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自宅を貸家に転用した場合の減価償却計算

自宅を貸家に転用した場合の減価償却計算について詳しく

 

 


減価償却資産の耐用年数そのものについては、


減価償却資産の耐用年数等に関する省令により定められており、


自宅を貸家に転用した場合の減価償却の計算は、


その建物を取得したときの価格を元に計算します。

 

 

ただし、貸家に転用するまでの期間についての減価償却計算を、


定額法で行い、それを建物の購入価格(消費税から逆算)から、

 

引いて償却残を算出して、この償却残の価格をこれからの、


減価償却の基礎価額とするのです。

 

 

 

つまり、新築したときから賃貸する時点までの減価分を、


当初の取得価額から控除して現在価額を算出します。

 

 

なお、償却残の出し方ですが、


この計算で適用する貸家に転用までの耐用年数は、


法定耐用年数の1.5倍の年数で計算します。

 


自宅を貸家に転用した場合の減価償却期間は、


それまでの自宅の耐用年数は通常の耐用年数の1.5倍するのですが、

 

なぜかと言えば、譲渡所得を計算する際、建物等の減価償却資産の場合、


取得価額から減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算しますが、


その際、事業等に使われていたものについては、


通常の耐用年数により計算しますが、


事業等に使われていない自宅家事用等のものについては、


価値の減少が少ないと考え、耐用年数を1.5倍して、

 

つまり、自宅等の非事業用建物は、


事業用の1.5倍の寿命があるとみて、


長い耐用年数により、減価償却費相当額を、


計算する事となるわけです。

 

 


そして、その価額で中古資産を取得した場合と同様に、

 

その後の使用可能年数を見積もり、また見積もりが困難なときは、


簡便法(下記に例示)により算定し、これを耐用年数として、


その後の減価償却を行います。

 


又、自宅用(自宅使用)時代に、建物や建物付属設備の、


改良を行っていた場合の費用は、


それが資本的支出に該当するものであれば、


これを物件価格に加えて計算します。

 

 

また、貸家に変換することで今回、

 

自宅をリフォームした場合のリフォーム代のうち、

 

資本的支出に該当する額は、


建物の取得価額に加算することになります。

 

 

(資本的支出とは、修理することによって価値が増えるか、

 

耐用年数が長くなるものです)。
 

 


具体的な計算方法は、

 

自宅建物が木造建物の場合、たとえば、

 

建物本体800万円、付属設備200万円のものを、

 

取得してから20年後に貸家に転用した場合、

 

その場合の従前の償却残の計算は、

 

建物本体、800万円×(1−20年/22年×1.5)=315万1515円


付属整備、200万円×(1−20年/15年×1.5)=22万2222円


になります。

 


この金額を転用後の減価償却の基礎価額として計算するわけです。

 

 

 

減価償却費の計算ですが、

 


中古資産の耐用年数の全部を経過しているとき、

 

耐用年数=法定耐用年数×20%

 


中古資産が法定耐用年数の一部を経過しているときは、


耐用年数=法定耐用年数−経過年数+経過年数×20%
(1年未満の端数切り捨て、最短2年)

 

 

で計算します。(減価償却資産の耐用年数に関する省令、


中古資産の耐用年数を計算する簡便法より)

 

転用後に使用する耐用年数は、簡便法によれば次のようになります。


建物本体は22年−20年+20×0.2=6年

 


になります。付属設備は法定耐用年数の15年を経過しているので、

 

減価償却期間は、15年×0.2=3年


になります。



ちなみに、建物が平成19年4月11日以前に取得したものであれば、

 

残存価格を1割控除して減価償却費を計算します。

 

 

上記の例では、

 

建物本体800万円、付属設備200万円のものを、

 

取得してから20年後に貸家に転用した場合、

 

その場合の従前の償却残の計算は、

 

                     (33年の償却率)
建物本体は(800万円−800万円×0.1)×0.031×20年


=446万4000円

 

 

800万円−446万4000=354万6000円

 

354万6000円が減価償却の基礎価格になります。

 

                    (22年の償却率)
付属設備(200万円−200万円×0.1)×0.046×20年


=165万6000円  

 

200万円−165万6000円=34万4000円


になります。

 

 

 

34万4000円が減価償却の基礎価格になります。

 

 

これ以降は、正規のやり方でに減価償却費を、

 

計算していくことになります。

 

 

 





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