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アパートを建て替えれば、収入はアップするでしょうか

アパートを建て替えれば収入はアップするでしょうか

 

 

 

 

結論から言いますと、アパートを建て替えると、

 

ローンを完済するまで、まるまる収入にならず、


月々の手取り収入は、ローン分を差し引いた金額になってくるために、


建て替えると収入は落ちるのが普通です。

 

 

自己資金で建てる場合でも、投入資金を回収するまで、

 

ある程度、長い期間は覚悟しなければなりません。

 

 

建て替えも含めて、賃貸経営は、建て替えにかかった費用は、


その後の、入居者からの家賃収入で回収していく事業になります。

 

 


アパート経営について言いますと、

 

アパートも老朽化してきますと、家賃が安くなり、

 

空室も増えて来るため、当然、収入は落ちてきます。

 

 

アパートに入居している人数が、半分以下になってきますと、


大家さんは、一般的にアパートの建て替えを考えるようになってきます。

 

もっとも、耐震性を考慮して建て替えるという大家さんもいます。

 

 

しかし、老朽化したアパートを持っている大家さんは、

 

空室が増えて一時より収入は減っていても、

 

ローンは返し終わっているか、

 

ほとんど残っていないと思いますよ。

 

 

なので、家賃収入はまるまる手元に残ってくるでしょう。

 

 

しかしアパートの老朽化に伴い、修繕費用も増えてくるため、


出費も増えてくることになります。

 

 

もっとも、修繕費がかかると言っても、ローンが終わっていれば、

 

それほどこたえないのではないでしょうか。

 

 

 

つまり、収入が減ってきても、ローンの返済がないため、

 

意外と手取り収入は残ると思いますよ。

 

 

嫌なら修繕をせずに放置するという方法もとれますので。

 

 

さらに、経年と共に、アパートも老朽化してきますと、


収入が減ってきて、逆にクレームが多くなり、

 

非常に手間がかかるようになってきます。

 

 

そのため、ローンがなければ、

 

借入金返済という義務がないために、


わざわざリフォームして、

 

次の入居者を探すことをしないという大家さんが、

 

多くなってきます。

 

 

これは、いずれ建て替えるのに、

 

今、リフォームしても死に金になるからと、

 

リフォームをせずに入居者が出ていくのを待っている。

 

 

もっとも、ローンの金利を払う必要がないために、

 

利益が増え、所得が増えることにつながりますので、

 

所得税が上がることになるでしょう。

 

 

また、老朽アパートは、建物の減価償却も終わっているため、


その分の経費計上できないため、

 

これまた所得税が増えてきますね。

 

 

というわけで、所得が増えると、当然、所得税は増えます。

 

つまり、経年と共に、節税効果が薄れてきます。

 


所得税が増えて、修繕費がかかってくると、当然、


手取りのキャッシュフローが減ることにつながります。

 

 

つまり、老朽化とともに入居者も減ってきます。

 

埋めようと思えば、リフォーム費用が多額になってくる。

 

 

この時が、アパートの建て替えの判断時期になると思います。

 

 

古くなってくると、ひとたび、入居者が退去すると、

 

募集をかけようとすれば、リフォームにお金がかかる。

 

かといって、リフォームしなければ、次の入居者が、

 

なかなか入ってこなくなります。

 

 

一方、建て替えると、新しいローンを抱えることになるため、


別の意味で負担感はありますが、

 

さすがに大家さんも高齢になると、


もう一度、賃貸経営をしようという気力も、

 

薄れてくると言うのですね。

 

 

しかしここで考えなくてはならないのは、

 

アパートを相続するつもりの相続人にとっても、

 

老朽化したアパートは、負担になるのですね。

 

 

ちなみに、アパートを建て替える場合に、

 

ローンを利用する場合は銀行は保証人を求めたり、

 

後継者を求めてきます。

 


アパート経営をしている人に聞くと、

 

近い将来取り壊すため、退去者が出ても、


リフォームも募集も両方ともせずに、空室のままにして、


入居者がみんないなくなる段階で建て替えるか売却する、


と言うのですね。

 

もっとも、空室のままにしておいても、


やはり固定資産税などの税金はかかってきますので、


土地の有効利用の観点から望ましくないと言えます。

 


かといって、建て替えると入居率、家賃収入の上昇が、

 

見込める反面、建て替えは、

 

新設(更地にアパートを建てる場合)と違って、


古いアパートを解体したりする手間や、費用がかかりますし、


現入居者との立ち退き問題も出てきます。

 


何より、建て替え中は家賃が入ってきません。

 

最大の問題点は、アパートを新築すると、

 

建設費用が莫大になります。

 

 

しかし通常は、アパートを建て替える場合は、


ローンを組んで建て替えますので、


その場合、毎月の家賃収入と、税金や、


銀行へのローン支払いの差額がアパート経営者の、

 

手取り収入になるわけです。

 

 

そのため、自己資金を入れる割合にもよりますが、


アパートを建て替えると通常の場合、毎月の収入は減ります。


その分、節税効果は復活しますが。

 

 

そのため、地方に行けば、アパートが古くなっても、

 

修理をせずに入居者の退去のあとも、

 

いつまでもそのまま放置して、

 

廃墟になっている老朽アパートを私はよく見るのです。

 


老朽アパートの経営者の中には、

 

建て替えをしたくないという大家さんが多いのには驚かされます。

 

あるいは立て替えても、今度は一戸建を建てると言うのですね。

 

 

古い賃貸住宅を最低限の修繕などで長持ちさせ、


建て替えはせずに、なるべく長く、そのアパートで、


家賃収入を得るということを話す大家さんが多いのですね。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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