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買ってはいけないボロ物件(手を出してはいけない物件)絶対に買ってはいけない収益物件

買ってはいけないボロ物件(絶対に買ってはいけない収益物件)あれこれ

 

 

 


東京オリンピックの半年前くらいには、


相場が下落すると言われます。

 


そんな時期も近づいてきました。

 

 

投資家が購入した収益物件は、


東京オリンピック前での早期撤退で、


転売益狙いの売却が増加する特性があります。

 

 

したがって今から都心の物件は高くなっていますので、


気を付ける必要があります。

 

 


さて、利回りがいくら高くても、確かに、

 


買ってはいけない物件というのがあります。

 

 

 

それは一口に言えば、購入後にお金がかかる物件と、

 


入居率が維持できない物件です。

 

 


これらをつかまされないためには、ともかく購入前に、

 

現地調査に行くことしかありませんよね。

 

 

絶対買ってはいけないボロ物件は、外から見て、

 

屋根や壁が、相当傷んでいるからわかります。

 

 

 

当然、そういう物件は多くの人は避けます。

 

 

外が傷んでいると、中は雨漏りで柱や基礎が、


腐っているなどと想像がつきます。

 


外から見て、傾いているのが分かるような建物は誰も買いません。

 

 

軽微な傾斜のチェックは外壁、基礎などに、


クラックが入っているかどうかで判断できます。

 


クラックが入っていると、地盤沈下の可能性があります。

 

 

水道の出が弱いと給水管がさびで詰まっている可能性あるため、

 

交換工事か露出配管の工事が必要でしょう。

 

 

排水も同様です。

 

 

床下が濡れていて、湿っているか、


注意深く観察します、これは大事です。

 

 

湿っているか、腐っていないかで、


シロアリはいるかいないかわかってきます。

 

 

基礎や主要な柱がシロアリにやられていたり、


腐っていたりすると、大規模修繕になったり、


建て直さなければなりませんので、


注意が必要です。

 

 


床が傾いていたり、柱が傷んでいる物件は、

 

避けなければなりません。

 

 

 

猫が、かじったりして、


一部の基礎や柱を替えるだけで済む場合は、


問題ありません。

 

 

少しぐらいの傾きなら、


それを根拠に値切って買えますので、


物件を選ぶ選択肢の一つに利用できます。

 


もっとも、ほとんどの築古物件は一定のところまで傾けば、


それ以上は傾かないと言われます。

 

 

 

それはさておき、手を出してはいけない典型例は、


その建物の近隣に、し尿処理センターや、


ごみ処理場、異臭環境、


幹線道路沿い、高速道路沿い、


鉄道の横など振動のある地、崖地、沼地の横、


トラック集配センターなどの騒音、異臭工場があったり、


浸水するような地形、不良入居者がいる、長期空き家、


近所に風俗施設、パチンコ店などがある、


宗教団体や、特殊団体の入居人、


隣に変な人が住んでいる物件、


さらに、殺人事件、自殺者が出た物件は当然です。

 

 

避けたほうがいい物件として、日当たりの悪い物件、


容積率オーバーや、建蔽率オーバー、3階建て一戸建て、


違法建築物件や、昭和56年以前の旧耐震の物件です。

 

 

 

ボロ物件にも、建物の構造部分までボロボロで、


人が住むにはどうもコストがかかりすぎるものと、


壁などの表面的な部分は傷んでいるものの、


構造部分は、意外としっかりしていて、


賃貸物件として、使えるものがあるため見極めが大事です。

 

 

 

売主が最近まで住んでいた物件は、


比較的良好な物件が多いものですね。

 


そういう意味では長期空き家は気を付けなければなりません。

 


ボロ物件の運営は、


売主や仲介業者が気づいていない箇所、

 

そんな潜在価値のある物件を安く購入して、

 

建物の長寿命化と、見た目のリフォームを、


同時に行っていくことで優良物件に化ける可能性を見抜きます。

 

 

 

自己資金でのボロ物件投資は、金融機関の審査も必要なく、


指値が自分の裁量で行えることが、メリットになると思います。

 

 

 

買ってはいけないボロ物件の典型例として、


傾斜がありますが、


地盤が不同沈下したような歪みが原因とされるような物件は、


ひび割れがあるのでよくわかります。

 

 

水回りの設備が古い物件、お風呂がバランス釜で、


水回りが3点ユニットになっている物件は、


入居付けを行うにあたって、


ハンデを抱えることになりますので避けたほうがよいでしょうね。

 

 

水回りが傷んでいるとリフォームに、


多額の費用ががかるので避けたいのです。

 

 

床に近い部分の柱などにシロアリの被害がないか。

 

 

室内から天上にかけて、雨の染みがないかどうかの確認は、


慣れてくると自然にできたりしますが、といっても、


天井全体のクロスが貼り換えてあったり、


ペンキを塗っていればわかりません。

 

 

もっとも、屋根を修理してるなら安心です。

 

 

また、居室だけでなく、玄関や階段、


押入れの天井部分にも注意です。

 

 

 


トイレは汲み取りでないか、たとえ汲み取りであっても、


近くまで下水道管が埋設されていれば問題ありません。

 

 

下水道に接続されていない物件で、


物件の近くにや前の道路まで下水管が来ていない場合は、


汲み取りのままで募集しますので、


入居付で苦労するので避けたい。

 

 

汲み取り式から水洗トイレに換える費用について

 

 

 

ちなみに、地方に多くある屋根が茅葺きになっていると、


その維持に手間と費用がかかるので買ってはいけませんね。

 


山を切り開いて、台地の上にある物件や、


丘陵地や、山裾にある物件も、


雨が降れば土砂崩れの危険があるので避けましょう。

 

 

逆に、海岸付近の物件も避けたいですね。

 

塩害の影響がありますし、津波や液状化の心配もありますね。

 

 

 

以上は目で見えるためによく観察すれば防ぐことができます

 

 

しかし、本当のリスクは目に見えない部分です。

 

一見してわからない物件です

 

 

目に見えない物件で、


買ってはいけない物件はどんな物件かといえば、


売り物件の現況家賃が市場家賃よりも高すぎる物件です。

 

 

 

一見すると高利回りに見える物件は、


隠れた瑕疵が隠されているので注意しましょう。

 


こういう物件は、賃貸物件として考える場合、


長期的には儲かることは間違いなさそうでも、


買わないほうが良いかもしれません。

 


したがって、家賃の暴落相場が来て、


相場よりも大幅に下がっても耐えられると、


考えられる物件になるまで指値をして、


それでもし、指値が通らなければ買わない決断が大事です。
 

 


見せかけでだけで表面利回りの高い物件があります

 

 

売却を前提に置いたボロ物件の場合、


高い家賃で入れている表面利回りの高い物件が多いのです。

 

 

売却物件の家賃は、今の値付けが高いと疑ってかかったほうがよいです。

 

 


普通に目にする売り物件の中には、


往々にして表面を水増ししてあることが多いのです。

 

 

偽装している詐欺物件は論外ですが、


普通の物件でも表面利回りの水増しがあったりします。

 

 

これは、典型的な売却のテクニックです。

 


売主は、普通、物件を売却する前には、


高値で売れるように細工したりします。

 

 

数年前から、より高く売ろうと準備しているはずです。

 

 

12戸×3.3万円の家賃だと年間の満室家賃収入が475万円です。


12戸×3.8万円の家賃だと547万円です。

 

 

仮に表面利回り10%で売れるとすると、


それぞれ4750万円と5470万円になります。

 

その差は720万円にもなるのです。

 

 

 

これを成功させるために、売却の数年前から、


高い家賃で貸し出すように努力をするわけです。

 


広告費を割り増ししたり、敷金礼金なしのフリーレントをつけたり、


仲介手数料無料、引っ越し無料キャンペーンを使って、


高い家賃で入居者を獲得したりします。

 


そんな高い家賃で住んでいる入居者が長く住むわけがありません。

 

 

初期費用の安さが魅力的で一時的に住んだだけの人が多いわけです。

 

 

そんな物件を購入したら、買った後にすぐに退去が現れます。

 


その後入居者を募集しても、次の入居者は元の家賃では決まりません。

 

 

 

購入前に、こんな物件であることに気づくためには、


そのエリアの相場家賃を調べる必要があります。

 

 

本当に、その家賃が適正なのかを調べたり、

 

賃貸仲介の不動産屋さんに確認しましょう。

 

 

また、土地の坪単価から逆算してみることも効果的です。

 

 

本当にお得な物件であれば、積算が高くなるはずですから。

 

 


また、意図的に欠陥を隠してある物件もあります。

 

 

これを防ぐには、表面利回りが10%程度では、

 

買ってはダメです。

 

 

購入後、欠陥が見つかれば、


復旧に大幅な手間と費用を必要として持ち出しになります。

 


 

築30年くらいになってくると、いろいろなところで、


トラブルが発生してきます。

 


築20年くらいから建物本体だけでなく、


設備のクレームも徐々に増えてきて、


年数が経つにつれて補修が多くなってきます。

 

 

これは仕方がありません。ボロ物件の宿命です。

 

 


多くの場合、売ろうと思っている物件に対して、


売主は多額の費用をかけてまで復旧工事を行わないはずです。

 

 

表面を飾る修理くらいならいくらでもします。

 


これなら費用も少なくて済みます。

 

 

内部が錆びていたりして傷んでいても、


表面を化粧パネルで隠してしまえば見えなくなります。

 

 

腐食があっても、表面をふさいで隠してしまえば一件落着です。

 


見た目だけはピカピカに戻ります。

 

 

防水工事なんてクレームが発生する度に、

 

応急処置で修理しておけば、売れるまではしばらくは、

 

バレないだろうという思いがあります。

 

 

 

どこからか雨漏りがあってもその都度応急措置すれば、

 

しばらくは持ちこたえられます。

 


たとえ、内部に水が浸入していても徐々に木が腐るだけですから。

 

売れるまでの間はバレないわけです。

 

 

鉄部がどんどん錆びて腐食していようが、


売却すればもう自分の物件ではなくなっていますので、

 

そこまで直す必要はないわけです。

 

 

 

個人が売主のボロ物件の場合、瑕疵担保責任は免責になっています。

 

 

ですから、売主も知らないふりをしていれば、


責任は取らなくて済んでしまうことが多いのです。

 

 

誰も売る予定の物件に、根本からの修復工事は、


多額の費用がかかるためにしないはずです。

 


 

中古物件は、そういう買い物であることは紛れもない事実です。

 

 

売る気になったオーナーが物件を可愛がって手入れしているはずがないのです。

 

 

しかし、それを買う気の人は気がつきません。

 

 

それを覚悟で買うならまだ値引き交渉が可能ですが、


往々にしてわからないものです。

 


 

したがって、少しは利益が出るかなという程度の利回りでは買ってはいけないのです。

 

 


確実に利益が出ると思える位の利回りの物件を探して買うべきです。

 

 

ある程度のインカムゲインが出る物件を探して買えば、


基本的には長期保有で元は取れます。

 

 

しかし、あまりにも高い値で買ってしまっては、


元を取るまで長期間かかってしまいます。

 


それでは、その後の賃貸事業が嫌になります。

 


不動産は、買ったら最後です。

 


購入前に、隠れたリスクはどこにあるのか、

 

それにどこまで対応できる物件なのか、


リスクに見合った収益力があるかどうかを見極めることが大事です。


 

 

 

 

 

 


 

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