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敷金は返さなければならないのか(敷金返還問題)
敷金は返さなければならないのか(敷金返還問題)について詳しく



敷金とは、入居者が借りている部屋から退去時に、

家賃の未払いや、入居者の過失などで、

大家さんに、支払わなければならないお金に充てるため、

大家さんんが入居者から預かるお金です。

 

なので、何もなければ、大家さんは、


あくまで入居者が借りている部屋を明け渡した後に、


預かっている敷金は全額返還することになります。

 

しかし、入居者のミスで壊したり、汚したりした部分の修理費は、


敷金から差し引けるようになります。

 

その場合、敷金から差し引ける、

修繕費の計算方法にはルールがあります。



それは、修繕費は破損した部分だけになります。

例えば、壁紙の貼り替えなら、敷金から差し引けるのは、

あくまでも、汚した部分の壁一面だけの貼り替え費用です。

 

その一面だけ壁紙を貼り換えると、当然他の面の壁紙と色合いが、

違ってきますが、その部屋の壁紙全体(全部)を貼り換えて、

その費用を敷金から差し引くことは認められません。

 

大家さんは、部屋を使ってもらう対価として、


家賃をもらっていますので、入居者が普通に部屋を使っている間に、


時間の経過とともに壊れたり、汚れたりした部分の修理費は、


家賃に含まれていると解釈され、大家さんが負担しなければなりません。

 


なので敷金は、入居者に返還しなければなりません。


 


いずれにしろ、敷金から差し引けるお金は、


入退去時の立会が必要ですし、


入居時に、写真や書面に残しておいて、


退去の際に両者を比較して検討します。

 

入居者のミスで、壊したり汚したりした部分なら、


敷金から差し引けますが、


それらを証明する責任は、大家さん側にあるわけです。



大家さんが写真などを用意して、証拠を示さなければなりません。

 


もっとも、入居者が普通に部屋を使っている間に、


時間の経過とともに壊れたり、


汚れたりした部分の修理費など、これらの費用を退去時に、


負担してもらうことは、条件付きでが可能です。


 

その条件とは、入居者が普通に部屋を使っている間に、


時間の経過とともに壊れたり、汚れたりした部分を、


退去時に入居者に負担してもらうことを、


契約書に明記しておくこと(敷引き特約)と、


そして、それをキチンと入居者に説明して、


了解(判を捺)しておいてもらうことが条件になります。

 

つまり、きちんと契約書に明記してあり、


入居者に説明して、納得してただければ、


法律的には、クリーニング費用などを、


入居者に負担させることはできます。

 

というわけで、


契約書の記載内容を工夫して、条項に入れておくことと、


なお、退去時に証拠を示すことで、原状回復費用と経年劣化を、


入居者に負担させることはできます。


 

このことは、平成23年の京都での最高裁判所の判決が物語っています。



特に、敷金の問題は、契約(入口)時にすべて決まります。




契約時に特約として明示して、相手の了承を得ておけば、

有効になるわけです。




ちなみに、建物が地震で全壊したり津波で流されたりした場合のように、


災害等で賃貸契約が予期しない出来事により終了した場合、


入居者の使用によって生じた損耗の補修費用は発生しませんので、


もちろん、敷金は全額返還しなければなりません。






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