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サラリーマン大家になるための物件の選択

サラリーマン大家になるための物件の選択について



不動産投資では、初めからの中古アパート1棟買いは、


やめておこう。



部屋数が多い方が家賃収入がたくさん入ってくるとか、


ローンを組んでも、


家賃収入から支払える範囲で組むので安全だ。


と思っている人も多いと思います。



しかし、初めから中古アパートを買うと、


退去やら、リフォームが重なってしまった場合、


資金不足に陥る危険性があるのです。



 

不動産投資で失敗するのは、


古くなってきたアパートやRC物件を、


持っている方ではないのでしょうか。



少ない頭金でむりに融資をつけて購入した


物件ではないのでしょうか。




一棟物件はリフォームするだけでも、


多額の資金が必要になります。



大規模なリフォームに1,000万円単位の、


リフォーム資金がかかることもあります。



もちろん、新築や築浅の物件なら、


リフォーム資金はかからないでしょうが、


そういう物件は、利回りが低くなります。



中古のアパートは全てが空いてなくて、


入居者がいるので、リフォームする際、


個人でコントロールしにくくなるのです。





一戸建や区分マンションなら、


リフォームをすれば確実にうまりやすいのです。


 

アパートは大家と他の入居者との関係があって、


その一室だけリフォームするのは、


騒音などの問題があって限度があるのですね。


 

いろいろとリフォームをするにあたって 


入居者と接する機会が出てくる場合があります。


 

サラリーマン大家としては、


あまり入居者とは顔をあわす機会を


持たないほうがいいのではないのか。



入居者と親しくなれば、


入居者の要望がエスカレーターしますし、


また、大家のちょっとした物言いが、


相手を傷つけたりします。



基本的に入居者さんも大家さんとの接触は避けたがりますね。




アパートは全室満室であることによって、


キャッシュフローが回るのであって


一室でも空きが出てくると、


経費などを差し引いて手元にあまり残らなくなる。



次第に、古いアパートは差別化されて、


入居率100%を維持するのはむつかしくなるのです。


 

将来建て替えする時にも、


住んでいる入居者がいるので、立ち退き交渉が


すんなりいかなくなる場合がでてくる可能性がでてきます。


 

最初に頭金などで多額のお金を出せる人ならいいが、


それ以外の人は、多額のお金が必要なアパートはやめて、


一戸建てなどのように少額でできる物件から入っていく方がよいでしょう。、


そういう物件をあちらこちらに、


別々に増やしていった方が、リスクも少なく、


確実に成功するのではないのだろうか。



当然経験を積んで実績ができてくると、


一棟ものを購入することで、


大きくキャッシュフローが得られると思いますが、


最初から一棟アパートはリスクが大きいのです。



焦らずに堅実に、身の丈に合った投資から入るのがいいでしょう。




新 サラリーマン大家さんになるには。

新築アパート経営は失敗になる可能性がある





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