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一棟マンションを買って賃貸するって儲かるの(一棟マンション不動産投資は儲かるの)

不動産投資、本当に残るお金はいくら?
フルローンRC物件投資法は本当に儲かるか
管理費の概要、 建物管理と賃貸管理業務について
RC物件が売られる理由


一棟マンションを買って賃貸するって儲かるの(一棟マンション不動産投資は儲かるの)あれこれ

 

 

 

 


一棟マンションを購入するには、一般的に金融機関から、


融資を受けて購入するのがほとんどのはずです。

 

 

マンションが建つような立地なら、土地の価格もそれほど低くなく、


何よりも、建物がRC(鉄筋コンクリート)といった物件は、


金融機関から、融資を引きやすいので買いやすいです。

 

RCマンションのように、資産性が高く、


法定耐用年数が長い物件は、ローン返済期間も長期に設定できますので、


借りる人にとっても、キャッシュフローに余裕がえられます。

 


例えば、利回り10%の1億円のRCマンションを、


フルローンで購入したとします。

 

1億円の物件で利回り10%は年間家賃収入1000万円になり、

 

月額で約83万円になります。

 

つまり1億円で利回り10%の物件を購入すれば月額家賃収入は83万円得られます。

 

ここからローンの返済です。

 

30年の変動金利2.8%を組んだとすると、月々約41万円の支払いです。

 


なので、ローンを払った後の手残りは42万円です。

 

 

しかし、マンションは建物がしっかりしていて、

 

資産価値も高い優れものですので、

 

必然的に、固定資産税も高くります。

 

 

固定資産税は最低でも、満室家賃収入の1か月分はかかります。

 

なので、固定資産税は83万円として、月に換算すれば約7万円です。

 

なので、ここまでの手残りは35万円です。

 


管理費として通常は家賃収入の5%を支払います。

 


年間家賃収入1000万円の5%は50万円です。

 


月にすれば約4万円です。

 


賃貸管理は、入居者募集や、入居者が決まった後の賃貸契約、


その後の家賃の入金管理、クレーム対応や対策、退去時の立会、


その後のリフォームの手配などがあります。

 


したがって、ここまでの手残りは31万円になります。

 

 

その他各種メンテナンス費用として


共用部の電気代、給水ポンプの電気代、エレベーターの電気代で、


少なく見積もって毎月2〜3万円必要です。

 

それから、エレベーターのメンテナンス費、消防設備の法定点検費等が、


最低毎月5〜6万円必要です。

 

共用部清掃費用、浄化槽や貯水槽清掃費用、水質検査費等で、

 

月額1〜2万円、併せて10万円位かかってきますので、

 


最終的に31万円−10万円=21万円となります。

 


賃貸事業にはさらに、修繕費、損害保険料、通信費、税理士報酬、

 

雑費などの、細々とした経費がかかってきます。

 


これらの経費は、少なく見積もっても月額換算で5万円位になってきます。

 


なので、税引き前のキャッシュフローは、最終的に、


21万円−5万円=16万円ということになります。

 


ここから、所得税・住民税を払います。

 


ちなみに、家賃収入は満室で計算していますので、


空室があれば、さらにキャッシュフローは少なくなります。

 


最終的に所得税・住民税を払った残りの金額で、


将来の大規模修繕費用や、建て替えに対する費用を、


積み立てて行かなければなりません。

 


マンションの場合、耐用年数がアパートよりもかなり長いため、


建築後、長く賃貸事業を続けることが出来ます。

 

 

日本の不動産業界では、鉄筋コンクリート造りのマンションは、


建築後47年で、価値がゼロと評価されますので、


マンションを購入してから残存耐用年数分が、


毎年物件価格が減価することになります。

 

ちなみに、古くなって、建物を建て替えるなら、


建物を取り壊す時点で、建物の価値が、ゼロになるどころか、


取り壊し費用分がマイナスになります。

 


マンションの解体費用は割高ですので、


解体費用を平米当たり2万円で計算すると、


下手をすると、土地価格までもが、


なくなってしまうリスクがあります。

 

マンションは固定資産税などの維持費が高く、


マンション経営の収支計算をすると、


表面利回り10%のマンションは、営業経費を差し引いた、


純利回り8%程度になるのが一般的です。

 

もっとも、その利回りは満室想定であり、


空室を考慮すると6〜7%程度になることがある。

 

 

 これが、マンション経営の実態だと思います。

 

銀行融資が引けたのでマンションを購入したが、


賃料の下落や、空室が増えたため、当初の予定が狂い、


採算が取れないとか、借金が返せないという失敗も増えています。

 

マンション経営で成功している大家さんもたくさんいます。

 

 それは、安く買って、高利回りで、


高稼働なマンション経営をしている人ですが、


しかし最近は、高利回りで運用することが難しくなりました。

 


さらに将来金利が上がると、利回りが下がるというリスクがあります。


 
マンションには、長期的に減価償却をとって、


安定した経営ができるという木造建築にないメリットがあり、


さらに借入金の元金返済分は、負債が減少していくことになり、


手元にお金が残っていなくても、純資産の減り減り具合を抑えられます。


 

しかし、固定資産税や、修繕費、エレベーターの保守点検費といった、


経費率も高く、なかなか儲けられません。

 

 

さらに、将来の修繕積立金を、


確保しておかなければなりませんので、


マンションを購入して賃貸するって事業(マンション一棟もの投資)は、


なかなか、儲けにはならないですね。




 


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