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内装工事などのリフォームの耐用年数と減価償却について詳しく

内装工事などのリフォームの耐用年数と減価償却について詳しく


1、リフォームの減価償却期間

 

2、不動産を買った時に行うリフォームの減価償却期間


3、築古物件を長期の融資で購入したときの減価償却期間

 

4、会計上の減価償却期間と税務上の減価償却期間


1、リフォームの減価償却期間

 


リフォームを行ったのはいいのですが、


その費用をどのように上げるかが問題です。

 

 

外装、内装(壁、床、天井など)リフォーム工事費は、


減価償却する際どうするかについて、


大家さんの大きな疑問点の一つなっています。

 


そこであらためて、内装工事の会計処理について、


整理していきます。

 

 


例えば去年、アパートの外壁塗装を行って、


その費用が60万円かかったとします。

 

 

外壁塗装や屋根塗装などは、


定期的に10〜12年の間隔で、


行うものと仮定して、資本的支出に上げて、


10〜12年で減価償却していくことも、


可能なのです。

 

 


例えば、不動産賃貸業の場合は、


外壁費用を資本的支出として、


10年で減価償却するのが、


妥当だと私は思います。

 

 


外壁塗装代を支払ったとき、


建物 60万円  現金預金 60万円

 

 

期末、


減価償却費 6万円  建物 6万円

 

 

もちろん全額、修繕費で上げても構いません。

 

 

 

外壁塗装代を支払ったとき、

 


修繕費 60万円  現金預金 60万円

 

 

 

さて、内装工事については、


キッチンや洗面所を替えたりした場合に、


個別に分けて30万円を超える分(青色申告者)については、


資本的支出として、それぞれの設備の耐用年数で減価償却して、


30万円以下の分については、その年の必要経費として、


一括で経費に上げるかになってくるのです。

 

 

 

注)平成15年度の税制改正で、

1単位当たり30万円未満の減価償却資産は、

一括経費に参入できるようになっています。

(ただし青色申告者に限られます)

 

 

 

そのように個別に減価償却していく方法と、


内装工事を10年間隔でやっていくと仮定して、


一括で合計して計上して、 減価償却期間を10年で、


償却していく方法がありますが、


これはいろいろ意見が分かれるところですが、


いずれの処理でもよいとなっているのです。

 

 

 

耐用年数の経過した中古物件を、


買ってリフォームして賃貸に出した場合は、

 

内装工事を建物の取得原価に含めて償却しますので、


4年で償却します。

 

 

 

しかし、これも土台からやりかえるような、


大規模な工事を行った場合は、資本的支出となって、


建物と同じ22年で減価償却してもよいとなっている。

 

 

また、空室で購入して、賃貸に出すためにリフォームが、

 

必要だったという説明がつけば、リフォーム代を

 

建物に含めて4年で減価償却をしてもよいとなっています。

 

 

入居者が退去した後の原状回復工事は一時の修繕費に計上します。

 

 

リフォームを行うことで、物件価値が増加したのであれば、

 

資本的支出として、22年で減価償却していくことになります。

 


また、内装工事も外壁塗装と同じように、


定期的に10〜12年の間隔で、


行うものと仮定して、資本的支出に上げて、


10〜12年で減価償却していくこともできます。

 

 

まぁ、内装工事の耐用年数については、


税務署の中でも意見が分かれるところです。

 

 


私の考えとして、内装工事は、


入居者退出時の原状回復費用は修繕費で上げるとして、


大がかりのものは10〜12年間隔で行うものとして、


資本的支出に上げて、10〜12年で減価償却していくのが、


一番無難だと思います。

 

 


もっとも、設備の取り換えなどは、


個々の設備の耐用年数で、


減価償却していくこともできますし、軽微なものなら、


修繕費として単年度の費用で上げてもよいでしょう。

 

 

資本的支出を個々の耐用年数で減価償却すれば、


建物に含めて減価償却するよりも、

 

減価償却期間が短いために、


経費化が早まる特徴があります。

 

 

 


軽微なものとは、


60万円未満のもの、又はその支出した金額が、


固定資産の取得価額(減価償却を考慮しない)の、


おおむね10%相当額以下であるときは、


修繕費とすることができるという規定があります。

 

 

 


ここでいう固定資産の取得価額は、


最初に購入した時の取得価額に、


入居付けのために、それ以後にリフォームし、


それが、資本的支出があった場合、


その金額も含めた金額のことをいいます。

 

 

修繕費にするか資本的支出にするか  

 

 


元来は、築15年のアパートの大規模リフォーム工事した際、


リフォーム代が仮に500万円かかった場合、


これを減価償却する場合の減価償却期間は、


残存耐用年数の7年でするのではなく、


元の建物及び、設備の法定耐用年数となります。

 

 


したがって木造であれば、22年、


RCなら47年、


設備であれば、個々の耐用年数で、


減価償却することになります。

 

 


例えば、給排水設備なら15年になります。

 


トイレを和式から洋式に替えた場合は、


給排水、衛生設備は耐用年数は15年ですので、


15年で減価償却していくことになります。


(勘定科目、建物付属設備)

 

 

このように、附属設備の耐用年数は、


設備ごとに明確に区分できるものであれば、


その耐用年数ということになります。

 

 

本来は、リフォームの中身を分析して、細かく分けて、


それぞれの耐用年数で減価償却します。

 

 

まず、支出した金額のうち経費(30万円以下)にできるものと、


できないもの資本的支出(30万円以上)に分かれます。

 

 


リフォーム工事で支出した金額が、実際に、


資本的支出として判断された場合の減価償却期間は、


税務上は、資本的支出に関わる部分については、


残存耐用年数ではなく、現に適用している耐用年数によって、


償却額を計算することとなっているので、

(耐用年数の適用等に関する取扱い通達1−1−2)


本体に適用されている法定耐用年数、


木造なら、22年を適用することになります。

 

 

しかし、内装工事については、不動産賃貸業の場合、


定期的に10年の間隔で行うものであるとして、


減価償却期間を10年で上げることが一般的です。

 

 


もっとも、資本的支出の金額が30万円未満であれば、


修繕費として一括で必要経費に算入できます。

 

 

一般的に、単なる原状回復程度の改装は、


修繕費として一度の経費に上げることになります。

 

 

また、撤去した内装部分については、


撤去費用も当然、費用として必要経費となります。

 

 

 

その中に設備などの未償却残高があるのなら、


それも必要経費に上げますね。

 

 


というわけで、リフォーム工事が30万円を超える場合、


現に適用している既存物件に含めて、


それの残存耐用年数により減価償却するのではなく、


木造の場合、新しく22年で減価償却することになります。

 


これについては、賛否両論、いろいろな意見があります。

 

 

修繕やリフォームを定期的に10年の間隔で行うものであるのなら、


内装工事として一括して、一旦資産に上げて、


それを、10年で減価償却する選択も可能です。

 

 

もし、定期的に7年ごとの修繕を繰り返しているなら、


7年で償却していくことにすれば、説明がつくと思います。

 

 

もしも、税務調査が行われるのであれば、


その時に説明すればいいと思います。

 

 

なぜ資本的支出として資産計上することになるかと言えば、


リフォームすることによって、使用可能期間が延長したり、


価値が増加すると考えられるからです。

 


したがって、基本的には残存耐用年数に延長期間を、


足した期間で、減価償却すべきであるという意見もありますし、


リフォームするのは、使用可能期間を延長させるというよりも、


そのままでは、空室を食い止めることが、


出来ないためにやるのであって、


リフォームしたからといって、


使用可能期間を延長させるわけではなく原状回復だと考えるなら、


建物に含めて同じ残存耐用年数で減価償却することもできます。

 

 

 


あるいは単なる修繕費で上げるといったように、


さまざまに意見がありますが、


税務上は、資本的支出や、


設備の新装は、残存耐用年数ではなく、


新品の耐用年数によって、


減価償却することになります。

 

 

 

耐震工事を例にとれば、


耐震診断などの費用は、一時の経費に計上しますが、


これが、耐震補強工事を実際に行った場合は、


建物の価値が増すか、耐用年数が長くなるために、


資本的支出として、建物の取得価額に計上して、


22年で減価償却することになります。

 

 

 


ところで、木造アパートの浴室のリフォームの減価償却期間は、


建物附属設備となり、15年ですが、


浴室を取り壊して、新しい浴室に建て替えた場合は、


建物を新築したとして、 全体を建物と同じ22年の耐用年数を、


適用できますし、また建物だけを22年で償却して、


浴室を建物附属設備として15年で償却する方法もとれます。

 

 

 

しかし、ユニットバスの入れ替え工事をした場合は、


浴室については例外的な取り扱いになります。

 

 

つまり、税務上は浴室は建物に付属しており、


浴室と建物は一体物で分離できないものと捉えられ、


物理的及び機能的に、建物と一体となっているため、


建物付属設備や、器具及び備品に該当せず、


ユニットバスは建物本体の耐用年数が適用されます。

 

 

 

一方、浴槽(バスタブ)単体だけ替えたのなら、


15年の耐用年数が適用されます。

 

 

なお、建物が平成19年3月31日以前に取得したものであり、


以前から定率法を適用している場合でも、


資本的支出を施した工事部分は、


以降、定額法で償却することになります。

 

 

(平成19年4月1日以後取得の建物の償却や、


リフォーム工事の資本的支出の償却は全て定額法になる)

 

 

 

ちなみに減価償却は、リフォーが終わってからでなくても、


期末時点でリフォーム中であっても減価償却できるのです。

 

 


たとえ入居者はいなくても、工事が途中であっても、


賃貸にすることが明らかであるため、


リフォーム費用は、減価償却は可能です。

 

 


余談になりますが、30万円を超える金額で、

 

そしてそれが、明らかに原状回復以上の修繕を行った場合でも、

 

3年以内の周期で毎回行われている修理、改良であれば、

 

修繕費で処理してもいいことになっています。

 

 

 


何度も繰り返して使えて、その価値が残るものは、


資本的支出とすることが正しいのですが、


本当に財産として価値を持つものなのか、


そうでないのかという判断は、


大家さんがすべきものです。

 

 


そして、その判断の善し悪しの結果は、


全て賃貸経営者である大家さんの責任において、


対処することになるのです。

 

 

 

 

2、不動産を買った時に行うリフォームはどのようになるのか

 

 

空家を買ってリフォームしてから、入居者を付ける場合、

 

その費用をどのように上げるのでしょうか。

 

 

 

税法では、維持管理の支出や原状回復の支出は修繕費となり、


使用期間を延長する支出や価値の増加となる支出は、


修繕費とならないとなっていますが、


これも、どこまでが維持管理の支出なのか、


どこからが価値の増加なのかで意見が分かれるところです。

 

 

具体的に修繕費となるものとして、

 
外壁塗装費用、畳の表替え、

 

壁紙の貼り替えなどがあります。

 

 


築古のボロ物件は金額が安い分、

 

修繕費用がかさみがちです。

 

 

 

中古住宅を買ってリフォームしてから賃貸に出す場合、

 

こういった一連のリフォームはどのようになるのかですが。

 

 

結論から言うと

 

修繕費として一括で経費計上しません。

 


購入時のリフォームは、建物の取得価額に加えて、


減価償却をすることになります。

 

 

たとえば、建物の本体価額 500万円で、


外壁塗装費用、畳の表替え、


壁紙の貼り換えなどで50万円かかった時、


合計で550万円が建物の取得価額にあげます。

 

 

 

これは、売主が売りやすいようにと考えて、


売る直前にリフォーム工事を行い、


その費用が50万円かかったとします。

 


本体に加えると550万円が売却価額となります。

 

 

それと、同じ考えです。

 

 

22年が経過しているが、

 

リフォームがなされたアパートを購入した場合は、

 

買主が支払う建物代には、

 

建物の費用と修繕費が含まれているわけですが、


これは売主が売りやすいようにリフォームして売却したためで、


買った買主は、4年で減価償却します。

 

 

しかし、アパートを買った後に、

 

買主が資本的支出の大規模修繕を行った場合は、

 

建物は4年で減価償却しますが、

 

資本的支出の分は、原則は22年で減価償却します。

 

(国税庁ホームページ)

 


例えば、中古不動産を買って、

 

修繕で数千万円かけた場合についても、


修繕のすべてが同じように、

 

建物の取得価額と捉えます。

 

 

 

それなら、2〜3ヵ月経ってから、

 

リフォームをしたらどうでしょうか。

 

 

2〜3ヵ月後にリフォーム工事を行っても、


買った当初にやるべきことを多少時間をずらしただけなので、


同じように建物の取得価額と捉えます。

 

 

もし、買って5年経ってから壁の塗り替えをおこなう、


これなら経費としても説明がつきます。

 

 

 

所得税法施行令の第126条の1に、


「当該資産を業務の用に供するために直接要した費用は、


建物の取得価額に含める」となっています。

 

 

したがって、空家を購入して


貸家にするためにリフォーム工事が必要だったのであれば


その修繕費は1年で経費にせずに


建物の取得価額にして上乗せして


建物と一緒に減価償却していくことになりますね。

 

 

つまり耐用年数を過ぎた木造物件を購入した場合は


修繕費をその年の経費にせず


建物価格に上乗せして、

 

4年で減価償却します。

 

 

 

中古資産を購入した場合は 法定耐用年数の全部を

経過している減価償却期間は、


減価償却期間=法定耐用年数×20%

 
(一年未満の端数は切り捨て)最短4年

 

 

 

ところが、物件を購入して


資本的支出になるような修繕を行った場合は、


取得価格として建物価格に上乗せするのがいいのか、


あるいは、新築(木造22年、RCなら47年)の耐用年数で、


減価償却していくのか意見が分かれるところですが、


これは、新築(木造22年、RCなら47年)の耐用年数で、


減価償却すべきですね。

 


しかし、貸家にするために必要だったリフォームだと説明が付けば、


たとえ、資本的支出であっても、建物価格に上乗せして、

 

4年で減価償却してもいいわけです。

 

 


繰り返しになりますが、耐用年数を過ぎた木造物件を買って


貸家にするためにリフォームを行った場合ですが、


リフォーム費用はその年の経費にせず


建物価格に上乗せして、4年で減価償却します。

 


また、空家を買って大規模リノベーション、

 

つまり、資本的支出した場合ですが、

 

資本的支出は木造の場合、

 

22年で減価償却するのが原則ですが


賃貸にするために必要だったと説明がつけば、


建物価格に上乗せして、

 

4年で減価償却計上することも可能です。



 

 

3、融資期間と同じ期間で減価償却期間を設定する

 


法定耐用年数を過ぎた木造物件に、


長期の融資をつけて購入した場合に、


減価償却期間が4年間で終わってしまうために、


キャッシュが不足する懸念がありますよね。

 

 

 

つまり、減価償却が終わった4年後も、


元金返済が続くために、


デッドクロスが心配だという方が多くいると思います。

 


減価償却は固定資産を購入した時に、


一度設定した期間で、


終わりまで変更できません。

 

 


したがって、最初に購入した時に、


減価償却期間を融資期間と同じに設定すれば


デッドクロスの懸念がなくなって、


キャッシュの不足を防げるわけです。

 

 

 

このことは非常に大事なことで、

 

一般的に減価償却の切れた木造物件や借地権の物件は、


短い期間で減価償却費を計上して、

 

節税を計るのが目的の人も多いですが、


ローンの返済期間は減価償却期間の範囲内になります。

 

 

 

もっとも、木造築古物件には銀行も融資したがりません。

 


短い期間での融資は、キャッシュフローが回りにくくなります。

 


なので、現金で購入するか、大幅に指値をするか、


買える値段まで下がるのを待って購入するか、


お金のある人しか購入できません。

 

 

 

しかし、木造の築古物件にも、


減価償却期間を大きく超えて融資を行う銀行もあります。

 

 

 

このような場合減価償却が終わっても、

 

その後も、返済が続きますので、

 

デッドクロスの懸念が出てきます。

 

 

 

したがって、不動産所得の計算で、


最初に、建物の減価償却期間を設定する際に、


融資期間と減価償却期間を同じにすることで


デッドクロスを防ぐ対策ができます。

 

 

ローン返済期間は、法定耐用年数と、

 

築年数からから決まってしまい、


それを超える期間での融資は受けにくいのですが、


銀行によってはそれよりも長い期間で融資を行う銀行もあります。



また、減価償却の期間は 法定耐用年数と、

 

築年数からから決まっていて、


変えることはできないと思っている人が多いのですが


減価償却の期間の設定は実は任意になっており、


長く延ばすことは可能です。

 

 

固定資産購入時、減価償却期間を短くすることは、

 

税務署から見て税金の徴収が減るために、

 

問題がありますが長くすることはできるのです。

 


税務上、減価償却期間を長くする場合は、

 

全く問題ありません。

 

 

 

耐用年数を過ぎた木造物件であれば


4年で減価償却するのが基本ですが


これは4年で減価償却することを強制ではなく


4年以上であれば、任意に延長してもよいということであり


むしろ、融資期間が短かいと、

 

大家さんのキャッシュフローが欠乏して、


銀行返済に不安が残ってしまいます。

 

 

 

また、減価償却期間が短いと、


もし途中で物件を売却した場合に


取得時と売却時の簿価が大きくなって、


売却するときに譲渡税が増えてしまうことがあります。

 

 

それを防ぐ意味でも効果があります。

 


もっとも、建物価格を大きく取って4年で減価償却すると


不動産所得が大幅に減って、


マイナスになってしまい、


このような場合、節税はできますが、


青色申告特別控除が使えなくなったり、


土地の分の利子分が損益通算できなくなってしまう。

 

 

さらに赤字だと会社に不動産投資のことが知れてしまう懸念があります。

 

 

しかし減価償却期間を融資期間と同じに設定すれば
 

こういった弊害は防げるわけです。

 

 



4、内装工事などのリフォームの耐用年数と減価償却についての私の見解

 

 

法定耐用年数は、同じ木造建築でも、

 

つくりがしっかりしていたり、材料の耐久性があれば、

 

建物が長寿命となったり、設備を丁寧に使っていれば、

 

長持ちさせたりできます。

 


一般的に、法定耐用年数は、実際の使用年数より、

 

私の経験上、短いことが多いですよね。

 

 

逆に、法定耐用年数よりも痛みが激しい、特に、

 

海沿いの潮風による建物は塩害の影響を受けやすく、

 

建物だけでなく鉄部の錆び、自転車の錆び、車のボディや、


エアコンの室外機、外階段、手すりが、

 

錆び付いてしまうこともよくあり、

                                    
そんな場合は、実際の法定耐用年数より、


経済的耐用年数が短くなることが多いですよね。

 


環境や、使用頻度や使い方によって痛みが激しかったり、


いつまでも使えたりすることがあるにも関わらず、


実際には、全ての固定資産を、法定耐用年数という指標に一律、


無理失理あてはめるという決め方をされています。

 

 

このことが、長い間にひずみになったりして、

 

賃貸経営に悪影響を及ぼします。

 

 

したがって、決算においては法定耐用年数によらず、


設備や建物の、物理的、経済的寿命から判断して、


自主耐用年数を定めて償却を行うことが望ましいと考えるのです。

 

 

具体的には、長持ちする設備の法定耐用年数は伸ばし、


変化がとくに激しい設備などは、耐用年数を短縮して、


自主耐用年数を定めて償却するということを、

 

考えてみるのもいいかもしれません。

 


もちろん、税務上は、

 

税法で定められた耐用年数による償却計算を、

 

行わなければなりませんが、

 

本当は個々の資産については、

 

それぞれの減耗度に応じて減価償却すると、

 

経営の実態を正しくあらわすと思います。

 

 


しかし、税務上の耐用年数が法令で定められており、

 

みんながこれに従っているのに、

 

わざわざ無理に異なったことをやるのは、

 

賢明ではないという意見が大部分ですね。

 


つまり、実務的にも償却計算が二本立てになって、


煩雑になると主張する人がいて当然です。

 


このような意見に押されて、私たちは、


そのようなものかと思ってしまうのではないでしょうか。

 

 

 

たとえ、実務的にはそうであったとしても、


経営や会計の原理原則に反すると思えるものは、

 
別の方法も取り入れるべきで、大家さんの内部では、


税務上は法定耐用年数を使って償却し、

 

会計上は自主耐用年数を決めて、それで償却することも、

 

あってはいいと私は思うのですが、すべて、


法定耐用年数を使うという慣行が染みついて多くの人は、


何の疑問も持たずにそれに従ってしまうものなのかもしれません。


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