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新築物件賃貸のメリット

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新築物件賃貸のメリット
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新築物件賃貸のメリットあれこれ

 

 

 

 

マイホームであっても、賃貸住宅であっても、


どうしても新築を欲しいと言うのはわかりますが、


もし中古で間に合うのなら、中古にすべきだと思う。


 

しかし、木造の築古の場合は、減価償却期間が数年しか取れません。

 

 

減価償却とは、建物と設備について、その法定耐用年数にわたり、


経年による資産の価値減少相当額を、費用計上して行く方法です。

 

 

毎年、費用計上するものの、減価償却費とはあくまで、


会計処理上の項目であり、実際に支払わないお金です。

 

 

この減価償却期間が終わると、その後は、


家賃収入に対して、丸々課税されるので、


税引後のキャッシュフローはあまり残ってこなくなります。

 


そこで活用できるのが、建物を長期に減価償却できる、


新築や増改築(大規模リノベーション)です。

 

 

新築は長期にわたり減価償却が取れるため、


税引後のキャッシュフローに余裕が出やすく、


その分を、木造築古の利益に対する税金に充てることが出来るのです。

 


中古物件を買ってきても、初めの数年は、


減価償却をたくさん取れます。

 


 

しかし減価償却期間が切れると、利益、所得が急激に増え、

 

それに伴って課税額も上がります。

 


そこで再び中古物件を購入することも考えられます。

 

 

しかし新築を購入してもよいと思います。

 

 

土地を所有している方なら投資額のすべてが建物価格で、


減価償却が22年取れますので、建物価格に対して毎年22分の1ずつ、


減価償却できる計算になり、収入に対して課税される割合が、


少なくて済みます。

 

 

 

新築の場合、購入初年度に諸費用が大きくかかりますし、


その後も毎年手元に残るキャッシュフローで、


減価償却期間切れの、


古い物件の納税資金に充てられるのです。

 

 

なので、物件取得の拡大ベースで行くのであれば、


築古と新築の両方を取得して、

 

組み合わせていく投資も考えられます。

 


減価償却を増やすためには、購入する物件は、


できるだけ、建物比率が高いほうがいいわけです。

 

 

しかし思うように建物価格を高く契約できないケースもあります。

 

 

特に売主が業者である場合、消費税納税額を抑えるため、


消費税額を低くしたいので、建物割合を過少に提案して来たり、


建物価格を過大に契約したりすることに躊躇したりします。

 

 

 

又根拠なく建物価格を高く計上して減価償却を多くとると、


税務署に否認される恐れがあります。

 

 

もっとも、賃貸事業のための建物の場合には、

 

消費税がかかりますが土地の売買には、

 

事業目的であっても消費税はかからない特徴があります。

 


そうした中、文句が言われずに、建物価格を高くできる方法として、


新築物件を購入したり建てたりすることです。

 

 

そうすれば無理なく建物比率が高くなります。

 

 

場合によっては、あえて減価償却をとることを目的で、

 

新築を買ったり、建てたりする投資法もあります。

 

 

余談になりますが、減価償却を多く取る方法として、

 

借地権の物件の購入も有効です。

 

 

借地権の新築なら、土地の割合がゼロですので、


22年間にわたって、建物価格をすべて、


減価償却で落とせますので、


その分キャッシュフローが取れます。

 


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