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中古アパートを、競争相手のいない状態で買うには

中古アパートを、競争相手のいない状態で買うには

 

 

 

中古パートは積算価値のある物件でなければ、


融資が付きにくいというデメリットがあります。

 

 

 


もっとも積算価値があって、利回りの高い物件は、


競争相手も多くなってきます。

 

 

積算価値があって、利回りが高い物件は、

 

投資家の標的になりやすいのです。

 

 

アパートでも全空の物件は、

 

すぐにでも建て替えができるので、

 

建売や分譲目的の建設業者や、

 

不動産売買の業者も狙っていますので、

 

競争相手が増えてきます。

 

 

中古アパートを買う場合は、

 

中途半端に入居者が住んでいる方が、

 

買いやすいのです。

 

 

フルローンでアパートを購入する場合は、

 

ローンの返済金利を考えると、


表面利回りで10%以上なければ、

 

将来金利が上がったときに、


収益が大幅に落ちるリスクがあります。

 


なので、フルローンを考えると表面利回り最低でも、

 

10%以上必要でしょう。

 


しかし、表面利回りが10%以上のアパートは競争相手も、

 

多くなってきます。

 


なので比較的競争相手が少なくて、銀行融資のつく物件を、

 

探す必要があります。

 

 

それは、利回りが低い物件になってきます。

 

 

利回りが低い物件は、投資家は手を出しません。

 


利回りとリスクは裏腹で、

 

利回りが高いとリスクも高くなりがちですので、


逆にリスクが高い訳あり物件を購入する手もありますが、

 

訳あり物件ほど投資家も狙っていて、

 

現金でさらに半額でどうですかと言って、

 

買いに来ますので、そう簡単に買えるわけではありません。

 

 

しかし投資家は、だいたい表面利回り8%で足切りして、


それ以下の物件は見ないという人が多いです。

 


なので、利回り8%以下で土地の価値が高い物件を狙うと、


競争相手がなく、言い値で買えるようになるわけです。

 

 

 

こういう物件は、利回りが低いですが、

 

駐車場が広い物件であったり、

 

土地の割合が高い物件になります。

 


こういう物件を見つけると、

 

賃料相場で利回りを再確認し、

 

収益価格で不動産価格を算出して、


指値の買い付け申し込みをします。

 

 

例えば、価格が土地の固定資産評価額程度(固定資産評価額は、


公示価格の、いわゆる時価の70%です)の5000万円で、


敷地面積が500平方メートルある、

 

平成築の駐車場付きのアパートが、


7000万円で、売られていることがあります。

 


満室想定年間家賃が550万円のアパートであった場合、


利回り11%で割り戻すと5000万円、

 

10%で割り戻しても5500万円ですが、

 

7000万円の売値がついていると、


土地価格としては妥当かもしれませんが、

 

それでは、表面利回りわずか7%台ですので、

 

収益物件としてはまず売れない水準です。

 

 

そこで、この物件を5000万円で、


買い付け申し込みを出すという方法をとります。

 

 

投資家は12%位の表面利回りでなければ、

 

手を出さないことが普通なので、

 

5000万円で買い付け申し込みを出せば、

 

通る可能性があるのです。

 


もっとも、仲介の不動産屋さんは、

 

こんな値段では売主に申し訳ないと思って、

 

話を持って行ってもらえない可能性がありますが、

 

おそらく引き合いがない物件だと予想できますので、

 

こちらが熱意を示せば、

 

話くらいは持って行ってくれるはずです。


 

売り出し価格は、積算評価で出したような価格であって、

 

それが収益還元価格よりもかなり高いので、

 

ほとんどの投資家は手を出さないということが予想され

反響がないということが容易に想像できるからです。

 


つまり7000万円では、引きあいもないだろう、


買う人は誰もいないという確信がありますので、


5000万円で指値をすれば、買える可能性が大きいのです。

 

 

競争相手のいない中古アパートを銀行融資を付けて買うには、

 

積算価格のあって収益価格の低い物件になってきます。

 

 

 

 

 

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