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積算評価の高い物件を、格安で購入できる物件を狙う
積算評価の高い物件を、格安で購入できる物件を狙うあれこれ

 

個人で、不動産投資に成功している人は、


とりわけ、小規模不動産投資家は、


むしろ、投資という概念よりは、商売の上手な人、


ビジネス、つまり広い意味で、


経営の才覚があるかないかになると思います。




そういう意味では、株式投資やFX投資などに比べて、


不動産投資は、投資というよりは、


経営や、事業に近いと言えます。




中古の木造アパートや軽量鉄骨物件は、耐用年数が短いため、


融資期間が短くなります。




とりわけ、20年以上の物件は建物の評価がゼロになるため、


ほとんど積算価格は、土地だけの評価になり、売値に比べて、


担保価値は不足しがちです。

 

それでもって、融資期間は建物残存年数で行われるため、


融資期間を長く取れません。




そうなると毎月の返済金額は多くなり、


キャッシュフロー上のプラスが出にくくなる傾向があります。


 

しかし、建物残存年数が短いと、減価償却が多く取れるため、


節税面のメリットはあります。


 

なので、軽量級物件を取得する場合は、


RCを中心とした投資をやっていく中で、


節税を狙って、取り入れるメリットがあります。


 

築20年程度の物件というのは、売主としては、


新築から20年程度経つと、物件にガタがきますので、


売却して、新しい物件に資産を組み換えようとする意向があります。

 


中古のRC造を購入しても、大規模修繕がなされていなかったり、


管理状態が悪かったりすると、不動産投資の初期から、


リスクを抱えてしまうことになります。


 

実際のところ、築20年程度が過ぎた物件はRC造りであっても、


木造であっても、鉄骨であっても建物本体も設備も、


手を入れないと、貸すのが難しい状態であるケースがほとんどですので、


購入して、かなりのリフォームをする必要があります。


 

20年も経つと、木造ですと耐用年数が終わる頃ですし、


鉄骨造でも、RC造りでもたいてい問題が潜んでいます。

 

特にお金がかかる修繕は、屋上防水工事、外壁の塗装で、


設備としては、キッチンやバスなどの水回りになってきます。



古くなってくると、給排水管の詰まりや、


建物の傾斜や雨漏りの心配もあります。

 


屋上防水や外壁塗装などの大規模修繕が終わっている物件であれば、


しばらくは修繕する必要がないわけですが、


その代り建物の価格が高くなるでしょう。


 

木造は、利回に比べて、積算評価が低くなりがちですので、


積算評価の高い物件を、格安で購入できるのなら、


狙ってみる価値はあります。



しかし、そういう物件は狙っている人も多いため、


決断から購入までのスピードが要求されますね。







収益物件を購入する場合の判断基準は、固定資産税評価額程度で買える物件


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