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アパート建築費はいくらかかる(長屋形式のアパートの場合)

長屋形式のアパートの建築費はいくらかかるかというタイトルでもう一度復習しておきます。

 

 

 

長屋とは2以上の部屋があって、


それぞれの住戸が直接道路に面していますので、


玄関が別々になっており、


お互いに完全に行き来できない住居のことです。

 

 

2階建てアパートで、上下が分かれている場合、


2階部分の住戸は専用の階段を設けています。(重層長屋)

 

 


 

 

1、1棟4室の長屋形式のアパートの建築費について

 

2、長屋形式のアパートの問題点について

 

3、長屋アパートのメリット、デメリットについて

 

4、3階建ての長屋形式のアパートの建築費について

 


1、長屋形式のアパートの建築費について

 

 

アパート建築費はいくらかかる(1棟4室の長屋形式のアパートの場合)

 


アパート建築工事費は、一般に建物面積×工事単価で算出しますが、


一般にアパートというのは、1棟に複数の部屋があり、


それぞれ壁で区切られ、外階段があって出入り口も、


別になっているものというイメージがあります。

 

 

ところでアパートには、共同住宅と長屋形式があります。

 


共同住宅とは言うまでもなく、アパートに住む人達が、


一緒に使う外廊下や、外階段があるものです。

 

 

アパート建設の場合、共用スペースが必要になるのが、


一戸建と違う点です。

 

 

つまり、2階建てのアパート建設の場合、


1階に廊下を作らなければなりません。

 


廊下を作らなければ、各室の玄関につながりません。

 

そして2階部分には階段と廊下が必要です。

 

 

したがって、土地の形状から共用スペースの配置を考えて、


建てなければなりません。

 

 

しかし、長屋とは、こうした外廊下や、外階段がなく、


各部屋の入口が直接、道路や敷地内の通路に面しているものです。

 

 

 

現在では、2階建てにして1階に出入り口を設ける、


長屋が増えています。

 

 

 

 一般的に、共同住宅の方が、


外廊下や、外階段がある分、


建築費が割高になりますし、


建築上の規制が厳しく、それに比べて、


長屋の方が、床面積を広くできますし、


敷地をより有効に活用できます。

 

 

特に地価の高い都市部では、


長屋の方が優れているわけです。

 

 

地方なら、土地が割安なので整形地を求めることができますし、

 

そこに、長屋形式のアパートを建てるプランが優れています。

 

 

 

長屋形式の場合、アパートを建てる場合、


1棟4室を基本に考えます。

 

 

1棟4室のアパートを建てるための敷地は、


150平方メートルくらいの広さで、


アパートが建てられますので、


リスクが少ないのです。

 

 

当然、一棟4室単位なら建物の建築費は、


低く抑えられます。

 

 

1棟4室アパート建設費(長屋形式)の木造の場合の、


建築費の相場は、3,000万円以下ということになります。

 

 

 


詳しくは、土地代を抜きにして、


建物の本体工事費(広さによる)が2,000〜2,500万円(建物付属設備含む)、


設計費、測量費、地盤改良費、宅地造成費、外構工事費、建物解体費用、


水道工事費、水道局納付金、ガス引込み工事費、地鎮祭、上棟式、竣工式、


登記費用、税金、各種手数料、火災保険料等が500万円、


トータルで3,000以下となるでしょう。

 

 

住居の広さですが1K〜3LDK位といろいろあります。


1K、 25平方メートル、


1DK、 30平方メートル、


1LDK、2DK、35平方メートル、


2LDK、3DK、 40平方メートル


3LDK、50平方メートル前後


とすると1住戸当たりの建築費は、

 


1K、 325〜350万円


1DK、 390〜420万円


2DK、1LDK、 455〜490万円


3DK、2LDK 520〜560万円


3LDK、700万円前後

 


これに戸数を掛けたものが総工事費となります。

 

 

1棟4室だと、建物の形がだいたい長方形のシンプルな、


箱型になります。

 

 

なので、建築コストを抑えることにつながります。

 


この形は、地震や台風などの自然災害に対しても、


強い形になります。

 


もっとも、賃貸住宅は、設備、仕様によっても,


現場によっても変わってきます。

 

大家さんの土地の形状によっても違ってきます。

 


さらに道路付けや建築戸数によっても違ってきます。

 

 

したがって、建築費は複数のところから見積もりを取って、


納得のいく価格で進めたいものです。

 

大手ハウスメーカは手間がかからず、


施工管理の品質の信頼度が高いメリットがありますが、


建築コストが割高になるデメリットがあります。

 


一番コスト削減が期待できるのは、


設計会社と施工会社を分けて、


別々の依頼することです。

 

手間はかかりますが、


トータルで建築費は割安になります。

 

 

 

一般的にアパート建築費の採算を考える場合、


1戸当たりの年間家賃収入の10倍(利回り10%)


を想定した建築費というのが、


よく取り入れられる目安です。

 

 

仮に家賃5万円なら年間60万円の家賃収入になり、


その10倍で600万円の建築費が目安です。


2、長屋形式のアパートの問題点について

 

最近、ハウスメーカーなどでも、

 

共用廊下や共同階段がない長屋形式のアパート商品を、

 

取り入れています。

 

 

しかし、部材を工場生産するプレハブ工法や、


規格品の商品は適していないのです。

 

 

 

なぜなら、土地の形状や法規制に合わせた、

 

オーダーメイドの設計でないため、

 

1階部分の室内が暗くなったり、

 

敷地に合わせた有効建築ができなかったりします。

 

 

なので、敷地に合わせたものを作るためには、

 

在来工法のオーダーメイド設計で建てるべきだとなります。

 

 

特に、旗竿地などの路地上敷地にアパートを建てるとなると、


規格商品を納めようとすれば 無理があるのですね。

 

 

オーダーメイド工法なら、


採光や通風のための吹き抜けを組み込んだり、


ベランダやバルコニーを活用したりして、


1階部分に光や風が室内に入るようにできるのです。

 

 

オーダーメイドで典型的なのが、テラスハウスや、


タウンハウスがあります。

 


これは、メゾネットの戸建長屋のようなイメージです。

 

 


特に、都市部にあるものは、


ひときわデザイナーズアパートに見えることから、


いわゆるディンクス世帯、共稼ぎ世帯が、


利用しているケースが多いでしょうね。

 


写真などで、ヨーロッパの地中海のリゾート地でよく見かけますね。

 


ところで、ビルトインガレージ型のテラスハウスや、


タウンハウスの問題点は、


1階の開口部にガレージを設けますので、


奥まった部屋に光が当たらない懸念があるのです。

 

 


当然、オーダーメイド設計には、設計士の技量も必要で、


経験や能力のある設計士に、高い設計料を払ってでも、


建物を工夫することで、入居者に快適に、


長く住んでもらえるアパートができるのです。


3、長屋アパートのメリット、デメリットについて

 

 

長屋形式アパートのメリット

 


共同階段、廊下を通らないと、


部屋に入れない共同住宅のアパートは、


道路との設置幅が4m以上必要ですが、

 


長屋形式は、建物の外から直接部屋に入るため、


道路との設置幅が2m以上あればよいのですね。

 


長屋形式では、共有部がない代わりに、


その分、占有部の面積が広くなり、


居室空間が全体的に広くなるのです。

 

 

また、ロフト付きのアパートであっても、


賃貸併用住宅であっても、


長屋形式なら、共有部がないため、


管理する手間がほとんどないのですね。

 


なので、メンテナンスや維持コストが、


低く抑えられるわけです。

 

 

普通のアパートの場合、鉄製の外階段や共用廊下は、


定期的に塗り替えが必要ですが、長屋形式の場合は、


階段はそれぞれ2階住居の室内部分に組み込まれるため、


手入れがほとんどいらないのです。

 

また、共用廊下がありませんので、電灯は最小限で済み、


電気代がほとんどかからないという利点があるのです。

 


ちなみに、各部屋の玄関前に付けられている外灯も、


それぞれの部屋の専用であるため、電気代は入居者負担ですね。

 

 

 

長屋アパートのデメリット

 


長屋形式のアパートの場合でも問題点はあります。

 


それは、各戸の階段もドアも隣接していますので、

 


階段の音が響きやすくなるのですね。

 

 

集合住宅は、上下階の騒音は当然あります。

 


なので、遮音対策として、遮音シートや断熱材を入れたり、


騒音に十分手立てをする必要があるでしょう。

 

 

 

特に、天井の高いロフト式の場合、


上下階の間に十分な隙間が取れないため、


遮音シートや断熱材を厚めに入れたりして、


音が漏れないように、


騒音をカバーしなければならないでしょう。

 

 

 

それから、奥まった路地にアパートを建てるときは、


建築に手間取り工期が延びる可能性があることですね。


したがってその分を見越して余裕のある日程を組む必要があるでしょう。

 

 

 


また、火災時は危険が付きまとうことがあげられます。

 


長屋形式のアパートは、火災が広がりやすく、


一旦火災になれば、周辺通路の幅が狭く、


消防車も中まで入れないことが多く、


当然、消防活動も手間取り、


火災が周辺に拡大する恐れがあります。

 


したがって、床は、太めの合板の上に、遮音シートを敷いて、


その上に、フローリングを貼ったり、


窓を、網入りのペアガラスにすることで、


遮音対策にもなりますし、防火効果があります。

 


法的な規制が長屋より一般的に共同住宅の方が厳しくなるため、


道路から奥まった敷地に建てられているのが長屋のメリットですが、


旗竿地に連棟式建物は銀行から融資を受ける場合、


普通の共同住宅より、 審査に通りにくかったりします。

 

 

もっとも、中古のアパートの場合は、


残存耐用年数の範囲内の返済期間になると思いますが、


新築の場合は、銀行融資が受けやすく、さらに、


法定耐用年数を超える融資が、


可能になるという大きなメリットがあります。

 


つまり、木造の耐用年数は22年ですが、


新築アパートはそれよりも長い、


25〜30年の融資期間が期待できるのがメリットです。




4、3階建ての長屋形式のアパートの建築費について

 

 

一般的に第一種低層住居専用地域は、


容積率が80〜100%でなければならないという規制があり、


2階までの高さしか建てられません。

 

 


木造の3階建ては準耐火建築物になるので、


防火地域ではなく準防火地域である必要があります。

 

 

3階建ての新築アパートに適した土地は、


準防火地域で容積率200%、


最低でも160%以上必要です。

 

 

一般的に一戸建て用地としては少し広すぎるために、


売れ行きがあまり良くない旗竿地が適しています。

 

 

旗竿地は一戸建てや共同住宅の敷地には適していませんが、


重層長屋形式のアパートの敷地として使えるのがメリットです。

 

 

広さは45〜50屬阿蕕い療效呂ねらい目です。

 

 

融資を打診する場合は、


土地と建物と両方合わせた金額で、


申し込むことが賢明です。

 

 

一般的に銀行融資の場合、


1億円までなら支店決済になるので、


融資が通りやすいですね。

 


したがって土地と建物合わせて1億円以内が理想です。

 

 

土地は立地によってある程度価格は決まります。

 


ところが、建物の建築費はたいてい後から増えていきます。

 

 

したがって建築費をいかに抑えるかで、


融資の打診の仕方が違ってくると思います。

 

 

それをあらかじめ見込んで、


銀行には余裕をもった金額で、


融資額を打診するようにしたいものです。

 


建築費用には設計料、登記費用、水道、ガス、


地盤改良といったすべて含んだ付帯費用込みの金額で、


融資を打診するのが賢明です。

 

 

 

さもないと、資金が足りなくなったときに、


自己資金で工面しなければいけなくなり、


その後の資金繰りが苦しくなってしまいます。

 


逆に、当初の見積りから、


少しでも総工費を下げることができれば、


資金に余裕ができます。

 

 

繰り返しになりますが、


旗竿地でアパート用地として手ごろな敷地面積は、


一戸建てマイホーム用地とバッティングしない、


45坪〜50坪になってきます。

 

 

というのも、この価格帯の一戸建ての多くは、


土地が広すぎて建築費が高くなるために、


売れ行きが芳しくない。

 

 

したがって売れ残ることが多いので割安で購入できます。

 

 

しかしそんな土地であっても、


アパート用地としてなら適しています。

 

 

詳しく言えば、45〜50屬阿蕕い隆竿地が、


一戸建て用地としては敬遠されるのは、


敷地が奥まっているために、


周りの家が隣接していることが多いために、


日当たりが良くないことです。

 

 

それから、通路幅が2メートルしかなければ、


駐車スぺースが取れず車が止められないです。

 


旗竿地よりも、30坪ぐらいの整形地の方が、


一戸建て用地としては望ましくなります。

 


また旗竿地には、道路幅の関係上、


アパートなどの共同住宅は建てられません。

 

 

ところが長屋形式なら建てられます。

 

 

利回りを上げるために3階建てが望ましい。

 

 

共同住宅を含む特殊建築物は、


不特定多数の人が利用する建築物であるということから、


建築基準法で建物の耐火性能について厳しく規制されています。

 

 

例えば、三階建て以上のものは、


原則として耐火建築物にしなければなりませんが、


長屋形式は特殊建築物にあたらないため、


この規定の対象外となります。

 

 

建築コストの面でいえば、


長屋形式はかなり抑えられるでしょう。

 


面積は1部屋あたり16〜22屬裡隠砲最も優れていますし、


戸数がいくら取れるかで利回りが変わりますが、


広さは、できれば20岼幣紊詫澆靴い箸海蹐任后

 


ある程度の広さがあった方が長期的に、


賃貸物件としての競争力が高まります。

 


建築費として都心なら、


土地が4000〜5000万円で、


建築費が3000〜5000万円、


総額で7,000万円〜1億円に収めると、


銀行支店決済のため融資が受けやすい。

 


1Kで一戸当たり建設費は、

 

500〜550万円前後が目安です。

 

 


1DKであるなら、30〜40屬如


3階建てのアパートをつくります。

 

 

1Kなら、30坪程度の土地で6戸、


45〜50坪だと9戸〜12戸程度で、

 

もっとも、1階部分に何戸入るかで、

 

全体の部屋数が決まってきます。


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