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建物と建物以外の分け方(建物と建物以外は個々の耐用年数で減価償却するか建物に含めて減価償却するか)

建物の取り壊し費用と確定申告

減価償却は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
建物本体と建物以外との分け方
物件購入時の建物と土地の按分方法
不動産 確定申告の仕方

中古物件を購入した場合の減価償却期間(耐用年数表を使うのは 固定資産を購入したとき)
自宅を貸家に転用した場合の減価償却計算
頭金なしのフルローンで物件を購入するとき減価償却の期間に注意を
頭金ゼロ円で購入可能なフルローンが組める物件1
修繕費にするか資本的支出(減価償却で割り振り)にするか
不動産の税金と経費
減価償却費の増やし方

固定資産の償却は定率法を選択すると経費化が早くなる
確定申告、減価償却期間について (手すり1〜3年、アパート駐輪場10年など)


建物と建物以外は個々の耐用年数で減価償却するか建物に含めて減価償却するかについて詳しく

 

 

 

 

物件を購入すれば、土地と建物に按分する必要がありますが、

 

 

建物の中には、付属設備や構築物、器具備品などが含まれています。

 

 

また、リフォームを行った場合に、

 

そのリフォームが資本的支出の場合、

 

個々の耐用年数で減価償却するか、

 

建物に含めて減価償却するかという問題があります。

 

 

一般的に建物の躯体と設備の構成比率は、


概算では、躯体が70〜80%、設備が20〜30%


といった割合になってきます。

 


しかし、建物の減価償却に当たって、


建物と建物付属設備とに区分して、


それぞれの法定耐用年数によって、


償却しなければならないとされています。

 

 

ただし、木造の建物は、建物と建物付属設備とを一括して、


建物の耐用年数で償却してもよいとなっています。

 


中古住宅を買った場合の躯体と、

附属設備の分け方が不明の場合は、

建物に含めて、建物として減価償却していきます。)

 

耐用年数の適用に関する取扱通達(耐通2−2−1)

 


 

 

たとえば、建物付属設備として、


電気設備、給排水、衛生、ガス設備などは、

 

耐用年数の15年ですが、建物に含めずに、

 

それぞれの耐用年数で減価償却することもできます。

 

 

建物本体と建物付属設備や、器具備品、

 

構築物などの建物本体以外とに分ける利点は、

 

建物付属設備などは建物本体より耐用年数が短いため、

 

早期に経費化できるとうメリットがある点です。

 

 

今現在、建物については、定額法しか適用できません。

 

 

 

定額法とは、減価償却の終わりまで、

 

均等に減価償却していく方法です。

 

 

一方、定率法とは当初の減価償却費が大きくなり、


初期に節税が大きくできます。

 

 

建物付属設備等のほうが、建物本体よりも耐用年数が短く、


しかも、定率法を採用できるために、早期に、


減価償却費を多く計上できたのですが、償却方法については、

 

注)しかし、平成28年4月1日以降に取得した建物付属設備及び、

 

構築物についても、定率法を選択することができなくなりました。

 

 

ただし、器具備品については引き続き定率法を選択することはできます。
 

 

 

建物付属設備及び、構築物が定率法にできなくなった理由は、

 

定額法にすることによって、

 

購入当初の減価償却費を減らして利益を増やして、


結果的に税収を増やそうという狙いだと思います。

 


建物は金額が大きいため、

 

定率法で減価償却すれば、当初は税金が少なく、


年数が経過するたびに税金が多く発生するために、


キャッシュフローがショートしないように、


つまり、デッドクロスを防ぐために、


定額法しか認められなくなった経緯があります。

 

 

キャッシュフロー計算書(建物が定額法しか認められなくなった理由)  

 

 


アパートを建てる場合は、

 

建物完成までに支出する全ての費用を、


一旦、建設仮勘定に計上しておいて、


建物が完成したら、工事明細書から、

 

建物付属設備、構築物、


器具備品、繰延資産などに細かく分けて、


計上することによって節税に有利になります。

 


また建物本体と区別していれば、


付属設備や構築物を取り換える場合に、


減価償却が残っていればその分は経費になるのですが、


その個々の未償却残高が一つ一つ、

 

把握しやすいというメリットも考えられます。

 

 

 

建物の付属設備には、電気、ガス、エレベータ、


火災報知設備、外階段、ベランダ、などがあり、


構築物にはガレージ、造園、塀、門扉、自転車置き場で、


器具備品には、エアコン、キッチン、浴室、洗面、それ以外、

 

アパート完成までに支出する費用の中には、

 

水道加入金、水道加入金や、インターネット施設利用権など


無形固定資産と呼ばれるものもあります。

 

 

確定申告、減価償却期間について (手すり1〜3年、アパート駐輪場10年など)

 

 

 

これらはアパートの取得価格に含めずに、

 

個々の耐用年数で償却していくことができます。

 

 

 

個々の耐用年数の方がアパート本体の耐用年数よりも短いため、

 

分けることで節税が計れます。

 


また、保証料、開業費(開業のために要した交通費や、


資料代など開業費や創立費などは繰延資産です。

 


繰延資産の償却年数は5年ですが、


法人においては、


任意償却(償却してもしなくてもよい)が認められています。

 

 


銀行保証料や火災保険一括払いは、


長期前払費用という資産で


保証期間及び、保険期間で按分して、


必要経費にしていきますと建物本体に含めて、

 

減価償却する場合よりも、

 

早く経費化でき節税効果があります。

 


アパート完成までに支出する全ての費用を建設仮勘定に記入しておいて、


完成後、そこから、建物付属設備、構築物、器具備品、繰延資産、

 

長期前払費用、無形固定資産を消費税込の合計額で差し引き、


残額を建物の取得原価にするということです。

 

 

 


ちなみに、工事代金の中には、廃材処分費、共通仮設工事、


運搬及び移設費、現場管理費、諸経費、といった項目があれば、


これらも、建物の取得原価に含めるのが原則です。

 

 

もっとも、アパートの取壊費用や立退料、


不動産所得の必要経費になります。

 

 

 

したがって、取壊費用や立退料は、

 

建設仮勘定に記載しません。

 

 

 

それ以外に支払いの都度、経費に計上できる少額のものは、


各々の経費勘定に直接計上します。

 

 

なお、工事費の値引きやアパート建築に係る補助金があれば、


これは、建物の取得価額から控除します。

 

 

建物と建物以外は分けて個々の耐用年数で減価償却することについてでした。


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