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銀行融資の基本

銀行融資の基本について詳しく



銀行融資の基本は少額の融資からということです。



借入金に対する基本的な考え方は、


大家さん自身の事業実績を示して、


銀行との良好な関係を築くことです。



銀行融資を受けるときに融資担当者と面談します。



その時、


私は、不動産賃貸事業をしています。



このたび収益不動産を購入したいと思います。


総額で、これだけの資金が必要です。


この物件の積算価格は、これだけあります。




その中で自己資金として、これだけは用意します。



残りの部分を、融資していただきたいということを、


述べるところから始まります。

 

銀行融資の基本は、すでに預金取引のある既存客を対象に行います。

 

不動産の融資を受けるために、


金融機関の開拓は最初のころは、


門前払いの連続という壁に、突き当たります。

 

これは、何の実績もない客からの融資申し込みは、


どんな融資でも、融資担当者にとっても懸念材料になるからです。

 

金融機関の開拓は、門前払いの連続なので、


不動産会社の力を利用する人がいます。

 


というのも、銀行の融資姿勢については、


不動産会社が一番よく知っています。

 

不動産会社としてもローンが通らないと取引が流れるので、


よく調べています。

 


仲介会社から一言、連絡を入れておいてもらったり、


さらには銀行の担当者を、直接紹介してもらったりすると、


交渉は、ずいぶんスムーズに行くはずです。

 


あるいは、費用がかかっても、


信頼できる専門家やプロを使うことで、


借り入れができたりします。

 

しかし、最初のうちはこれでも通用しますが、


その後の発展性はありません。

 

といいますのは、最初の1件や2件は、


サラリーマンの属性で融資を受けられますので、


どの金融機関に話を持ち込むかによって、


その中の一行くらいは、融資できる金融機関が、


現れるでしょう。


 

つまり、1行や2行であきらめず、


融資してくれる金融機関を粘り強く探せば、


融資をしてくれる金融機関に巡り合うことが、


あるかもしれません。


 

しかし、これでは早晩、頭打ちになります。



やはり不動産取引を、拡大していくには、


銀行融資交渉は、時間や手間をかけてでも、


自分でやる必要があります。




高額な一棟売りマンションの購入資金の融資で、


新規取引を申し込もうとすることは、


いくら物件が良く、サラリーマンの属性が良くても、


あるいは仲介会社の紹介があっても、


銀行担当者にとっては好ましいと思われません。

 


銀行は、それまで何の取引がなかった顧客に、


いきなり億単位の融資はしませんし、


一見の客に対しては、少額の融資でも難しいものです。

 


銀行担当者は基本的に、融資を出したがっていますので


銀行担当者も、融資金額が大きいほど、


力が入りやすいのは人情です。



そうは言っても、500万円貸すのも1億円貸すのも、


手間は同じだからということにはなりません。

 

借りる金額が少なければ、当然融資は通りやすくなります。



融資担当者は、金融機関にとって、


なるべくリスクの低い少額の融資取引から、


段階的に進めることを望んでいます。



一棟売りマンションや、アパートの購入資金の融資を、


何の取引実績のない個人が、金融機関に持ち込むのは、


どんな金融機関にとってもリスクがあり、


もちろん、実績のない顧客には、業績見通しがはっきりせず、


貸し出した資金が、きちんと帰ってくるかどうかを、


掴むことが困難だからですね。



銀行は不動産賃貸業を行っている人の、


少なくとも、2期分の決算書類を要求します。

 

既存の金融機関で、常連客になり、


数百万円の保証協会付きの融資から始めたり、


自己資金で買った物件の家賃振込口座としたり、


そうすることによって、事業の基盤をつくり、


だんだんと金額を上げて行くことが可能になります。

 

先ず預金取引から初めて、少額の融資取引で実績を作って、


繰り返し融資を受けられるようにすることが大事です。


 

それから、改めて、


一棟マンションや、アパートの融資を申し込むのが、


銀行交渉の常識になってきます。


 

一棟売りマンションや、アパートの購入資金の融資を、


銀行にいくら持ち込んでも、銀行の内部に、


何の取引実績のない初めての人には、


こうした億単位の貸し出しに、


取り組ませるだけの誘因がないということでしょう。



つまり、銀行内部は、格付けもできていない顧客に、


何も無理をして、危険を冒してまでも、


一棟もの融資に取り組むことが、


評価される仕組みになっていないということでしょう。



融資を受ける人は、自身の事業の数字をよくつかんでいて、


取引実績を作って、銀行の質問に自身の言葉で、


的確に応えていくことが、融資交渉には先決です。





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