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仲介手数料不要(ゼロ)物件を狙う (仲介手数料不要物件のメリット)
仲介手数料不要(ゼロ)物件を狙う (仲介手数料不要物件のメリット)あれこれ


不動産投資初期のころ、築20年程度の物件を手に入れる場合、


仲介手数料不要物件を購入する手があります。

 


仲介手数料不要(ゼロ)物件とは、


不動産業者が仕入れた物件を直接販売している物件です。

 


サイトなどで、業者売主物件という物件を、


見かけることがありませんか。

 


不動産屋さんが直接自社の物件を販売するので、


仲介手数料がかからないわけです。

 


もっとも、それでも不動産屋さんが儲かるのは、


ほとんどの場合、格安で仕入れて、そして、物件をリフォームして、


付加価値を付けて、売却しやすいように仕上げて売るからです。


 

だったら、そんな物件は、そんなにおトクとは思えないという声が、


聞こえてきそうですが、しかし、不動産投資の初期のころには、


メリットもいくらかあります。


 

1つは、瑕疵担保付きになっていることです。



つまり業者が売り主の物件については、物件の瑕疵(欠陥、キズ)が、


出てきた場合、最初の2年間は売主側に、


責任の所在があるということになっているわけです。


 

もう一つは、大規模修繕を中心とした物件の補修や、


きちんと、リフォームして売り出しています。



とりわけ、競売で仕入れた訳あり物件でも、入居者の問題や


補修などすべて、業者の方で解決してあり、


ある程度仕上がりの良い物件になっています。


 

つまり、業者負担で大規模修繕を済ませており、


瑕疵担保責任を明確にして購入でき、銀行の融資付けもしやすく、


もっとも、融資付けも、まさにその不動産業者がつけてくれたり、


手伝ってくれたりしますので、不動産投資初期のころには有利ですね。


 

しかし、こういった業者売主物件を購入するだけでもいいのですが、


格安で仕入れて、さらに自分好みにリフォームして、


より良い賃貸物件に作り上げて賃貸にすると言うのも、



不動産投資には有効ですね。

 


業者売主物件はそういう意味で、不動産投資の初期のころには、


価格とリスクのバランスを見たうえで、


自身の、ポートフォリオに加えるのもベストな選択ですが、


3棟目、4棟目と買い進めるときには、


不動産投資にもある程度、精通して問題解決能力も、


ついてきますので、あえて、空室の多い、リスクのある物件を、


激安価格で仕入れて、入居率を上げていく方法もとれるでしょう。


 

というわけで、1棟目、2棟目はそれほど高い利回りを意識せず、


安定した賃貸経営をめざし、ローンを引く実績作りを重視し、


その結果、3棟目からは、それまでの実績が評価されると、


プロパーローン(事業性融資)を受けて、


低金利でフルローンも可能になってきます。


 

プロパーローンを利用できるようになると、


自己資金をたくさん入れたり、


個人属性を不安視したりすることがなくなり、


物件選択と、賃貸事業の両方に専念し、


不動産投資を拡大することができてきます。




最初の1戸をどう手に入れたらよいのか

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