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アパート・マンション経営で多い失敗例

アパート・マンション経営で多い失敗例あれこれ

 

 

実際に不動産投資をされている人で、


成功している人と、失敗している人がいます。

 

 

セミナーなどで、時にそういう体験談を聞くのもいいかと思います。

 

 

聞いた話を反面教師にして、自分の中でうまく活用して、

 

間違いを起こさないようにしたいものです。

 

 

先日私が聞いた話でも、自己資金2,500万円で

 

1億円のRC一棟マンションに投資した方の、

 

初年度のキャッシュフローが赤字になっています。

 

 

特に失敗した人の話は参考になります。

 


アパート・マンション経営で典型的な失敗は、


地方の3階建てマンションを建てた人と、


新築ワンルームマンションを、購入した人の例があります。

 


3階建てマンションは、多額の建築費がかかります。

 


その割に家賃収入が望めなく、ハウスメーカーの説明だと、

 

管理費や固定資産税を支払えば、建物だけで、

 

表面利回りが5%そこそこだとなっています。

 


地主さんならいいですが、土地のない人にはとてもできません。

 


新築ワンルームマンションは、


マンション経営によって不動産所得を赤字にして、


それによってサラリーマンの給与にかかる、


所得税、住民税を節税するというもので、


ローンが払い終われば、家賃収入がまるまる、


私的年金になるという仕組みです。

 

 

これも、最初から家賃収入とローン返済額が同じ位の設定で、


プログラムされており、一度、入居者が退去すると、


埋まりにくく、次に募集するときは家賃が下がりますので、


ローン返済額の方が、毎月の家賃収入より多くなり、


給与収入から持ち出しになるという話です。

 

 

節税と言ってもほとんどありません。

 


さすがに初年度は、取得に関する経費が莫大になりますので、


不動産所得は赤字になり、サラリーマンの給与と損益通算されて、


所得税・住民税の節税になりますが、

 

2年目以降は、経費がかからず、


区分投資は赤字になりませんので、


節税にならないわけです。

 


まぁ、高給取りのサラリーマンならいいですが、


普通のサラリーマンにはとてもできません。

 


中古アパートでも問題が発生しています。

 


高利回りの中古アパ―を買ったのですが、


入居者の質が悪いということがあります。

 

なので、購入してからいろいろ問題が起こります。

 

中古アパートを安く売るのはそれなりの理由があるわけです。

 

 

築古のアパートは、収益の割に手間がかかる為、


管理会社も嫌がるのです。

 


さらに、満室のアパートを購入したのは良かったのですが、


購入直後から、空室が出始め、


募集しても埋まらないというパターンもあります。

 

 

買ってすぐ空室が続出する物件は、売りやすくするために、


一時的に満室にする工作があったと考えられます。

 

 

又、家賃保証(サブリース)を信じて建てたのに、


家賃の保証額を大幅に下げられたという人もいます。

 

 

家賃保証(一括借り上げ)というのは、


建物を建てた業者が、大家から物件をすべて相場より安く借り、


第三者にまた貸しする制度です。

 

 

何で家賃保証するのかと言えば、


業者が建物の建築工事を受注したいからで、


新築で手間がかからないのなら、


大家が自分で貸せばいいのですよ。

 


以上、アパート・マンション経営で多い失敗例でした。

 

 

 

 

 


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