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投資初期は冒険をしないで安定経営を目指す

投資初期は冒険をしないで安定経営を目指すあれこれ


 

投資初期は確実に入居者を望める物件を取得して、


3棟目、4棟目を見越した投資をすることが大事です。



1棟目、2棟目といった初期は、不動産投資に不慣れな時期なので、


リスクを冒してまで、高利回り物件を狙おうとせずに、


実際に入居者を付ける体験を通じて、


賃貸事業の足固めを目指しましょう。


 

1棟目、2棟目といった投資初期に望む物件は、


多少利回りが低くてもよいので、リスクの少ない物件です。

 


リスクが少ないといえば、


不動産業者が売り主となっている物件(2年間の瑕疵担保がついている)や、


中でも、屋根の防水工事や、外壁洗浄など大規模修繕を終えている物件なら、


入居者募集をしやすく、できればその不動産屋さんに、


家賃保証もつけてもらうなどをすれば安心なのですが。

 

とにかく利回りが低くても、リスクが少ない物件を取得して、


軌道に乗せるという実績作りをすることで、


その後に事業者向けの融資であるプロパーローンを引きやすくなります。


 

築年数や所在地、利回り、間取り、積算評価額などの条件面で、


特に優れていなくても、全体的にバランスの良い物件で、


入居者募集もしやすい物件を取得して、


余力を残した投資を目指したいですね。

 

なので、1棟目は、単身者用よりも、利回りが低くても、


長期入居を望めるファミリー向け物件の方が良く、


積算評価も比較的高く、ネットの利回りで7〜10%前後位で、


返済割合も、50〜60%に抑えるべきですね。


 

家賃が相場よりも安くしても、リフォームをしっかりして、


利回りが多少低くなっても、満室経営を目指しましょう。


 

1棟目、2棟目などの投資初期は、


不動産賃貸業としての経営状態を、


確立して、2棟め、3棟めに照準を合わせた、


失点のない運営を優先しましょう。


 

最初から、築古のRC物件を格安で取得したりすると、


リフォームや修繕にお金がかかったり、


さらに、入居者を付けるまでの時間もかかります。


 

手をかけるところが多すぎると、手間がかかりすぎるため、


時間や資金面での効率が悪くなり、なかなか2棟目、3棟目に進めません。


 

なので、1棟目、2棟目はあまり高い利回りは望まなくても、



まずは入居者を付けて家賃収入を得るという過程を大事にして、



利益をあげて、安定経営を目指せば、



3棟目からは、1〜2棟目の実績が評価され、


プロパーローンを受けやすくなります。




そうすれば、


個人属性を意識することなく、自己資金を少なくても、


低金利で、満額の融資を受けることにつながります。


 

1棟目の物件で失敗すると、


その先の拡大路線が取れず苦戦します。


 

1棟目、2棟目は、入居者や収益を確保し、


事業者としての実績を作り、3棟目、4棟目を見据えて、


次の物件での融資を引きやすくすることに、


照準合わせた投資を目指しましょう。






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