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キャッシュフローが大事か利益が大事か

キャッシュフローが大事か利益が大事かについて詳しく

 

 

 


不動産投資はビジネスですので、

 

利益を上げることが大事です。

 

 

個人向けのアパートローン審査では、


返済後の、収支計算が重視されます。

 

 

ということは、同じ利回りの物件でも、


融資期間が15年より30年の方が、


毎月の返済額が、少なくなりますので、


収支の余力(返済した後のキャッシュフロー)は、


当然良くなります。

 

 

なので、利回り8%でも、融資期間が長く引ければ、


収支が合い、キャッシュフローは十分回るようになります。





しかし、これでは、収益性の低い物件を買った場合でも、


融資期間を延ばして、月額の返済を抑えれば、

 

キャッシュが十分回るという現象が起きます。

 

 

しかし、これでは余分な金利を払っているだけで、


利払い後の利益は減るという悪循環になって、


儲からないビジネスになってきます。
 


融資期間を長くすることは、誰にでもできると思います。

 


不動産投資で大事なことは、


収入と利益を上げるための、経営努力になります。

 


融資期間を長くしたり、金利に依存するよりも、


経営努力で収益を上げたいものですね。

 

つまり、返済後のキャッシュフローも大事ですが、

 

収益性と、資産性を重視することがもっと大事なのです。

 

 

返済期間が長いローンの恐れる点は、将来金利が上がったら、


返済不能に陥る危険性があります。

 

金利が上がれが、支払の利息が増え、利益は減り、


返済額が増えてきますので、


返済後のキャッシュフローも必然的に減ります。

 


もっとも、返済期間が短か過ぎると収入減や、支出増が生じた際に

 

収支がマイナスになり易く、それでは、経営が破たんしてしまいます。

 

ただ、融資期間が長いと、金利を多く払うことになり、


その分利益が減ってきます。

 


返済後のキャッシュフローも大事ですが、

 

利益の方も大事なわけです。

 

 

元金返済は、負債の減少ですから純資産の増加になります。

 

これは、銀行にお金を貯めているのと同じになります。

 

 

なので、収入に対して元金返済額が多いということは、


悪いことではありません。

 

むしろ支払利息が少なくなり、利益が増えますので良いことなのですね。




不動産経営はビジネスですから、利益を上げることが重要です。

 

返済期間を長くすれば、毎月の手残りが多くなるのは当然のことであって、


それよりも利益をいかに上げるかが、ビジネスでは大事だと思います。

 


投資額に対する利益率が高ければ、銀行は高く評価します。

 


融資期間が30年ですと、毎年借入額の30分の1に元金返済分が、


薄められます、そうすれば元金返済が進まず、

 

なかなか、資産も増えないことになります。

 


資金繰りはできても、利益が増えなければ、


その先の資産が増えてこないわけです。

 


銀行は貸借対照表の元入れ金の増減を、

 

非常に厳しく見ています。

 


元入れ金は、損益計算書の所得金額(事業的規模なら、


青色申告特別控除前の所得金額)が関係してきます。

 

これが増えなければ、


元入れ金が増えませんので、その意味でも、


損益計算書の青色申告特別控除前の所得金額が増えていなければ、

 

融資担当者は融資に難色を示しわけです。

 

 

青色申告特別控除前の所得金額は法人で言えば、

 

当期純利益という資本金になり、


個人事業なら元入れ金の一部を構成します。




元入れ金は純資産(資産−負債)になります。
 


なので、青色申告特別控除前の所得金額が増えれば、


その分の資本金が増えますし、元入れ金が増えます。

 


キャッシュフローが多くても、利益があがっていなければ、

 

貸借対照表の純資産が増えないわけですね。

 





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