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区分マンションの積算価格、区分で積算は大事か

区分マンションの積算価格について
 

 


不動産の再調達原価を求め、これに減価補正を行って、


資産価格を求める方法は原価法と呼ぶのですが、


この資産価格を積算価格といいますが、


区分マンションの積算価格は土地の価格と、


建物の価格を足したものになります。

 


区分所有に割り与えられる土地の価格は、


一棟全体の土地価格(路線価)から、


各持ち分割合による個々の専有面積で、


案分した金額になります。

 


ちなみに、戸建て業者は、用地取得にあたっては、


坪単価で考えますが、デベロッパーがマンションを建てるときは、


坪単価の代わりに、一種当たり単価というものを使って、


容積率100%当たりの価格に、引き直して投資判断を決めます。

 


例えば、容積率が600%で坪単価が300万円でしたら、


300÷6=50で、一種あたり50万円となります。

 

つまり、土地の価格は6分の1の価格になるわけです。

 

 

 

こういう特別な公式は覚えなくていいのですが、


区分マンションの積算価格は土地と建物の合わせた金額を、


各持分面積で按分するということですね。

 

 

 

詳しくは、区分の積算=敷地価格×持分割合+建物価格です。

 


建物価格は坪単価60万(あるいは平米単価170,000円)などと、


ほぼ、値段が決まっています。

 

 

中古の区分所有では、再調達金額から、

 
これまでの減価償却分を差し引いた金額、

 
いわゆる未償却分が建物の積算価格になります。

 

 

簡便法として、占有面積50平方メートル、RC造で築23年なら、


建物の積算価格は、50平米×170,000÷47年×23年


=約430万円となります。

 

 

ちなみに、銀行融資では、区分所有マンションは積算評価ではなく、


取引事例比較評価が使われるのが一般的です。

 


同じ建物や近隣の建物の売買成約事例から単価を出して、


必要な調整を加え、


当該物件の単価×専有面積=取引事例評価額となります。

 

 

取引事例比較評価で市場価格を求め、


これに80%をかけて概算評価額を求め


そこから銀行独自の担保掛け目を加減して、


区分マンションの担保評価を出します。

 


ただ、担保に取っていない物件の提出を、


求められることがあります。

 


これについては、


まれに積算で見られることがあります。

 

 

どういうことかというと、借主の融資審査する場合、


既存不動産の時価を出すのに、スピードが求められますが、


固定資産税評価額が分かる評価証明書や、


納税通知書課税明細書の提出を求められた際に、


固定資産税評価額を基準に割り戻して、


既存不動産の時価を出す所もあります。

 

 


担保に取る不動産の評価はきちんと行われますが、


既存物件の場合は大雑把です。

 

 

ワンルームの場合は、取引事例比較の対象となる取引自体が、


収益還元評価で行われますので、


実際のマーケットも金融機関評価も、


実質収益還元評価だと思われます。

 


また、ファミリータイプは市場評価も、


金融機関評価も取引事例比較評価です。

 

 

土地いくら建物いくらと計算されるケースはほとんどありません。

 


区分の場合、敷地は共有であり土地、建物を分離出来ないので、


土地いくら、建物いくらと、


積算してもほとんど無意味だからです。

 

 

区分の売買で積算を気にする投資家もほとんどいないと思います。

 

 




区分所有のマンションはどのようにして担保評価を求める

ワンルームマンションの担保評価

区分マンションの積算価格

投資用中古区分マンション融資

中古区分マンションの融資を引く


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