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なぜ住宅購入で失敗するのか(住宅ローン失敗)

なぜ住宅購入で失敗するのか(住宅ローン失敗)あれこれ

 

 

 

 

マイホームという言葉を聞いただけで後悔や、


苦痛を感じる人が増えているのも事実です。

 

 

 

家に対する失敗は、経済的な面が絡んでいることがほとんどでしょう。

 

 

返済できずにマイホームを手放した家庭が増えています。

 


住宅購入で失敗するのは、超低金利にほだされて、


ついつい多額の住宅ローンを借りてしまったのではないでしょうか。

 

 

買ってしまったが値下りし、


買い替えができないというのがあります。

 

 

これも失敗の一つです。

 

 

実際、多額の住宅ローンを借りているため、


ローンの減り方よりも、建物の減価及び、


地価の下落のほうが大きいため、売っても、残債が残り、


買い換えができない状態の人が増えています。

 


なので、最初から一生住むつもりで、


物件選びをする必要があるのかもしれません。

 

 

 

買い替えがうまくいかず、


住宅購入時は子供は、小さかったのが、


やがて、高学年になってくると、


勉強机を入れたら、寝る場所もない状態になって、


したがって、処分できるものは極力処分できても、


処分できない荷物はトランクルームにでも預けなければ、


生活しづらくなってきます。

 


さらに家賃並みの支払いで購入できますという言葉を、


信じて、購入したのだが、リストラや、失業、


収入の下落などで、返済が苦しくなってしまったというのがあります。

 

 

 

支払いが、苦しくなったら、


他人に貸せばいいのではと思っても、


現在は、賃貸市場は完全な借り手市場であるため、


借り手が見つからない状態になっています。

 

 

しかし、住宅ローンの支払は、待ってくれません。

 

 

住宅は、懸命に努力しても、経年劣化は避けられませんし、


地価の下落も起こります。

 


資産下落は避けられません。

 


支払いが苦しくなったら、他人に貸せばいいといっても、


住宅を探している入居希望者よりも、必然的に、


建てられる住宅の戸数の方が多くなっている現在、


入居者を付けるのが非常に難しいです。

 

 

さらに日本は人口減少という問題が加わります。

 


結局、住宅は需要よりも供給のほうが多くなるような、


状態では入居者がなかなか確保できません。

 

 

賃貸に出す上で難しいのは、リフォームが必要なことです。

 

 

バスやトイレ、キッチンなどのお金がかかる水回り部分が、


劣化していき、メンテナンス費用が大きくかかってきます。

 

 

 

まず入居者ですが、新築の魅力的な物件なら借り手はあっても、


古くなってくると、人気が下がるのは避けられません。

 

 

すると、なかなか入居者が決まりません。

 

 

不動産は買っても値下がりするのが当たり前であって、


いつ倒産、失業の憂き目にあうかわからないような、

 

時代になっていますので、


失敗する人が多くなっています。

 

 

マイホームは住宅ローンを完済するまで、


資産にならないと言われることが多いですね。


 

住宅を購入すると、家という資産を持った気分になりますが、


住宅ローンを完済するまで、


自分のものではありません。

 

 
例えば、30年ローンを組めば、30年後に、


ようやく自分のものになるわけで、


それまでの30年間は、


抵当権を持つ金融機関の物なのです。

 

 

抵当権がついている限り、


自分だけのものではありません。

 


よく賃貸住宅の家賃は、何年払っても何も残らないが、


住宅ローンは払った分だけ自分のものになるといわれます。

 

 

しかし正確には、住宅ローンを完済するまでは、


自分のものではないわけです。

 


その証拠に、わずか数か月でもローンの返済が滞ると、


金融機関から督促があったり、ローン契約の変更や


ローンの一括返済を求められ、


最悪の場合は、競売にかけられてしまいます。

 

 

正確に言えばローンを完済しても自分ものにはなりません。

 

なぜなら固定資産税という税金がついて回ります。

 

ためしに固定資産税を払わないと、今度は国に差し押さえられます。

 


 

ところで20年、30年かけてローン返済しても、


その資産はどのくらいの価値になっているのでしょうか。

 


通常、建物価格の資産価値はほとんどありません。

 

住宅の資産価値は、時間の経過とともに失われ、


建物部分については、20〜25年でほぼゼロになります。

 

 

ちなみに、建物の耐用年数は、木造が22年、鉄骨で34年、


鉄筋コンクリート造が47年と法律で決められてます。

 


耐用年数経過すると、


建物の価値はほとんど評価されません。

 

 

ただし土地の価値は残ります。

 

 

土地は建物ほど下がりません。

 

 

自分の資産として残るのは土地のみというわけです。

 


なので、20〜30年後の住宅ローン完済後の住宅の資産価値は、


どれくらいあるのかといえば、土地のみの価格になります。

 

 

それは相続税評価額の路線価に、面積をかけた価格が、


一般に、銀行の担保評価になります。

 

 

実際の売値は、土地価格マイナス解体費用が現実だと思います。

 


これは、木造住宅に関して言えることで、


マンションは、建物の価値がほとんどですので、


毎年減価して、最終的な資産価値は、


ほとんど残ってきません。

 

 

こういうことが失敗の原因になっているのでしょう。


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