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新築アパート固定資産税, 固定資産税の軽減特例

新築アパート固定資産税、 固定資産税の軽減特例について詳しく

 

 


賃貸経営における固定資産税について

 

 

賃貸経営は、税金対策として行うことがあり、


更地で持つよりも、建物の場合、固定資産税、


相続税対策として非常に効果的です。

 


固定資産税には二つの特徴があります。

 

 

広い土地の割に小さいアパートの場合、

 

家賃収入は低いですが、


土地の担保価値があるということで、

 

固定資産税は高くなります。

 


また、RCは建物の価値があるため、

 

家賃収入が高いですが、


こちらも固定資産税が高くなります。

 

 

固定資産税は不動産取得税と違って毎年かかってくるため、


賃貸経営には少なからず影響があります。

 


固定資産税は、毎年1月1日に、


土地、家屋、固定資産を所有する人が納める税金です。

 

 

なので、建物を1月2日以降に新築した場合は、


その年分の固定資産税は、課税されません。

 


裏を返せば、1月2日に建物を取り壊しても、


その年の1年分の税金の全額を納めなければならないです。

 

 

ただし、所有者として登記または台帳に登録されている人が、


1月1日(賦課期日)前に死亡している場合などは、


1月1日(賦課期日)現在で、土地や建物を現に所有している人が、


納税義務者となります。

 

 

 

固定資産税については、1戸あたりの敷地が200平米以下の、


賃貸住宅(賃貸アパート・マンション、貸家)を建築した場合、


固定資産税が、6分の1(200平米を超える場合は、


固定資産税が3分の1)とする軽減の特例がありますので、


賃貸経営者にとっては大きな節税効果が期待できます。

 

 

 

店舗の場合は、固定資産税6分の1の住宅の特例対象から外れます。

 

 

ちなみに、アパート、マンション、貸家の固定資産税は、


毎年1月1日に、土地、家屋、償却資産を所有する人が、


納める税金ですが、アパート、マンション、

 

貸家を建て替える場合に、


1月1日に建物が竣工していない場合があります。

 

 

その場合は、原則として、軽減の特例の対象にはならないです。

 

 

しかし、アパート、マンション、貸家を建て替える場合に、


1月1日に建物が竣工していない場合でも、

 

所定の条件を備えていれば、


特例の適用は、認められるようになっています。

 

 

 

それは、次のようなものです。

 


建て替える場所の土地が、


前年度の1月1日において住宅地であったこと。

 

 

住宅の建設が、その年の1月1日において着手されており、


次の年の1月1日までに完成するものであること。

 

 

アパート、マンション、貸家を建て替えが、


建て替え前の敷地と同じ敷地であること。

 


前年度の1月1日の所有者と、今年の1月1日の所有者が、


同じ人であることになります。

 

 

又、駐車場用地は一般的に、雑種地となり、


住宅用地の軽減措置は受けられませんが、


その駐車場が住宅用アパートの敷地の一部になっており、


アパートの借家人が使用している場合には、


住宅用地としての課税標準の適用を受けることができますね。

 

 

 

固定資産税の基準となる価格は、固定資産税評価額です。

 


これは、毎年1月1日時点におけ地価公示価格の70%に相当します。

 


この固定資産税評価額は、都市計画税や不動産取得税、


登録免許税などの税金を計算する際の基準にもなっています。

 

 

 

 


新築アパート固定資産税

 


新築賃貸住宅では120平方メートルまでの部分は、


固定資産税が2分の1になるという軽減措置があり、


一般住宅の場合は新築後3年間、3階建て以上の耐火構造、


準耐火構造住宅の場合は、新築後5年間が対象となります。

 


対象となるのは、居住用部分の床面積が、


一戸につき40岼幣紕横牽悪岼焚爾猟詑濬斬陲任后

 


適用可否の判定は住戸ごとの判定になります。

 

 

土地について


固定資産税額 = 固定資産税評価額 × 1.4%

 

例えば、固定資産評価額が1250万円すると、


課税標準額 固定資産税 1250万×1/6=208万

 

           都市計画税 1250万×1/3=416万


 税額は、 固定資産税 208万×1.4%=29100円

 

      都市計画税 416万×0.3%=12400円


 建物について

 

固定資産評価額=4000万とすると、

 

 税額は、 4000万×(1.4%×1/2+0.3%)=40万です。

 

 

 

戸建て貸家住宅は50岼幣 280岼焚

 

アパート・マンション 40岼幣 280岼焚爾任后

 


なお、アパート・マンションの様に共同住宅の場合は、


専有部分の床面積に、エレベーターや廊下通路等の、


共有部分の床面積を、按分して加算した面積で判定します。

 

 

 




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