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アパートをローンを組んで建て替える場合、月々いくらの収入が得られるか

アパートをローンを組んで建て替える場合、月々いくらの収入が得られるかについて詳しく

 


アパート建設費用を全額借金して、

 

アパートを建て替えた場合の手取額はいくらになる。

 

 

 

今年41歳になるサラリーマンのSさんは親から相続した、


209平方メートルの土地付きアパートがあります。

 

 

築43年になり老朽化して来たのでアパートを建て替える予定です。

 

現在入居者が一人います。


その人に出て行ってもらうためには、

 

立ち退き料として30万円かかるようです。
 


209平方メートルの土地と、

 

この土地に建てる木造アパートを担保として、

 

金融機関から2200万円(アパート建築費2000万円

 

+アパート解体費用200万円)の、


融資を受けた場合、諸費用分100万円は自己資金を注ぎ込んで建てた場合、

 

月々いくらの収入が得られるか計算してみましょう。

 

 

なお、立ち退き料30万円は、全額自己資金で支払う予定です。

 

家賃は5万円(不動産屋さんにヒアリング調査結果)程度を見込んでいます。

 

月額家賃は5万円、金利は3.0%、借入期間20年です。

 

60歳位で借金はすべて返済するつもりなので、


借入金は20年返済とします。

 

毎月の手取り収入はいくらになるでしょうか。
 


なおアパート建築費は、ハウスメーカーの見積もりで、


諸費用込みで1戸当たり500万円になっています。

 


建物の解体費用は、200万円(坪3万円余り)となっています。

 

解体費用200万円も含めてローンを組む予定です。

 

固定資産税が年間6万円、委託管理費が年間12万円です。

 

 

借金してアパートを建て替える場合、


家賃収入から借入金を返済することになりますが、

 

それ以外に固定資産税が年間6万円と、


管理会社に支払う委託管理費が年間12万円支払う必要があります。

 

そこで、S氏の場合の毎月の手取り収入は、


いくら得られるかを求めます。

 

アパートローンは期間20年、固定金利3.0%、

 

銀行への支払いは元利均等返済方式で、1年目(スタート時)は、

 

月30502×4=122,012円の返済から始まります。

 

アパートの1か月の家賃収入は満室で200000円(4戸分)で


ローンの返済金は122,012円を引くと、77988円になります。


つまり満室の場合、月々77988円のお金が銀行口座に入ります。

 

計算過程は、


家賃収入(1戸)   50,000円

 


借入金返済額(1戸)   30,502円(550万円、

            元利均等返済 20年 金利3.0%)


諸経費       1,250円  (固定資産税月額/戸)
2,500円  (管理委託料月額/戸)
1,000円  (共用部分電気代/戸)
1,250円  (火災保険料月額/戸)


50000−30502−1250−2500−1000−1250=13498

 

一戸当たりの月額手取り収入は13498円です。

 

つまり、元利金を引いた月額家賃収入は、


一戸当たり19498になり、


それに、共用部分の、固定資産税や委託管理費、


さらに電気代、火災保険料などの経費(6000円)を差し引くと、


13498円です。


月額残る分は13498円×4=53992円になります。

 

これで、初めてのアパートの大家さんになれるのですが、


アパート経営のキャッシュフローは、月53992円です。

 

これはあくまで1〜20年のものです。

 

 


もちろん、借入金の返済が終わる21年目以降は、

 

44000円(50000円−6000円)×戸数分となります。

 


一戸あたり44000円ですから、満室なら4倍ですので、

 

まあまあの金額になりますが、それまで辛抱です。

 

 

ちなみに、現在あるアパートを取り壊して同じアパートに建て替える場合の、

 

建物の取り壊し費用200万円は不動産所得の必要経費になります。


又、立退料も、不動産所得の必要経費になります。

 

 

もしこれらの費用(取り壊し費用や、立退料)を計上することによって、

 

不動産所得が、赤字になった場合、他の所得と損益通算できますし、

 

青色申告であれば、翌期以降3年間繰り越すこともできます。

 

 

建築費は、日本全国ほとんど変わりませんが、


家賃は都心と地方ではかなりの違いがあります。

 

なので、手取り収入も当然ながら、それだけ違ってきますので、

 

これについては、土地代を考慮する必要があります。







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