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マンション建設費はいくらかかる、概算コスト計算

マンション建設費はいくらかかる、概算コスト計算について

 


1、マンション建設費はいくらかかる、概算コスト計算

 

2、新築マンション経営のリスクはどこにあるのだろうか

 

3、RCは中古から新築シフト傾向 (なぜ新築にシフトしているのか)

 


このサイトの一番の人気記事は、マンション関係で、

 


マンション建設費はいくら、概算コストについてになっています。

 

 

1、マンション建設費はいくら、概算コスト

 

 

 

さて、マンション建設ですが、


自分の好みのプランで建築でき、


入居付けがしやすく、


築後10位までは修繕費がほとんどかからない。

 


といったことで、RCに関心が集まっており、

 

RCを建てる人が増えています。

 

 

マンションを建てる場合、単身者用なら、1K、1DK、


新婚用なら2DKというふうに決めて建てるのが一般的ですが、


土地利用も必然的に間取りに合わせる形になります。

 


敷地に余裕がないからといって1DKと2DKなど、


いろいろ組み合わせたのでは、


建築コストはもちろん管理面でもコスト高になるため、


どちらかに統一したものをつくることが多いですね。

 


一般的に賃貸マンション建設の場合は、突飛な間取りや、


外観はあまり考えられません。

 

 

マンション建設の坪単価は70〜80万円が一般的です。

 


1平方メートル当たりで20〜30万円といったところでしょうか。

 


金額はそのマンションの土地の有効利用率


グレード、構造、建て方、設備、


規模(戸数)、敷地状の形状、階数によって変わってきます。

 


住居の広さも、1K〜3LDK位といろいろあります。

 


一般的に、


1K、 20〜25平方メートル、


1DK、 30平方メートル、


1LDK、2DK、35平方メートル、


2LDK、3DK、 40平方メートル


3LDK、50平方メートル前後になります。

 

 

 

とすると1住戸当たりの概算の建築費は、

 

1K、 550〜700万円


1DK、 650〜850万円


2DK、1LDK、 750〜1000万円


3DK、2LDK 850〜1150万円


3LDK、1000〜1400前後


といったところでしょう。

 

 

これに戸数を掛けたものが、

 

マンションの総工事費となりますね。

 

 


これでどのタイプのものを何戸つくるかで、


いくらの資金が必要かという目安を立てることが出来ます。

 

 

例えば、土地の面積が決まっている関係上、


25平米の1Kなら10戸配置が可能でも、


50平米の3DKなら5戸になってきます。

 


もっとも、広さだけで工事単価を決めることはできませんが、


一般的に1Kや1DKは、3DKや3LDKに比べて、


電気、水回り設備や壁面積の相違から高くつき、


目安としては3DK5戸の場合、


1DK10戸に比べて、


居室面積の割合が高くなるために、


工事費は8割程度に収まると言われます。

 

 

 

 


逆に、家賃収入は1K10戸の方が、


3DK5戸より多く得られるので、


全体として、諸経費を含めた必要経費+工事代と、


収入面のバランスで見る必要があります

 

 

 

 

土地の形状から共用スペースの配置を、


考える必要があります。

 

 

 

建物本体の建築費とは別に必要な別途工事費は、


たとえば、一般住宅でいうと庭や門、


塀などを作る出費があります。

 

 

 

この費用はマンション工事でも必要で、


たとえば、車を持つ世帯のために駐車場をつくると、


その費用がかかりますし、


門扉や造園、ガス、水道などの設備費用、水道負担金、


また建築事務所に設計を依頼して建てたときは、


設計料が必要になります。

 

 

 

その他、インターネット接続、テレビアンテナ設置費用、


さらには税金なども含めて考える必要がありますね。

 


一般的に一番安い建築費は木造ですが、


それでも最近は建築費が上がって来ているため、


都会では、坪単価75万円以上といわれるようになっています。

 

RCはやはり、木造よりは高くなるはずですよね。

 

また、ハウスメーカーの2階建て10戸の軽量鉄骨アパートなどは、


広告費、営業経費が載せられるために坪85万円が相場のようです。

 


しかし、RCマンションの建設費は、


ハウスメーカーの規格品でないために、


土地に合わせて建築設計ができ、自分の好みに設計でき、


そのために、工事費は下げることができるという柔軟性があるのです。

 


我が国は水と土砂が豊富であるために、


建築会社の技量で、単価を下げられる可能性があります。

 


賃貸物件は採算を追求しなければなりませんので、


いくらでも建築費にかけることはできません。

 

 

建築会社によっては、RC3階建ての坪単価が65万円で、


計画できるところもありますね。

 

建築会社によっては、建築費が高価だと思われがちなRCが、


木造より安くできることさえあるのです。

 

 

しかし、この中にはエレベーターの工事費が含んでいない可能性があり、


エレベーター費用まで含めれば坪80万円は超えてくるものと思われます。

 

 

 

マンション建設の場合、共用スペース(階段と廊下)と、


エレベーターが必要になるのが、一戸建と違う点です。

 

 

 

一般的にエレベーターの費用ですが、


一戸建てにつけるホームエレベータや、


規模の小さいマンションにつけられている、


小規模なエレベーターなどは、


一基当たり、350万程度で設置されています。

 

 


エレベーターには、油圧式とロープ式があって、


油圧式は作動油の圧力制御で動かすもので、


ロープ式はワイヤーロープで巻き取って動かしますが、


どちらも同じくらいの費用はしてきます。

 

 

例えば、ロープ式ですと、


巻上機、シャフト、ガイドレール、


インバーター(マイコン制御)、


カゴ、制御盤などで構成されています。

 

 

 

まぁ、エレベーターを設置する場合は、


エレベーターを取り付ける躯体である枠組みが、


必要になってきますので、


その費用が50〜100万円程度見ておく必要があります。

 

 

したがって、7〜8階ぐらいまでの賃貸マンションや、

 

分譲マンションであっても、小規模なマンションの場合では、


エレベーター設置費用は、


総額で1,000万円ぐらいかかってきます。

 

 


10階以上の分譲マンションや、


高層マンションのエレベーターの設置費用は、

 

一基当たりで2,000〜3,000万円ぐらいはかかっています。

 

 


さて、融資を受ける際は、銀行が建物の価格で、


一般的に使う単価は、鉄筋コンクリートの場合、


平米あたり15万円を新築時の価格として、


融資の評価を出します。

 


なので融資を受けてマンションを建てる場合は、


銀行は平米あたり15万円前後をRCマンションの、


融資の目安にしています。

 

 

ちなみに中古マンションなら、実際の取引事例から、


価格が妥当であるかどうかが判断できます。

 


区分所有で売りに出されている事例を参考にすると、


たとえば東大阪市の場合、駅徒歩10分、築20年の、


ワンルームマンション一戸が、300万円を切るくらいで探せます。

 


そうすると一棟もので、築20年のワンルーム10戸の物件なら、


3000万円(300万円×10=3000万円)が目安になります。

 


このように、土地付き一棟もの価格が取引事例比較法で、


チェックできるのです。

 


建物の場合は、減価償却されますので、


その建物の構造と築年数によって法定耐用年数が決まっており、


新築時の評価額から毎年、一定額の減価償却分を、


差し引いていくことで求めることができますね。

 


したがって、現在価格から、20年分の減価分をプラスすれば、


建物の新築価格が出せるのですね。

 

コンクリート造は地震に強く耐久性があり、


防音断熱にすぐれており規格品のプレハブ工法と違って、


土地に合わせて自由につくれます。

 


マンション経営を続けていくためには、


賃貸収入の一部を積み立てて、


適切な時期に修繕を心がける必要があります。

 

この費用の目安として、一戸あたりにして、


年間12万円(毎月1万円)程度の、


修繕費を積み立てておく必要があるだろうし、最終的には、


建物はいずれ老朽化して使えなくなっていきますから、


建物を新しく建て替えなければならなくなります。

 


そこで、最初に建てた建物を償却していくときに、


減価償却費として計上した分を、修繕積立金とは別に、


毎年積み立てておけば、


耐用年数が尽きて、その建物が朽ち果てたときに、


新しく建て替えるだけのお金が貯まっているはずです。

 


これは、当然、マンションを購入して、


経営を始めた場合にも言えることです。

 


一方、建物の償却分を積み立てていかなかったら、


建物が朽ち果ててきて、修繕したり、建て直そうと思っても、


お金を貯めていませんから、また銀行から借り入れなければ、


建て替えることができなくなりますよね。


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2、新築マンション経営のリスクはどこにあるのだろうか

 

 

一言でいえば新築マンション経営のリスクは、設備の老朽化です。

 

 

キッチン、ユニットバス、換気フードなどの設備、水回りの造作、


これらの躯体以外の設備の耐用年数は以外と短いというのがあります。

 


物件の構造を考えるときは、


木造22年、鉄骨34年、RCは47年で考えますが、


設備の耐用年数は、


木造、鉄骨、RC、どれも、


同じぐらいで老朽化します。

 


マンション本体の法定耐用年数47年に比べれば、


設備の耐用年数は最長15年と、


老朽化は著しく短いもので、


これなどはどの構造でも同じで、


耐用年数経過後は老朽化した設備を、


取り換えなければならないようになります。

 

 

 

コンクリート造りの特徴は、丈夫で長く使えること、


外壁にタイルを貼れば汚れが目立たず、


100年もつ賃貸住宅にもなりますし、


木造であっても100年住宅はあります。

 


ところがそんな建物でも、


水回りの造作や内部設備は、


老朽化するスピードは、


思いのほか早いわけです。

 

 

当然、構造によって建物の耐用年数は異なりますが、


これらに共通することは、


設備の老朽化は、木造も鉄骨もRCも、


同じ速さで劣化するという問題があることです。

 


一般的に木造アパートの場合、躯体の老朽化と、


設備の老朽化は同じ位で進みますが、


RCは建物の耐用年数が尽きるまで、


3回の設備の取り換えが必要だとなります。

 


木造は設備が劣化する、そのころから、建物の、


メンテナンスに費用がかかってきますが、

 

 

RCは、躯体自体は丈夫で老朽化は遅く進みますが、


内部設備や水回りの造作などの設備は、


木造もRCと同じです。

 

 

 

躯体は、10〜15年に一度の外壁塗り替えなどの、


大規模修繕を実施すれば、


いくらでも、建物の耐用年数は伸ばせますが、


どんな立派な高級マンションであっても、


設備の老朽化や造作の陳腐化は避けられません。

 

 

 

こういったことは、外観では判断しにくい問題ですが、


リスクとして考えておく必要があります。

 

 

 

 

3、RCは中古から新築シフト傾向(なぜ新築にシフトしているのか)

 

 

 

現在は積算評価だけで判断する金融機関はほぼありません。

 

必要なのは、物件の利益が出ていること

 

内部留保が蓄積されていること

 

法人税、所得税、住民税をしっかり払っていること

 

不動産投資に対する理念をしっかり持っていること

 

が求められます。

 


さて、不動産バブルの影響で、1棟物の物件利回りが、


このところ急速に低下し続けています。

 

 

最近の1棟物は、その参加者増加により利回りが、

 

かなり低い状態が目につきます。

 

 

築20年前後が都市部でRCで6〜8%台です。

 


5年前と比べても信じられない程下がっている状況です。

 

 

なので、最近の傾向として、新築にシフトしている投資家の場合、


新築木造アパートや、RCマンションを建築した方が、


圧倒的に利回りは高い状況になっています。

 

 

 

人手不足もあり建築コストの上昇中などという状況にもありながら、


安く建築していただけるデベロッパーですと、


8〜9%代で建てられています。

 

 

もちろんそのようなデベロッパーの数は少なく、


うまく土地、プランの構築ができた状態であっても、


RCの場合ですと着工は半年先になっています。

 

 

したがって、木造1棟物は別として、


RC案件はこれ以降のデベロッパー案件は工期の関係で、


ほとんど1年後着工になってくるでしょう。

 

 

中古市場の傾向として、


市場流通物件を見る限り、


売りに出ている物件のほとんどが、


大規模修繕前の売却であったり、


屋上防水状況、雨漏り懸念などの


建物、躯体の状態をよく調査する必要も出てきている状態で


大幅リニューアルが必要だったりしますので要注意ですが、


これには私も感じていることです。

 

 

 

購入直後配管漏れが発生したり、


雨漏り発覚したり、窓枠からの水漏れ、


瑕疵担保責任の範囲で対応頂いたりと、


近頃売買後のトラブルも増えている状況です。

 

 

 

もっとも、中古市場は下がっているが、


そんな中でも良い物件もあるのは事実です。

 

 

そのような物件を手に入れるためには、


かなりの努力も必要ではありますよね。

 

 

 

収益物件投資における新築傾向のため、


中古市場の苦境が続いており、


相場をよく学び、物件評価と融資状況を体得する事や、

 

浅い知識や、経験の中の観や感覚を信じすぎない事が大事です。

 

 

あらゆるリスクと可能性を追求し、

 

自分自身に向いている手段を得ることが大事で、

 

新築、RC、鉄骨、木造、

 

総合的に投資バランスの感覚を鍛える事、


これは、とても大事だと思います。

 

 


中古市場も、かなり多くのサラリーマン投資家の新規参入者が増えており、


物件状況も良くない物が出回っていることは確かであります。

 

 

そんな中でも1棟物の中古相場をよくよく観察しつつ、

 

新築建設における土地情報収集を増加させながら、

 

中古、新築どちらも素早く取り組める体制を、

 

構築しておく必要があります。

 

 

 

いずれにしろ新築アパート、新築RCマンションへの物件取得に


移行している投資家が多くなっています。

 

 

 

理由として、中古物件は、表面上の利回りの低下が顕著で、


大規模修繕前の売り抜き物件が顕著で、


良い物件は劇的に減っている事があげられます。

 

 

 

リタイアを照準に合わせるなら、


中古物件を購入、経営が効率がいいですが、


サラリーマンを続けながらでは限界があり、


物件に関わる時間が中々割けないということが大きな理由があって、


利回りに関しては、表面上(家賃収入÷土地建物価格)


でも大幅に低くなっている上に、


実質利回り(家賃収入÷土地建物価格+諸経費)


となると8%を切っており、経営としては、


中古の多くがキャッシュが回らない状況になっている事、


皆さんもうすうす感じていることでしょう。

 

 

 

新築シフトの傾向の理由は、


中古物件内覧時の細かな物件調査、地質調査、

 

近隣競合調査からわかる実質の家賃相場


物件外観、建物修繕履歴などの確認から、

 

将来予想される修繕リスクや内容把握、


管理状態、入居者の状況(短期、長期)、


各種契約の調査、売主の売却理由調査はともかく、

 

細かな補修、修繕などのDIY


業者に手配せず自己修復する

 

それら修繕に関わる知識構築時間や、

 

部材手配などの調達能力に限界があるからです。

 

 

以上のことから、拡大路線で、

 

物件が増えてくることで、自分の時間を投資し、

 

時間を割いて経営が成り立つのかです。

 

 

 

中古の場合、この物件で大丈夫なのかを、

 

調べる事から始まるのですが、


その部分が最も重要だったりするので、サラリーマンは、


学びと合わせて時間をかけて確認をする作業や、


経営を行う為の時間的余裕がない状態であります。

 

 


その他も色々とありますが、もっとも、

 

まず上記のような内容は必ず確認すべきですし、

 

中古でも自分での修復などもできる余裕があれば、

 

収益性はかなりアップできるものと思います。

 

 

特に運営に関しては、管理会社や業者に任せること、

 

つまり、時間は対価により解決できるので問題はありませんが、

 

中古を効率良く運営されておられる方々は、


修繕に対して積極的に取り組まれている方があげられます。

 

 

 

これが新築になりますと、時間的余裕を持って、


始められる利点があります。

 

 

新築の場合、その中でも手軽にできる建売の新築物件


管理含めて建てた会社が実質運営するので、


情勢にそぐわない場所には建てられるリスクは少ないことがあげられます。

 


新築プレミアムですが、近頃は実質安全な家賃設定になっている業者が増えており、

新築の質がここ5年で劇的に向上し設備や建物表面のサイディングボードなど、

 

差別化を図るデベロッパーが増えたことがあげられます。

 


このところデザインに柔軟性があり、

 

業者毎に差別化が図られるようになった点が大きいでしょう。

 

 

 

銀行や大家さん目線で計画され、表面利回りではなく、

 

実質的な利回りでの提案が多いので、

 

リアルな収支感があることがあげられます。

 

 

管理会社業績指標の一つである、新築の入居率は確かに高稼働であります。

 

 

事業計画自体に諸費用を含めた融資を組め、

 

実質利回りでの提案が確実になった点が大きいでしょう。

 

 

地震被害は別として、新しいからリスクは可能な限り低く、

建物保険、火災保険も新築は安く、すべてが新い状態のため、

 

不良や故障が起きても最低10年は守られることがあげられます。

 

 

新築は競合の多い中、入居付けでアドバンテージがあり、

 

賃料設定さえ間違っていなければ、特にファミリーの場合、

 

長期保有も問題ない。

 

 


これ以外に、新築特有融資情勢も良く、

 

地方都市でも新築木造アパートでも、


35年融資対応できる金融機関が増えています。

 


実質の手残りも増えるような状況になってきました。

 


長期だと残債が減る速度は遅いですが、キャッシュに懸念なく、


それなりの立地に建てられるとあって、


資産価値としては高いと考えられる側面が大きいです。

 

 

ただし、新築アパートの建売に対して、

 

気をつけないといけないポイントもあります。

 


一部のハウスメーカーの一括借り上げ管理契約は、

 

修繕費積み立て、再入居に関わる費用先取りであったりして、

 

手残りが出ず、破綻を生みやすいので、要注意です。

 


管理会社を変更すると、違約金も膨大であり、


中には積み立てた費用を担保されず、

 

取られてしまうケースもあります。

 

 

業者選定にも注意ということですが、

 

すべての業者が悪いというわけではありませんので、

 

確認すべき状況が揃っていれば良いと思います。

 

 

このような考えで、中古に対しての利回り低下と、

 

かかる時間日数を考えると、

 

今は、新築へのシフトはある程度、

 

適切ではないかと思っています。

 


もっとも、中古も中には良い物はあります。

 

 

良い物にめぐり会い、新築と、


併行して取り組んで見ることは大事です。

 


新築に進むにあたり、新築は現状安全なイメージが構築されており、

 

その背景も経営してみると実感できると思います。

 


会社員の時間的制限の中で中古RCも、

 

大規模修繕や様々な対応が必要な実情も踏まえ、


リタイアを目指す方や専業として動く際には、

 

中古も良い面もありますので、

 

時間さえ余裕があれば取り組んでみてもいいと思います。


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2017/12/25 7:03 PM posted by: -
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2016/10/07 5:50 AM posted by: -
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