがって、土地の形状から共用スペースの配置を考えて、


建てなければなりません。



しかし、長屋とは、こうした外廊下や、外階段がなく、


各部屋の入口が直接、道路や敷地内の通路に面しているものです。

 

 

現在では、2階建てにして1階に出入り口を設ける、


長屋が増えています。

 

 

 一般的に、共同住宅の方が、


外廊下や、外階段がある分、建築費が割高になりますし、


建築上の規制が厳しく、それに比べて、


長屋の方が、床面積を広くできますし、


敷地をより有効に活用できます。

 


特に地価の高い都市部では、

 

長屋の方が優れているわけです。

 

 

長屋形式の場合、アパートを建てる場合、


1棟4室を基本に考えます。

 


1棟4室のアパートを建てるための敷地は、


150平方メートルくらいの広さで、


アパートが建てられますので、


リスクが少ないのです。

 

 

当然、一棟4室単位なら建物の建築費は、


低く抑えられます。

 

 

1棟4室アパート建設費(長屋形式)の木造の場合の、

 

建築費の相場は、3,000万円以下ということになります。

 

 


詳しくは、土地代を抜きにして、


建物の本体工事費(広さによる)が2,000〜2,500万円(建物付属設備含む)、


設計費、測量費、地盤改良費、宅地造成費、外構工事費、建物解体費用、

水道工事費、水道局納付金、ガス引込み工事費、地鎮祭、上棟式、竣工式、


登記費用、税金、各種手数料、火災保険料等が500万円、


トータルで3,000以下となるでしょう。

 


住居の広さですが1K〜3LDK位といろいろあります。


1K、  25平方メートル、


1DK、 30平方メートル、


1LDK、2DK、35平方メートル、


2LDK、3DK、 40平方メートル


3LDK、50平方メートル前後


とすると1住戸当たりの建築費は、

 

1K、  325〜350万円


1DK、  390〜420万円


2DK、1LDK、  455〜490万円


3DK、2LDK  520〜560万円


3LDK、700万円前後

 

これに戸数を掛けたものが総工事費となります。

 

 

1棟4室だと、建物の形がだいたい長方形のシンプルな、


箱型になります。

 

 

なので、建築コストを抑えることにつながります。

 

 

この形は、地震や台風などの自然災害に対しても、

強い形になります。

 

 

もっとも、賃貸住宅は、設備、仕様によっても現場によっても、

 

変わってきます。

 

 

大家さんの土地の形状によっても違ってきます。

 

 

さらに道路付けや建築戸数によっても違ってきます。

 

 

したがって、建築費は複数のところから見積もりを取って、

 

納得のいく価格で進める必要があります。

 

 

一般的にアパート建築費の採算を考える場合、


1戸当たりの年間家賃収入の10倍(利回り10%)


を想定した建築費というのが、


よく取り入れられる目安です。

 

 

こちらも、参考になると思います。

 

 

 


2、長屋形式のアパートの問題点について

 

最近、ハウスメーカーなどでも、

 

共用廊下や共同階段がない長屋形式のアパート商品を、

 

取り入れています

 


しかし、部材を工場生産するプレハブ工法や、

 

規格品の商品は適していないのです。

 

 

なぜなら、土地の形状や法規制に合わせた、

 

オーダーメイドの設計でないため、

 

1階部分の室内が暗くなったり、

 

敷地に合わせた有効建築ができなかったりします。

 


なので、敷地に合わせたものを作るためには、

 

在来工法のオーダーメイド設計で建てるべきだとなります。

 

 

特に、旗竿地などの路地上敷地にアパートを建てるとなると、


規格商品を納めようとすれば 無理があるのですね。

 

 

オーダーメイド工法なら、


採光や通風のための吹き抜けを組み込んだり、

 

ベランダやバルコニーを活用したりして、

 

1階部分に光や風が室内に入るようにできるのです。

 

 

オーダーメイドで典型的なのが、テラスハウスや、

 

タウンハウスがあります。

 

 


これは、メゾネットの戸建長屋のようなイメージです。

 

 


特に、都市部にあるものは、ひときわデザイナーズアパートに見えることから、


いわゆるディンクス世帯、共稼ぎ世帯が利用しているケースが多いでしょうね。

 

 

写真などで、ヨーロッパの地中海のリゾート地でよく見かけますね。

 

 

ところで、ビルトインガレージ型のテラスハウスや、

 

タウンハウスの問題点は、

 

1階の開口部にガレージを設けますので、


奥まった部屋に光が当たらない懸念があるのです。

 

 


当然、オーダーメイド設計には、設計士の技量も必要で、


経験や能力のある設計士に、高い設計料を払ってでも、

 

建物を工夫することで、入居者に快適に、


長く住んでもらえるアパートができるのです

 

 

 

3、長屋アパートのメリット、デメリットについて

 

 

長屋形式アパートのメリット

 

共同階段、廊下を通らないと部屋に入れないアパートは、


道路との設置幅が4m以上必要ですが、

 

長屋形式は、建物の外から直接部屋に入るため、


道路との設置幅が2m以上あればよいのですね。

 

 

長屋形式では、共有部がない代わりに、

 

その分、占有部の面積が広くなり、


居室空間が全体的に広くなるのです。

 

 

 

また、ロフト付きのアパートであっても、

 

賃貸併用住宅であっても、


長屋形式なら、共有部がないため、


管理する手間がほとんどないのですね。

 

 

なので、メンテナンスや維持コストが低く抑えられるわけです。

 


普通のアパートの場合、鉄製の外階段や共用廊下は、


定期的に塗り替えが必要ですが、長屋形式の場合は、


階段はそれぞれ2階住居の室内部分に組み込まれるため、


手入れがほとんどいらないのです。

 

 

また、共用廊下がありませんので、電灯は最小限で済み、


電気代がほとんどかからないという利点があるのです。

 

 

ちなみに、各部屋の玄関前に付けられている外灯も、


それぞれの部屋の専用であるため、電気代は入居者負担ですね。

 

 

 

 

長屋アパートのデメリット

 

長屋形式のアパートの場合でも問題点はあります。

 

 

それは、各戸の階段もドアも隣接していますので、

 

階段の音が響きやすくなるのですね。

 


集合住宅は、2階建てで建てますので、

 

上下階の騒音は当然あります。

 

 

なので、遮音対策として、遮音シートや断熱材を入れたり、


騒音に十分手立てをする必要があります。

 

 

特に、天井の高いロフト式の場合、

 

上下階の間に十分な隙間が取れないため、

 

遮音シートや断熱材を厚めに入れたりして、


音が漏れないように、騒音をカバーしなければならないでしょう。

 

 

床は、太めの合板の上に、遮音シートを敷いて、


その上に、フローリングを貼ると遮音にもなりますし、

 

また、窓を、網入りのペアガラスにすることで、

 

騒音をカバーし火災にも効果があるのです。

 

 

法的な規制が共同住宅の方が厳しくなるため、

 

道路から奥まった敷地に建てられているのが長屋のメリットですが、

 

旗竿地に連棟式建物は銀行から融資を受ける場合、

 

共同住宅より、 審査に通りにくかったりします。


 

 

 

 

 

 

 

 

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