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なぜアパート経営は失敗するのか

なぜアパート経営は失敗するのかあれこれ

 


アパート経営は、初期投資がかかりすぎると言われます。

 

これは、当然です。


 
アパート事業が、赤字経営になりやすいのは、


収入が必ず下がるようにプログラムされているためです。

 


つまり懸命に努力しても、経年劣化は避けられませんし、


結果、入居率も下がり、家賃も下がってきます。

 


下がるのは入居率と家賃の二つで、これが同時進行します。

 

日本は、人口減だけでなく、世帯数も減り始めたために、


アパート事業は需要よりも供給のほうが多くなるような、


環境になっているのです。

 


アパートを探している入居希望者よりも、


建てられるアパートの戸数の方が多くなると、


当然、空室が埋まらなくなります。

 


まず入居率ですが、新築の魅力的な物件が、


後から建設されるため、既存のアパートの人気が下がります。

 


古いアパートはそのうち、設備に不具合が出てきますから、


修繕が生じてくる可能性が出てきます。

 

しかし、入居者は管理会社や大家さんに、


クレームをつけることを好みません。

 


設備の故障が出てくると、新しいアパートに移るように、


なりがちです。

 

 

すると、一度入居者が退去すると、


リフォーム費用がかかってきます。

 

ところが、築年数が古くなってくるとリフォームをしたとしても、


今度は次の入居者がなかなか決まらなくなります。

 


入居率8割位でまわす資金計画が崩れ、


バスやトイレ、キッチンなどのお金がかかる水回り部分が、


劣化していき、メンテナンス費用が上がっていきます。

 

 

アパートを建設して、賃貸事業をするための、


シミュレーションをしてみますと、


遺産相続などで運良く、土地が取得できたとします。

 

この土地の面積を80坪とします。

 

土地を持っているだけだと、


固定資産税などの税金がかかりますので、


アパート経営が浮かびます。

 


この土地を有効活用するために、


アパート建設計画を立てようとする場合、


どんなアパート建てようかと考えた場合、


例えば、1K×8室のアパートを建てるとすると、


5,000、万円くらいの予算が必要だとします。

 

仮にアパート本体が5,000万円で、


諸費用が200万円必要だとします。

 

そうすると、この土地(80坪)と、


この土地に建てる60坪の木造アパート(1K×8室)を、


担保に、日本政策金融公庫から、


4800万円の融資を受けたと仮定します。

 

 

日本政策金融公庫では、融資の限度額が、


4,800万円になっています。


なのでそれを超える部分は自己資金がいってきます。

 

 

したがって、自己資金400万円を投入して、


4,800万円借り入れる、アパート建設計画を立てますと、


公庫の最も長い返済期間15年で、


ローンを組んだ場合(固定金利4%、)、公庫への支払いは、


元利均等返済方式でスタート時(1年目)は、


月36万円の返済で始まります。

 


ところが、アパートの1か月の賃料は満室でも、


40万円(5万円×8)にしかならず、


ほとんどキャッシュフローは得られません。

 


というわけで、月々の収支は赤字すれすれなのです。

 

これが、最悪のシュミレーションですが、


可能性はないとも言えません。

 


これには、共用部分を含めた経費は含んでいません。

 

つまり、電気代や固定資産税、火災保険料、管理委託料、


修繕積立費用等を考慮すると、持ち出しになる可能性があります。

 


キャッシュフローが得られるのは、返済の終わる16年目以降です。

 

でも、16年目以降になると、


まず設備の減価償却期間が切れてきますので、


必然的に減価償却費が計上できなくなってきます。

 

さらに、22年目以降は建物本体の減価償却費も、


計上できなくなります。

 

入ってくるお金は下がりぎみなのに、


支払利息分(ゼロ)と減価償却分(ゼロ)になるため、


その分の税金が増えます。

 


退去者が出てくれば、さらに損失が出ます。

 

アパートを建築するに当たり、建てた当初は、


家賃5万円で8室入っていたのが、


10年後には5室になっていればたいへんです。

 

一方、周囲にグレードの高い新築アパートが、


ほぼ同家賃で出現すると新しいほうに移っていきがちです。

 


どのみち、既存のアパートの老朽化も進行しますので、


リフォームをしても家賃を下げざるを得なくなります。

 


現在5万円を10年後には、


家賃を上げるどころか、


4万5,000円程度に落とさない限り、


入居者確保は難しくなります。

 


なんと毎月の家賃収入は、


当初の半分近く(4万5,000円×5=225,000円)になり、


しかもアパートを所有していることで発生する固定資産税や、


管理費などは、そこに人が住んでいる人が、


いようといまいと関係なくかかります。

 


これが、ごく一般的なアパート経営のやり方です。

 


家賃は住宅ローンのように何十年先まで金額が、


決められているわけではなく、家賃もその時点の需要と供給とで、


決まることになるわけです。

 


リスクヘッジの策として、一括借り上げ制度があります。

 

しかしこれは、デッドクロスよりも怖いと言われます。

 


やがて、業者さんから大家さんに、家賃引き下げの合意を

 

持ちかけてくるのです。

 


まあ、どんなアパート経営でも、ショバ代(固定資産税)と、


ピンハネ代(所得税、住民税)は払わなければなりません。

 

 

売ろうとしても、古いアパートは銀行融資が付きにくいため、

 

買える人が少ないですよね。

 

 

ローンが付きにくいため現金で買える客を待つか、


現金で買える価格まで、値段を下げなければ、


売れないということになりがちです。

 

利益の積み上げができないため、純資産価値も減ってきます。

 

木造の建物は、年々減価していき、法定耐用年数の22年で、


貸借対照表の純資産価値は0になります。

 


これで、土地も値下がりしていますと、


バランスシートは知らないうちに悪化して、


債務超過の状態になってしまうのです。

 


資産価値の下落、家賃の下落、入居率の下落、


これが、アパート経営失敗のシナリオです。

 


最も大きいアパート経営の失敗は、


お金がなくなることによって起きるのです。

 


例えば家賃収入が100万円あり、50万円がローン返済だとすれば、


キャッシュフローは半分の50万円です。

 


で、このローンの内訳をみてみますと、


利子分が10万円、元本40万円になったとします。

 

会計上の計算では、家賃収入100万円から利子分10万円引くので、


90万円が利益になります。

 


ですが、実際のキャッシュフローは、


半分の50万円にしかならないのです。

 

 

税金等は利益に対してかかりますので、


経費にできない元本分が多くなると、帳簿上では黒字なのに、


税金等の支払いが増えて、お金がないという状態に陥るのです。

 


これがアパート経営の落とし穴です。

 

資金が回らなくなるのは、経費が計上できないのに、


お金の出が増えてくることで起きます。

 

 

つまり利子分(経費)が少なくなって、


ほとんど元本返済(非経費)になると、


必然的に税金が増えてきます。

 

 

さらに、法定耐用年数が過ぎて、


減価償却費という経費が計上できなくなると、


こちらも税金が増える要素です。

 

つまり、黒字であれば、黒字の分に税金がかかってきます。

 

赤字であれば、キャッシュフローが不足した場合、


銀行借入ができません。

 

ここでキャッシュがなければ、突発的な修繕が発生すれば、


対処できなくなります。

 


たとえ、満室で黒字でも、税金が増えて来ると、


手元に残るお金が少なくなってきますよね。

 

逆に、資金が潤沢であれば、赤字でも倒産しないと言われます。

 

資金繰りが普段から、ぎりぎりの状態であれば、


もし何かあれば、銀行もお金を貸してくれませんので、


資金繰りに行き詰まる可能性が高くなります。

 

アパート経営は最初のうちは、うまくいくことが多いですが、


そのうち経営状態がおかしくなることがあるのは、


キャッシュフローが不足するからです。

 

アパート経営というのは、一種の不労所得で、


楽してお金が入ってきますので、


自分のお金だと思って使ってしまうのです。

 

額に汗して働くという感覚がないために、


容易にお金を使ってしまい、気が付いたら、


いつも、キャッシュが不足しがちになってしまう。

 

また不動産投資では、5棟、10棟と急拡大しているときに、


失敗に陥りやすいのです。

 

 

不動産投資家が拡大を徹底的に追求する拡大病にかかり易いのは、


利益率やコスト管理を無視してまで、借入金のレバレッジを使って、


拡張しようとします。

 

つまり、成功の指標を見誤ってしまうケースの重症例にあたる。

 


この病に冒された投資家は、ありとあらゆる数字や事実を、


自らの投資の拡張に絡めて考えるようになってしまう危険性があるのです。

 

 

こうなると、世の中に価値を生み出すこと、


正しいことをすること、さらには利益を生むといった、


事業の本質的な仕事でさえ、そっちのけになってしまう。

 

拡大熱にかかった経営者は、高い成長率の実現と維持のために、


しばしば投資の本質的なものを見失ってしまいがちです。

 

最後に命綱であるキャッシュがなくなり破綻してしまう。

 


物件数が少ないときの方がキャッシュが多かったりします。

 

大家になった最初のころは順調に賃貸事業を拡大したのに、


資金が尽きてくると心に余裕が持てなくなってきます。

 


賃貸事業を拡大するにしたがって、


このように手元資金も不足しがちになるときが出てきます。

 


手元資金といってもいろいろありますが、


運転資金といって、これは、不動産投資の拡大により、


物件を購入するたびに、


必要となってくるのが運転資金ですね。

 

当然、物件数が増加すると、手元資金が不足がちです。

 

というのも、家賃収入が増加するということは、


物件数も増えていき、資金需要も大きくなります。

 

そうなると運転資金は必然的に大きくなります。

 

この大きくなる分が、資金不足になるわけです。

 

いわゆる、物件が増えて家賃収入の伸び以上に、


この増加運転資金の需要が発生するわけです。

 

家賃収入が増えると、


資金の需要が発生するという感覚が無ければ、


資金繰りに行き詰まってしまう結果になります。

 

家賃収入が年々増加しているのに、


資金繰りが厳しいという大家さんは、


物件数が増加していくにつれ、必要となる運転資金が増加し、


それに伴う手元資金が追いつかなくなるからです。

 

そうなると、銀行返済ができなくなってくる。

 

同時に、リフォームに回す資金も捻出できなくなります。

 

銀行への返済資金が不足してくると、こんどは、


返済のための借り入れを起こさなければならなくなるのです。

 

 

そのためには、銀行から多くの融資を受けられるように、


しておかなければならないはずです。

 

 

銀行から融資を受けられるようにしておくために、


大事なことは、損益計算書の利益を上げて、


内部留保を積み上げていくしかありません。

 

利益を多くして行くことが、


貸借対照表の純資産を増やしていくことにつながるのです。

 

融資審査で銀行が、不動産投資家の決算書で一番注意して見るところは、

 

この純資産の金額です。

 


この純資産の金額が、年々増えてこないと、

 

銀行は融資を、ストップしてしまうのです。

 

 

純資産の金額は、事業の安全性、


つまり不動産賃貸業が倒産しないで、


継続して利益を上げていけるかどうかを表すものです。

 

 

純資産の金額が小さいと、不動産投資の安定性は低いことになり、

 

そのような投資家へ融資する金額の上限は抑えられるわけです。

 

 

この純資産の額を大きくするには、


利益を大きくしていくしかないのです。

 

 

利益の積みあがったものが、内部留保になり、

 

それが貸借対照表の資本(純資産)に、

 

組み込まれていく仕組みです。

 


繰り返しになりますが、家賃収入を年々伸ばすには、


必然的に物件を増やさなければなりませんので、


それに伴う資金不足も生まれがちになるのです。

 

したがって、資金調達もしていかなければならないことになるのです。

 


資金調達するためには、銀行に儲かっているのだと、


数字で意思表示しなければならないです。

 


純資産の部を大きくしていけるように、


利益をしっかり上げて行かなければ、


銀行から融資が止まってしまうことになります。


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