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購入物件と既存物件の関係

購入物件と既存物件の関係あれこれ

 


購入物件からの返済能力に余裕がなくても、


既存の物件で十分、返済できると判断されると、


融資は受けられ公算強くなると思います。


 

収益物件の購入で融資を受ける場合、


担保評価は、もちろん大事ですが、


例えその物件の単体での、担保評価が少なくても、


既存の物件からの担保提供がされると判断されれば、


融資には問題ないわけで、


銀行は大家さんにお金を貸します。



物件価格4000万円、利回り10%(年間家賃収入400万円)


という物件を、


200万円の自己資金に加え、


4000万円を期間30年、金利2.5%という条件で、


借り入れた場合、


月の返済額は18万円(年間返済額216万円)で、


一定の空室率や、諸費用を考慮した場合、少なくとも、


賃料収入の400万円からの返済ですべて賄えて、


返済後・納税後、毎月10万円のキャッシュフローが、


得られる計算になります。

 


しかし、中古アパート購入の場合、融資期間が短くなりますので、


また、購入数年後には、減価償却額がゼロになってしまうので、


返済して納税後のキャッシュフローは悪くなりがちです。



なので、既存の物件からの返済と、納税が出来ればよいと


いう考え方の銀行であれば融資が行われます。



銀行融資は、購入物件と既存物件の両方で判断されます。

 

8000万円の物件を融資を受けて購入して、


20年間元利金返済すると、


毎月の元金返済額は400万円です。

 

実際の金利は変動で2〜3%程度が相場ですが、


金融機関は審査金利を使って金利が上昇しても、


返済できるかどうかを計算するのが通常です。

 

審査金利とは、将来の金利上昇を見据えて、


融資審査上用いられる金利であり、


4〜5%程度です

 

仮に5%とすると元金8000万円に対する初年度の支払利息は、


400万円になります。



この物件から家賃収入が800万円入ってこなくても、


大家さんの既存の物件のキャッシュフローから、


返済できると判断されれば、銀行はお金を貸します。


 

ですから、物件の家賃収入から、


返済できるかどうかという判断と合わせて、


既存物件の評価も大事になります。

 

もちろん、担保がある程度充足し、収支も良好ですと、


フルローンを受けられる可能性があります。


 

借入金を利用して、純資産を増やす過程では、


返済後・納税後のキャッシュフローがマイナスですと、


利益が出ていても、資金がショートして、


黒字倒産してしまいますので、


最低限、キャッシュフローはプラスにならないと、


融資そのものは受けられません。






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