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区分所有のマンションはどのようにして担保評価を求める
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2012.05.25 Friday 15:37
区分所有のマンションはどのようにして担保評価を求めるあれこれ
区分所有のマンションの評価は、積算価格はあまり用いられません。
新築マンションの場合、銀行評価は約半分ぐらいですね。
3000万円で買えば銀行の担保評価は、
1500万円位にしかなりません。
従って、新築の区分マンションは、
債務超過に陥りやすいのです。
一般的に、区分所有の分譲マンションの担保評価は、取引事例比較法を当てはめています。
例えば近隣の同程度のマンションの取引事例を参考にしてそれに、
築年数や、向き(南側、北側)を減価修正して求めます。
というのは、マンションは土地と建物を一体ものとみるため、
担保評価に、積算評価はなじみが薄いです。建物については、積算価格を出すことが出来ますが、
土地については、地域性があり同じ面積でも評価が別れます。マンションは、都会の物件は需要が多いですので、
あまり値崩れがしません。ワンルームタイプだと、自己居住用として求めるよりも、
買って賃貸にしようとする人が多いため、
ワンルームの市場価格は、家賃収入から、逆算された金額になっています。
一方ファミリータイプの評価額は、実際に貸せる家賃金額から決まることが多く、
そこから逆算された取引事例比較法が主流で、土地部分は考慮せず、建物の専有面積に、
実際に、周辺の取引事例の単価をかけた、
いわゆる取引事例比較法が用いられます。この取引事例比較法で求めた額に、
80%の掛け目が銀行の担保評価になってきます。
占有面積が80平方メートルの中古マンションで、
周辺の同程度の80平方メートルの中古マンションの取引単価が、
15万円で取引されていると、市場価格は1200万円というようになります。
担保評価額は、80%の掛け目が入りますので、
その1200万円の80%の=960万円ということになります。
ワンルームタイプでは、取引価格が、
家賃価格(収益還元法)に基づいて決定されますので、
自動的に、取引事例比較法での価格は、
家賃金額がベースになっています。
一棟ものの収益マンションの評価も、家賃収入(収益還元法)
から求められます。
なので、一棟マンションは、収益還元法からはじき出された金額で、
市場価格が決まることが多いです。
実際の担保評価は取引事例の80%です。
マンションの評価ではこのように、積算価格はなじみが薄いです。
あと、マンションの場合100パーセントカバーできる場合と、
70パーセントしかカバーできなく、残りの30パーセントに、
保証人などの人的担保を入れる場合がありますが、この場合は、金利が少し高く設定されます。
区分マンションの積算価格
区分所有マンションは 担保になりにくいです
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