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事業用資産の買換え特例の仕組みと売却益の課税

事業用資産の買換え特例の仕組みと売却益の課税について詳しく

 

 

 

事業用の不動産を売却して、アパート・マンションなどの、

 

新たな事業用の資産を建てたり、購入する場合には、

 

特定事業用資産の買換え特例といって、

 

譲渡税が安くなる特例があるわけです。

 

 

 


10年を超えて所有しているアパートや貸家などを売却して、


そのお金で、1年以内に、新たにアパートやマンションを建てたり、


購入したりして、賃貸に出せば買換え特例が受けられます。

 

 

アパート・マンションを購入したり、

 

建設したりする資金がない場合、その資金を作るのに、

 

手持ち物件の中で成績の悪い物件や遊休地を売却して、

 

その代金を元手に、アパート・マンションを購入したり、

 

建てたりするということも、自己資金の調達手段の一つです。

 

 

 

事業用資産の買換え特例というのは、

 

事業用の不動産を売却して、

 

新たに事業用の不動産を購入したり、建設した場合に、

 

その差額だけ、譲渡税の対象とするという制度です。


 


ただし、同じ不動産でも、自宅の買換え特例は、


売却代金よりも、高い物件に買換えた場合、


譲渡税はゼロになるわけですが、

 

しかし、事業用資産の買い替え特例は、


売却代金の8割までしか、買換え特例の適用は、

 

認められないわけです。

 

 

なので、売った物件が、買換えた物件よりも、

 

低い価格であっても、売った金額の80%は課税されず、

 

20%だけ課税される仕組みです。

 

 

具体的に見ていきますと、事業用資産の買換えの場合、

 

売った価格と買換えた価格を比較します。

 


1、譲渡収入

(A)、売った価格買換え価格の場合

 

売却価格−売却価格×80%=譲渡収入となります。

 

つまり、売却価格×20%=譲渡収入です。

 


(B)、売った価格>買換え価格の場合


売った価格−買換え価格×80%=譲渡収入となります。

 


2、必要経費

(売却資産の取得費+譲渡費用)×(A)又は(B)÷売却価格

 


3、売却利益  

譲渡収入− 必要経費

 

 

4、譲渡益

売却利益  ×20% になります。




(注)所有期間5年超の不動産を売却した場合、長期譲渡とよんで、


売却益に対して20%(所得税15%+住民税5%)の税率で、

 課税されます。
 

 

 

買換え特例を使った場合の譲渡税額の計算。

 

古いアパートを8000万円で売って、


新たに1億円でアパートを購入(建設)した場合、


買換え特例を使った場合と、

 

使わなかった場合の税額の違いを見ていきます。

 

 

なお、古いアパートの取得費は400万円だったとして、

 

売却にかかった費用を300万円だとします。

 


買換え特例を使わない場合の譲渡税

 

1、譲渡収入は8000万円

2、必要経費 400万円+300万=700万円

3、売却利益 8000万円−700万円=7300万円です。

4、譲渡税は7300万円×20%=1460万円になります。

 


買換え特例を使った場合

 

1、譲渡収入は8000万円−8000万円×80%=1600万円

2、必要経費 (400万円+300万)×1600万円÷8000万円=140万円

3、売却利益 1600万円−140万円=1460万円です。

4、譲渡税は1460万円×20%=292万円になります。

 


つまり、買換え特例を使わない場合の譲渡税が、

 

1460万円であるのに対して、

 


買換え特例を使った場合の譲渡税は、

 

292万円で済むことになるわけです。

 

 


ただし、譲渡をした年の1月1日現在の所有期間が、

 

5年以下の土地等の譲渡については、

 

短期譲渡となって、原則として、

 

事業用資産の買換えの特例は受けられません。

 

 

 




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