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マンションを建てて賃貸するって儲かるのか(新築マンション不動産投資)

マンションを建てて賃貸するって儲かるのか(新築マンション不動産投資)あれこれ



マンションの場合アパートよりも、もちろん、


建築費用がかかりますが、耐用年数がアパートよりもかなり長いため、


建築後、長く賃貸経営を続けることができる点が、

 

アパート経営と違うところです。

 

 

最初に、建築費を地主さんが負担してマンションを建てて、


その建築費用を、入居者からの家賃収入で長期にわたって、


回収していくことになるわけですが、借り入れをしている場合は、


家賃収入が入ってこなければアウトになります。

 


マンションという建物は、経年と共に毎年減価し、


最終的にはゼロになるわけです。


 


もちろん地主さんが、マンションを建てて儲けるためには、
 

マンションの建設費用以上のリターンが期待できない限り、


誰もマンションを建てないわけですので


ここで言えることは、経年減価分を上回る賃貸収益が、


得られるかとどうかということです。

 


日本の不動産業界では、鉄筋コンクリート造りのマンションは、


建築後47年で、価値がゼロと評価されますので、


マンションを建てて47年で減価償却計算すると、


毎年2.1%(47分の1)ずつ、


物件価格が下がる(減価する)ことになります。

 

 

ちなみに、古くなって、建物を建て替えるなら、


建物を取り壊す時点で、建物の価値が、ゼロになるどころか、


取り壊し費用分がマイナスになります。

 


マンションの解体費用は割高ですので、


ちなみに、解体費用を平米当たり2万円で計算すると、


下手をすると、土地価格までもが、


なくなってしまうリスクがあります。

 

 

マンションは固定資産税などの維持費が高く、


マンション経営の収支計算をすると、


表面利回り10%のマンションは、営業経費を差し引いた、


純利回り8%程度になるのが一般的です。

 

 

もっとも、その利回りは満室想定であり、


空室を考慮すると6〜7%程度にしかなりません。

 


さらに、将来の大規模修繕費用を考慮すると、


利回りはそれ以下になります。

 

 

そこから支払利息を引くと、利益率が毎年減価する2%を、


下回ってしまう恐れがあります。

 

 

これが、新築マンション経営の実態でしょう。

 

 

相続税対策なら、そんなに、儲けにこだわる必要はありませんが、


しかし、相続税対策ということで、マンションを建てたが、


賃料の下落や、空室が増えたため、当初の予定が狂い、


採算が取れないとか、借金が返せないという失敗も増えています。

 

 

なので、賃料更新料のトラブルや、敷金返還に関するトラブルは、


こうした問題の延長線上にあるわけです。

 


新築マンション経営を始めたが、


空室の多さから経営できなくなって、金融機関に売却を求められ、


それを、投資家やサラリーマン大家さんが買っている現状があります。

 

 

最も新築マンション経営で成功している大家さんもたくさんいます。

 

 

それは、高利回りで、高稼働なマンション経営をしている人ですが、


しかし最近は、高利回りで運用することが難しくなりました。

 


さらに将来金利が上がると、利回りが下がるというリスクがあります。

 

 

将来的に、金利があがってくれば、

返済後のキャッシュフローで生活することは、

 

出来なくなるリスクがあります。

 

 

土地を持っている人がマンションを建てて、経営することは、


資産価値や売却のことをあまり考えずに、


返済後のキャッシュフローを重視した投資だからできることだと考えます。

 

 

まあ、マンションには、47年という長期的に減価償却をとって、


安定した経営ができるというメリットがあり、


さらに借入金の元金返済分は、負債が減少していくことになり、


手元にお金が残っていなくても、純資産の減り具合を抑えられます。

 

 

なので、出来れば、元金返済分が資産価値の減少額を上回るように、


持っていきたいものです。

 


しかし、固定資産税や、修繕費、エレベーターの保守点検費といった、


経費率も高く、なかなか儲けられません。

 

さらに、将来の修繕積立金を、


確保しておかなければなりませんので、


マンションを建てて賃貸するって儲けるのは難しい状態です。

 







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