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築50年の家でも徹底的にリフォームするのか

築50年の家でも徹底的にリフォームするのかあれこれ



築50年の家でも、一度完璧にリフォームしておけばその後、

何十年も使えるのです。



築古物件は、物件価格と同じくらい、

リフォーム費用がかかってくる場合が多いです。



それを見込んでも十分、高い利回りを得ることができます。

古い物件でも、基礎や柱などの躯体がしっかりしていれば、

あえて築年数にこだわる必要はありません。



築30年程度の家でも、リフォームすれば、

建て替えよりも、割安な工事費で済みます。



築50年くらいの超古物件でも、

20年くらい前にお風呂をリフォームして、

給湯機になっているような物件は狙い目です。



3〜5万円位の新しい給湯器に交換すれば、それで済む場合もあります。



床下収納がある場合は、ふたを開けてプラスチックの箱を外せば、

床下を覗けますし、通風口からでも床下を見ることが出来ます。



それで、物件の構造状態が把握できます。



50年経った家でも、今まで入居者が住んでいたり、

または、売主が直前まで住んでいた物件は、

十分、人が住めますので、構造に問題がなければ、

リフォームをして、再び貸し出すことは十分可能です。



特に古い物件はリフォームよりも、

リノベーションをして付加価値を付けて、

募集すれば高い利回りで貸すことが出来ます。



又、一度完璧にリフォームしておけば、

その後の入居者の入れ替わりの際も、

再リフォームや、原状回復工事が比較的軽微に済みます。



木造の一番の魅力は、すべてを自分でコントロールできることです。



いくらでも寿命を延ばせます。



木は水で腐ったり虫に食われたりしなければ、何年でも持ちます。



よしんば、柱が虫に食われたり、腐ったりしても、

柱自体を交換することもできますし、

別の位置に新しく柱を建てたりできるのです。



間取りも替えたりもできます。



しかも築古の物件は高級な車(自動車)よりも、

安い値段で購入できます。



築年数が新しいと工事が楽で、リフォーム代も少なくて済むと

思う人がいるかもしれません。



しかし、やがて使えないところが少しづつでてきて、

手間がかかって来るということが起こりがちです。



それならば、あえて築浅でなく、20年以上の物件を安く購入して、

大規模修繕をしておけば、長く運営ができるのです。



その際、時間と予算があれば、設備やら、電気工事、配管やら、

全て取り換えてしまう位の方法が、長い目で見るとトクです。



設備などを、新しく取り換えることの利点は、

その後に、起きるメンテナンスや修繕は、

少しぐらいのことは、入居者の方でやってもらえるということです。



一度完璧なリフォームをしておけば、

以降のクレームが少ないだけでなく、

万一、入居者が退去した際の、原状回復工事がやりやすいです。



特に、給湯器、水回りなどのトラブルが起きがちな設備を、

すべて交換しておけば、新築同様の手間いらずの賃貸経営が可能です。



入居者さんからのクレームで、その都度直すのに比べて、

時間も手間もかかりません。



特に、入居者がいるとやりにくい外壁の塗り替え工事や、

ベランダの防水工事も一緒にしておけば、埋まりやすくなり、

資産価値も保てます。

 

 

さらに、テラスを新設したりして付加価値を付けると、


人気物件になります。



完璧リフォームをすることの利点は、

物件を隅々まで把握することが出来、

トラブルが起こった場合も、原因の把握や対処がしやすく、

長期的な維持費の軽減につながります。



中途半端にリフォームをしておけば、

後で苦情が来るたびに、

直さなければなりませんので、

非効率的で、余り感心しません。



入居者の使い方にもよりますが、

普通の設備はよく持って20年位ですので、

どんなに丁寧に使っていても 

やがて徐々に悪いところが出て来るものです。



それならば、悪い個所を、その都度取り換えるよりは、

この際、購入物件を、玄関などの主要な部分だけ残して、

一旦全部新しく取り換えてしまう位の方が、手間もかからず、

その後の入居者の苦情も少なく、投資効率もよいものです。



古くても、持主が最近まで自分で住んでいた物件や、

施主が住みながら、お金をかけて直している物件、

また、お金をかけて建てたものは、

躯体や柱や基礎もしっかりしています。



又、骨組だけ残すような大がかりな全面リフォームでも、

解体費用がかからない分、建て替えよりも安くなりますし、

何より、基礎工事や土工事は不要になりますのでお得です。



又、耐震補強をして寿命を伸ばすことが出来ますし、

連棟式の場合などは、隣との壁を厚くしたり、

断熱材を入れて遮音性を高めたりすれば苦情も起こりにくくなります。



物件を購入して、大家さんとして悩む点は、

貸したり売ったりできるレベルにするまでに、

どのくらいのリフォーム費用がかかるかということです。



したがって一度、徹底的にリフォームをしておけば、

その後入居者が退去しても、

貸したり売ったりできるレベルまで、

回復することが容易になるわけです。

 

 

徹底的にリフォームすればそれなりの費用がかかりますが、

 

賃貸期間も長期に稼げるわけです。

 

 

あまりリフォームに費用をかけなければ、

 

資金回収も早期に実現できますが、

 

短期でしか稼げない宿命なのです。




そうすることによって、賃貸物件の価値がいつまでも保て、

物件の耐用年数も伸ばせます。



長い年月をかけて良い物件にしていくことができるのです。








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