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築年数の古いアパートの購入
築年数の古いアパートの購入あれこれ

 

木造アパートと言えば、2階建ての細長い建物が一般的ですが、

 

その中でも、昭和30〜40年ごろに建てられた古いアパートも、


時々見ることがあります。

 


風呂付の古い木造アパートを文化住宅という地域もありますが、

 

こういう物件の売主は、賃貸アパート・マンションという収益不動産として、

 

売り出すよりも更地にするか、古家付き土地として売却することが多いです。

 


つまり購入するには、地元で建売用地などを扱っている仲介会社を通じて、


古家付き土地として売り出されている物件を、


購入するということになります。


 

特に古いアパートで空だらけという物件は、収益評価はありませんので、


土地値から解体費を引いた値段に、多少の利益を乗せた価格で、


アパートの持ち主は、売り出しますので、購入する方としては、


その価格にいくらか指値をして購入することになります。

 

ただ道路付けが悪かったり、形の悪い土地ですと、


当然その分値引きがきくでしょう。


 

古くてもきれいに修繕され、入居率が良い物件は、


賃貸アパートとして収益還元法で値付けされますと、


積算価格の方が低く出ますので、


融資がなかなかつきません。

 


法定耐用年数を超えている物件に15〜20年くらいの、


融資を付ける金融機関は少ないものです。

 


なので、購入する方としては、収益還元法でなく、


積算価格で値付けされたものであれば、


それを元に現金買いできる人になってきます。


 

売主としても、収益還元法で値付けをすれば、


なかなか売れない物件になってきます。

 

築22年以上経っている木造アパートだと、


建物の法定耐用年数は過ぎているので、


銀行の査定評価は、土地値以下となります。

 

しかし、土地値にすると表面利回りが20%を超えるような場合、


売主は、利回りを基に価格を調整してくる可能性はあります。


 

法定耐用年数を超えている物件であっても、


収益評価が良ければ10〜15年位の融資を付ける金融機関もあります。

 

アパートは、築後相当年数が経過すると、


新築時に比べてメンテナンス料が 多くかかります。



それを考慮しても、積算を基準に買えれば、十分買いだと思いますよ。






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