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木造築古物件は 無担保ローンを利用する
木造築古物件は 無担保ローンを利用するについてあれこれ



売り出し価格3,000万円の中古物件を銀行に持ち込んだ場合、


この物件は耐用年数の関係で、個人向けアパートローンを、


5年位しか組めません。



と、融資担当者から言われることがあります。


 

そこから返済可能な融資額として1,500万円程度しかならず、


不足額の預貯金を持った投資家しか買えないということが、


不動産投資の世界ではよくあります。



中古アパートへの耐用年数超えの融資する銀行は少ないものです。


短期返済なら買っても、キャッシュフローが回らず持ち出しになります。


 

なので、個人向けのアパートローンでなく、事業用ローンやプロパーローン、


法人としての、事業資金融資を受けるということになるのですが、


そのためには、事業実績がなければなりません。

 

実際には、既存の手持ち物件との関係上、


長い建物残存期間の残っている物件と組み合わせて、


融資を受けることが可能なのですが、


それにはある程度の物件を所有していないと不可能になります。

 


そのため手頃な中古アパートは、なかなか買えないのが現状です。

 


アパートの売主は、先祖伝来の大家さんが多く、


不動産の融資の実態まで、呑み込めていない大家さんも多いです。


 

又、地域の不動産業者は、居住用物件の仲介がほとんどのため、


収益不動産の仲介の経験はあまりなく、


融資事情を知らないというのが現状です。


なので、売主も投資家も不動産屋さんも、


中古アパートの融資の引き方には精通していません。



ですから、不動産担保で融資を引くのではなく、


無担保のローンから一旦融資を受けて、


その資金で手頃な収益物件を手に入れるという方法が有効的です。



1000万円位までならカードローンを使って、


お金を借りることもできるでしょう。



そして、なるべく早く借り換えたり、


繰り上げ返済すればよいでしょう。


 

無担保の金利は、10%はとられますが、


たとえば、利回り20%を超えるような物件であれば、


十分に、採算が取れるはずです。


 

担保価値があって、利回りの高い物件を見つけることが出来れば、


たまには、そういったテクニックも使えるのです。



また、ワンルームマンション購入もローンがおりにくいです。


投資用ワンルームマンションは担保に取りたがりませんので、


一部の銀行しか融資を行っておりません。



なので、無担保ローンを使って買うことも考えられるのです。



ちなみに、無担保ローンは、抵当権設定費用が掛かりませんので、


手数料を低く抑えられ、抵当権設定に伴う登録免許税などもかかりません。




日本政策金融公庫でも、過去に確定申告をしているのなら、


リフォーム資金に、無担保ローンを受けることが出来ます。



いろいろなところから集めてきて、足らない分を、


民間銀行の無担保ローンを充てます。







カードローンで不動産を買う。

築年数の古いアパートの購入


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