サラリーマン大家さんで豊になろう


マンションを建てて賃貸するって儲かるのか(新築マンション不動産投資) | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
マンションを建てて賃貸するって儲かるのか(新築マンション不動産投資)

マンションを建てて賃貸するって儲かるのか(新築マンション不動産投資)あれこれ

 

マンションの場合、アパートよりも、


もちろん、建築費用がかかりますが、

 

耐震性と耐火性に優れ、


耐用年数がアパートよりもかなり長いため、


建築後、長く賃貸経営を続けることができる点が、


アパート経営と違うところです。

 


最初に、建築費を地主さんが負担してマンションを建てて、


その建築費用を、入居者の家賃収入で長期にわたって、


回収していくことになるわけですが、

 

借り入れをしている場合は、RCに限りませんが、


家賃収入が入ってこなければアウトになります。

 

 

マンションという建物は、経年と共に毎年減価し、


最終的にはゼロになるわけです。

 

 


もちろん地主さんが、マンションを建てて儲けるためには、


マンションの建設費用以上のリターンが期待できない限り、


誰もマンションを建てないわけですので


ここで言えることは、経年減価分を上回る賃貸収益が、


得られるかどうかということです。

 

 

日本の不動産業界では、


鉄筋コンクリート造りのマンションは、


建築後47年で、価値がゼロと評価されますので、


マンションを建てて47年で減価償却計算すると、


毎年2.1%(47分の1)ずつ、


建物価格が下がる(減価する)ことになります。

 

 

ちなみに、耐用年数が尽きて、建物を建て替えるなら、


建物を取り壊す時点で、建物の価値がゼロになりますが、


別途、取り壊し費用が必要になります。

 

 

マンションの解体費用は割高で、


平均単価は平米当たり、およそ15,000円、


ぐらいかかっています。

 

 

最終的に出口を迎えて、解体費用を計算に入れると、


下手をすると、土地価格までもが、


なくなってしまうリスクがあります。

 

 

そうであっても、

 

マンションは維持費が高く、

 

古くなれば固定資産税(新築の場合、

 

軽減措置があり)などの負担が重くなり、

 

マンション経営の収支計算をすると、


表面利回り10%のマンションは、営業経費を差し引いた、


純利回り8%程度になるのが一般的です。

 

 

固定資産税の軽減、

一戸につき40岼幣紊裡崖建て以上の耐火、

準耐火建築物の共同住宅を建てた場合、5年間、

建物部分の固定資産税が1/2になる

(平成30年3月31日まで新築の場合)

 

 


もっとも、その利回りは満室想定であり、


空室を考慮すると6〜7%程度に落ちる可能性があります。

 

 

 

 

さらに、将来の大規模修繕費用を考慮すると、


利回りはそれ以下になります。

 

 

 

そこから支払利息を引くと、利益率が毎年減価する2%を、


下回ってしまう恐れがあります。

 

 

 

これが、新築マンション経営の実態でしょう。

 

 

といってもマンションは遮音性が優れており、


木造アパートよりも、入居率は高くなる傾向がありますね。

 

 

 

相続税対策なら、そんなに、儲けにこだわる必要はありませんが、


しかし、相続税対策ということで、マンションを建てたが、


賃料の下落や、空室が増えたため、当初の予定が狂い、


採算が取れないとか、借金が返せないという失敗も増えています。

 

 

 

なので、社会問題にまで発展した、賃料更新料や、

 

敷金返還に関するトラブルは、


こうした実態の延長線上にあるわけです。

 

 

新築マンション経営を始めたが、


収入と経費のバランスが崩れて、

 

経営が苦しくなり、金融機関に売却を勧められ、


それを、一般の投資家やサラリーマン大家さんが、


拾い上げている現状もあります。

 


最も新築マンション経営で成功している大家さんもたくさんいます。

 


それは、高利回りで、高稼働なマンション経営をしている人ですが、


しかし最近は、高利回りで運用することが難しくなりました。

 

 

さらに将来金利が上がると、利回りが下がるというリスクがあります。

 


将来的に、金利があがってくれば、


返済後のキャッシュフローを確保することが、


出来なくなるリスクがあります。

 

 

 

土地を持っている人がマンションを建てて、


経営することは、


資産価値や売却のことをあまり考えずに、


返済後のキャッシュフローを重視した投資だから、


できることだと考えます。

 

 

と言うのも、RC物件を建てる場合、

 

利回りは低いですが、

 

30年以上でローンが組めるために、

 

キャッシュフローが出るし、

 

売却するにしても、ある程度運営した後、

 

数年後、売りやすいというメリットがあります。

 

 

一棟全体を売却する以外にも、区分マンションとして、

 

個別に分譲することも考えられます。

 

 

 

まあ、マンションには、47年という長期的に減価償却をとって、


安定した経営ができるというメリットがあり、


さらに借入金の元金返済分は、負債が減少していくことになり、


手元にお金が残っていなくても、純資産の減り具合を抑えられます。

 

 

 

なので、出来れば、元金返済分が資産価値の減少額を上回るように、


持っていきたいものです。

 

 

しかし、固定資産税や、修繕費、エレベーターの保守点検費といった、


経費率も高く、なかなか儲けられません。

 

 

 

マンションの主な維持費

 

不動産管理会社への管理料、広告宣伝費

固定資産税・都市計画税

共用部分(階段、廊下等)の電気代

エレベーターの維持費

共用部の清掃費

火災・地震などの保険料

 

築10年以降の維持費

(内外装の修繕費)

(設備の交換・修繕費)

 

 

 

 

すぐにキャッシュが生まれる中古マンションの方が、


収支は安定しますが、

 

新築RCの場合、工事期間が長くなり、


建物が完成して、入居者の決定まで、


長期間収入が得られません。

 

 

 

しかし一旦、入居者が決めれば、

 

入居期間が長くなるメリットがあります。

 


といっても、将来の修繕積立金を、


確保しておかなければなりませんので、


マンションを建てて賃貸して儲けるのは難しい状態ですね。

 

 






関連記事

内装工事などのリフォームの耐用年数と減価償却

 

一棟マンションとアパートの違い(一棟マンションとアパートどちらが儲かる)

 

新築アパート経営に将来性はあるのか

 

大規模修繕積立金はいくら積み立てるか

3階建てマンション建設の収支(実際に得られるキャッシュフロー)

減価償却費用分を毎年積み立てることができるぐらいの収益力がなければ賃貸経営はうまくいかない

 

アパート、マンションの工事期間、 工事遅れのトラブル


大家さん(賃貸事業)の利益率

アパートを建てて貸すアパート事業(賃貸経営)は、ビジネスとして成り立つのか

新築アパート建設ローン(申し込みと審査)

退職金で土地を購入してアパートを建てる

アパートを、建て替えれば収入はアップするか(建て替えると収入は増えるか)

アパート建築費の建物構造別比較

キャッシュフローと利益、(キャッシュフローが大事か利益が大事か

木造アパートか一棟鉄筋コンクリートマンションか

アパートをローンを組んで建て替える場合、月々いくらの収入が得られるか

更地を買って アパートを建てることは あまりすすめません

マンション(3階建マンション建設)経営失敗

アパート経営は儲かるか

固定資産税や都市計画税の軽減措置(税金の違い)

新築アパートをローンを組んで建てた場合、月々いくらの収入が得られますか

RC一棟 新築

マンション建設費はいくらかかる、(概算)コスト計算

アパート建築費はいくら(1棟4室の長屋形式のアパートの場合)

新築アパート経営は失敗になる 可能性がある。

3階建てアパート(マンション)建設費用はいくらかかるか

マンションを建てて賃貸するって儲かるのか

土地を買って、更地にして、賃貸アパートや賃貸マンションを建てても果たして儲かるか

 

RC物件が売られる理由

 

RC鉄筋コンクリート物件の投資


スポンサーリンク



確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方

私は懸命に記事を書いてきましたが、グーグルの判断は、 ウェブマスター向けガイドラインに違反しているというものでした。 毎日記事を書くのに精いっぱいでSEОのことは何もわかりませんでした。 それなのに、ペナルティを発動されたのです。 さすがにやりきれない思いでいっぱいでした。 記事を書く目的はいったいなんだろうかと、 改めて考えざるを得ませんでした。 しばらくの間、私は悩み続けた結果、 ブログを書く真の目的は、大家である自分の成果を追及したり、 私の夢や目的を実現することではなく、

サイト内検索
カスタム検索

ユーザーの役に立つ、すべてのユーザーのためになる記事を書くこと、 全ての大家さんの豊かさを追求することだと気づかされたのです。 その時から、私は自分自身のスキルや不動産投資の結果を、 より伸ばすという当初の目的を捨て去り、 yutaka-1115.jugem.jp/を、 すべての大家さんの豊かさを追求すると同時に、 社会に貢献することとと改めました。 それ以来、全身全霊をかけて記事を書くことに邁進しようとして、みんなのためにいかなる苦労もいとわないという、 新たな決意を改めてすることができたのでした。
サイトtop    comments(0)   trackbacks(0)
Comment
name:
email:
url:
comments:
Trackback
http://yutaka-1115.jugem.jp/trackback/1222
コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について (手すり1〜3年、アパート駐輪場10年など)
土地等を取得するために要した借入金の利子

不動産投資は投資であるからには失敗している人もいるわけです。 不動産投資の現役の皆さんが、 素晴らしい不動産賃貸業の経営に努められるのはもちろん、 一人でも多くの人々を裕福にされますこと、 またそのことを通じて、このサイトを書き続けた意義があり、 皆さんの不動産投資がより良いものとなることを願ってやみません。

スポンサーリンク




a8mat



a8mat



a8mat



a8mat




AX