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マンション建設費はいくらかかる、概算コスト計算

マンション建設費はいくらかかる、概算コスト計算について

 

 

 

 

このサイトの先月4月の一番の人気記事は、


マンション関係で、マンション建設費になっています。

 

 


さて、マンション建設ですが、

 

自分の好みのプランで建築でき、

 

入居付けがしやすく、

 

築後10〜15年は修繕費がかからない。

 

といったことで、RCに関心が集まっており、

 

RCを建てる人が増えています。

 

 

 


マンションを建てる場合、単身者用なら、1K、1DK、


新婚用なら2DKというふうに決めて建てるのが一般的ですが、


土地利用も必然的に間取りに合わせる形になります。

 

 


敷地に余裕がないからといって1DKと2DKなど、


いろいろ組み合わせたのでは、


建築コストはもちろん管理面でもコスト高になるため、


どちらかに統一したものをつくることが多いですね。

 

 

一般的に賃貸マンション建設の場合は、突飛な間取りや、


外観はあまり考えられません。


マンション建設の坪単価は70〜80万円が一般的です。

 


1平方メートル当たりで20〜30万円といったところでしょうか。

 

 

金額はそのマンションの土地の有効利用率


グレード、構造、建て方、設備、


規模(戸数)、敷地状の形状、階数によって変わってきます。

 


住居の広さも、1K〜3LDK位といろいろあります。

 


一般的に、


1K、 20〜25平方メートル、


1DK、 30平方メートル、


1LDK、2DK、35平方メートル、


2LDK、3DK、 40平方メートル


3LDK、50平方メートル前後になります。

 


とすると1住戸当たりの概算の建築費は、

 


1K、 550〜700万円


1DK、 650〜850万円


2DK、1LDK、 750〜1000万円


3DK、2LDK 850〜1150万円


3LDK、1000〜1400前後

 

といったところでしょう。

 

これに戸数を掛けたものが、

 

マンションの総工事費となりますね。

 

 

これでどのタイプのものを何戸つくるかで、


いくらの資金が必要かという目安を立てることが出来ます。

 

 

もっとも、広さだけで工事単価を決めることはできませんが、

 


一般的に1Kや1DKは、3DKや3LDKに比べて、


電気、水回り設備や壁面積の相違から高くつき、


目安としては3DKの場合、


1DKに比べて、居住面積の割合が高くなるために、


工事費は8割程度に収まると言われます。

 

 

 

例えば、土地の面積が決まっている関係上、


25平米の1Kなら10戸配置が可能でも、


50平米の3DKなら5戸になってきます。

 

 

逆に、家賃収入は1K10戸の方が、


3DKなら5戸より多く得られるので、


全体として、諸経費を含めた必要経費+工事代と、


収入面のバランスで見る必要があります

 

 

それから、マンション建設の場合、共用スペース(階段と廊下)、


エレベーターが必要になるのが、一戸建と違う点です。

 


土地の形状から共用スペースの配置を、


考える必要があります。

 


建物本体の建築費とは別に必要な別途工事費は、


たとえば、一般住宅でいうと庭や門、


塀などを作る出費があります。

 


この費用はマンション工事でも必要で、


たとえば、車を持つ世帯のために駐車場をつくると、


その費用がかかりますし、


門扉や造園、ガス、水道などの設備費用、水道負担金、


また建築事務所に設計を依頼して建てたときは、


設計料が必要になります。

 


その他、インターネット接続、テレビアンテナ設置費用、


さらには税金なども含めて考える必要がありますね。

 

 

一般的に一番安い建築費は木造ですが、


それでも最近は建築費が上がって来ているため、


都会では、坪単価75万円以上といわれるようになっています。

 

RCはやはり、木造よりは高くなるはずです。

 


また、ハウスメーカーの2階建ての全10戸の軽量鉄骨アパートなどは、


広告費、営業経費が載せられるために坪85万円が相場のようです。

 

しかし、RCマンションの建設費は、ハウスメーカーの規格品でないために、


土地に合わせて建築設計ができ、自分の好みに設計でき、


そのために、工事費は下げることができるという柔軟性があるのです。

 

 

 

我が国は水と土砂が豊富であるために、

 

建築会社の技量で、単価を下げられる可能性があります。

 

 

賃貸物件は採算を追求しなければなりませんの、


いくらでも建築費にかけることはできません。

 

 


建築会社によっては、RC3階建ての坪単価が65万円で、


計画できるところもありますね。

 


建築会社によっては、建築費が高価だと思われがちなRCが、


木造より安くできることさえあるのです。

 

 


さて、融資を受ける際は、銀行が建物の価格で、


一般的に使う単価は、鉄筋コンクリートの場合、


平米あたり15万円を新築時の価格として、


融資の評価を出します。

 

 

なので融資を受けてマンションを建てる場合は、


銀行は平米あたり15万円前後をRCマンションの、


融資の目安にしています。

 

 

ちなみに中古マンションなら、実際の取引事例から、


価格が妥当であるかどうかが判断できます。

 


区分所有で売りに出されている事例を参考にすると、


たとえば東大阪市の場合、駅徒歩10分、築20年の、


ワンルームマンション一戸が、300万円を切るくらいで探せます。

 

そうすると一棟もので、築20年のワンルーム10戸の物件なら、


3000万円(300万円×10=3000万円)が目安になります。

 

 

このように、土地付き一棟もの価格が取引事例比較法で、


チェックできるのです。

 

 

 

建物の場合は、減価償却されますので、


その建物の構造と築年数によって法定耐用年数が決まっており、


新築時の評価額から毎年、一定額の減価償却分を、


差し引いていくことで求めることができますね。

 


したがって、現在価格から、20年分の減価分をプラスすれば、


建物の新築価格が出せるのですね。

 


コンクリート造は地震に強く耐久性があり、


防音断熱にすぐれており規格品のプレハブ工法と違って、


土地に合わせて自由につくれます。

 


マンション経営を続けていくためには、


賃貸収入の一部を積み立てて、


適切な時期に修繕を心がける必要があります。

 

 

この費用の目安として、年間12万円(毎月1万円)の、


修繕費を積み立てておく必要があるだろうし、最終的には、


建物はいずれ老朽化して使えなくなっていきますから、


建物を新しく建て替えなければならなくなります。

 


そこで、最初に建てた建物を償却していくときに、


減価償却費として計上した分を、修繕積立金とは別に、


毎年積み立てておけば、


耐用年数が尽きて、その建物が朽ち果てたときに、


新しく建て替えるだけのお金が貯まっているはずです。

 


これは、当然、マンションを購入して、


経営を始めた場合にも言えることです。

 

 

一方、建物の償却分を積み立てていかなかったら、


建物が朽ち果ててきて、修繕したり、建て直そうと思っても、


お金を貯めていませんから、また銀行から借り入れなければ、


建て替えることができなくなります。

 

 

 

 

 

 


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