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指値をどう計算する

指値をどう計算するあれこれ

 

 

 

指値をしやすい物件を見分けるポイントは、


長期間、売れ残っている物件を見つけることですが、


収益物件の検索サイトは、検索サイトで長い間、


目にかかるような、売れ残っている物件は、


一旦取り消して、新たに掲載日を更新して新しい日付で


何回も、掲載しますので、新しいのか古いのか判断できません。

 

なので、日頃から、収益物件の検索サイトを、


さっとでもみてチェックする習慣は、つけておくべきでしょう。

 

 

すると、この物件は長くネットに出ているとか、


徐々に値段が下がってきているとか気づくはずです。

 

 

売れ残っている物件だからと言って、


決して価値が低い物件とは限りません。

 


むしろ、その物件の価値に見合った適正な水準に、


近付いてきていることです。

 

値段を下げてきている物件は、売り主が早く、


売ってしまわなければならない何らかの理由があるわけですので、


その時に、もう一段さらに思い切った指値をして、


購入する方法を取るのが非常に有効ですね。

 

 

指値を計算することも大事ですが、むしろ指値は、


売り主が、弱気になってくる時を狙う、


タイミングと心理作戦にもなってきます。

 

 

一棟もの物件を、強気で指値を入れるための一つの方法として、


金融機関の融資を、先に打診しておくという方法があります。

 

金融機関が正式に稟議に上げるためには、物件購入の契約書が必要ですが、


その前に、契約書のない状態でもとりあえず稟議を通して、


その後に、契約に動けるように申し入れてみるといいと思います。

 

 

物件への融資が、先に可能かどうかがわかりますので、


強気で指値を出すことができます。

 


値段が下がってきている物件というのは、


その物件の価値が、積算評価に近付いてきているわけですので、


フルローンの可能性が大きくなり、


その分、融資が通りやすいといえます。

 

 

では、どの程度の指値をして物件を買うべきかですが、


いろいろと計算するのもいいのですが、


物件は、安ければ安い程よく、


あえて指値の範囲を限定する必要はないのでは。

 

 

ここでの指値の方法は、フルローンが出る価格を考慮して、


積算評価額の7〜8割とします。

 


融資期間を、残存耐用年数とほぼ同じと考え、


金利3%前後で、満額融資を受けた場合の返済シュミレーションしてみて、


金利4%でも毎月の返済額が家賃収入の50%で指値をする。

 


この場合、満室想定の家賃設定を正しく見積ることが重要です。

 

この段階で仲介してくれる不動産業者に、


ここで想定した価格よりさらに1割安い値段を口頭で打診してみます。

 

 

この価格だったら、購入を決めますがどうですかと探れば、


結構な確率で、その指値が可能かどうかを教えてくれます。

 

 

そうして打診してみて、ムリそうであれば、


ここまでに想定した価格の根拠を伝えて、


これ以上の価格では無理ですと伝えればいいでしょう。

 

 

指値をする価格が決まってきて、


仲介してくれる不動産業者にも、その金額を明確に伝えた後、


買付証明書に、その価格を書いて不動産業者に提出します。

 

 

ただし、買付証明書を出す前には必ず物件を見に行くことが大事です。

 

買付証明書自体は、契約書ではありませんから、


後からキャンセルしたり、契約条件を変更したりということも、


できなくはないのですが、やはり、


商取引のマナーとしては問題があります。

 

必ず物件を見に行った後、自分で納得できる数字を、


記入することが重要です。







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