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土地値の低い物件のメリット

土地値の低い物件のメリットあれこれ

 

 


RCは、法定耐用年数が長く、長期で融資を組めるために、


少ない自己資金で物件を買えるわけですが、


RCの減価償却期間は47年と長いため、その分、


1年あたりの減価償却費の計上は少なくなります。

 


そのため、経費計上が少なくなるため、

 

利益が出やすいわけです。



なので当然、税金も多くなります。



したがって、資産規模は拡大できたとしても、家賃収入については、


そのほとんどが、元利金の返済と所得税・住民税の支払いに、


消えてしまうため、手元のキャッシュフローはあまり残りません。


 


その点、築年数が経った木造の場合は、短い期間で償却できるため、


経費で落とせる額が多く、必然的に税金が少なくなりその結果、


キャッシュが多く残るわけです。

 

減価償却費の計算ですが、


中古資産の耐用年数の計算で、


法定耐用年数の全部を経過しているとき


耐用年数=法定耐用年数×20%


中古資産が法定耐用年数の一部を経過してしているとき

 

耐用年数=法定耐用年数−経過年数+経過年数×20%

(1年未満の端数切捨て、最短2年)


となります。
 


例えば、ここで築22年の木造を現金買いした場合

 

22−22+22×0.2=4.4年

 

ということになり4年で償却できることになります。

 


なので、借地権の物件や、再建築不可木造を購入しますと、
 

土地の割合は、いっそう引き下げられますので、

 

減価償却によって大きくキャッシュフローがとれます。


 


確定申告すれば、わずか4年で木造を償却することができるのです。




短い期間で、たくさん償却(現金出費を伴わない費用計上)できるため、


その分キャッシュが残るわけです。

 

 

そもそも、土地は減価償却しませんが、建物は減価償却します。

 

減価償却は費用ですが、外部に出ていかないものなので、

 

キャッシュフロー上はプラスになります。





土地値の低い物件である築古の再建築不可物件や、

 

借地権の木造は4年で償却できるとすると、


ここでたくさんのキャッシュを蓄積することができるわけです。

 

 

おまけに、築古の再建築不可物件や、借地権の木造は、


固定資産税もほとんどかかりませんので、


ここでも土地値の低いメリットが享受できるわけですね。

 

 

賃貸経営としては土地値の低いほうがメリットがあるのです。


しかし銀行融資を受けるとなると土地の値段が高いほうが有利です。

 


もっとも、土地そのものはキャッシュを生みません。

 


しかし、土地値が低くても家賃収入が多く得られる物件の方が、

 

土地値が高く家賃収入が多く得られる物件よりも儲かるのですね。








表面利回りの低い物件は、積算評価が高い

土地値が高い物件の落とし穴 (積算価格の高い物件がいいのか低い物件がいいか)

土地値の低い物件のメリット


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