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減価償却費はどう計算すれば有利になるか

減価償却費はどう計算すれば有利になるかあれこれ

 



不動産賃貸業は、減価償却費、ローンの利子、


租税公課(固定資産税など)の3つが、主な経費になります。

 


その中の、減価償却とは、建物や設備を、

 

徐々に経費化していく計算方法です。

 

 


減価償却費という経費が大きくなれば、

 

帳簿上の所得が減りますので、


それだけ、所得税を減らす効果があります。

 

 

減価償却費は経費といっても実際には、

 

お金が出ていくわけではないので、


減価償却費が増えれば、

 

キャッシュフロー(現金収支)はよくなります。

 

 

減価償却は、建物と設備に分けることができます。

 

 

建物と設備に分ける割合は、ケースバイケースで、


たとえば、20%を設備にして、80%を建物にすることが一般的です。

 


住宅用は、だいたい20%位が設備になってくると思いますが、


もっとも、建物と設備に分けずに、


全額建物として償却しても問題ありません。

 


ただ、建物は定額法しか選択できませんが、


設備は、定額法でも定率法(初めのうち多く償却できる)でも、


どちらでもよくなっています。

 

 

また、土地と建物の按分については、


説明可能な範囲で、できるだけ建物の価格が大きくなるように、


按分すると有利です。

 

 

土地は減価償却しませんが、建物は減価償却します。

 


減価償却できる建物の価格をできるだけ大きく設定した方が、


所得税を低く抑えられるからです。

 


建物と土地の按分については、


物件を購入するときにすでに分けられています。

 


すなわち、土地自体の売買には消費税がかかりませんので、


収益物件を購入した際には、建物だけに消費税がかかるからです。

 


売買契約書に按分された数字が、最初から明記されています。

 


しかし、売り主が個人の場合には、消費税はかかりませんので、


その物件を購入した買主の方で自由に決められます。

 

 

というわけで、個人から購入すれば、

 

減価償却費をより多く取れるように調整できます。

 

 

なので、建物と土地の按分の方法として、


一般的には、固定資産税の割合でそのまま分けることができます。

 


これは、数字自体が公的なものなので、

 

按分する数字自体は、説明しやすくなります。

 

 

より有利な条件で按分しようと思うと、


他の方法をとることもできます。

 


税務署から文句をつけられない範囲で、


有利な方法は、積算価格を採用する方法があります。

 

 

積算法は、建物の構造と平米単価と築年数で決まります。

 


例えば、木造で築12年で、建物面積が80平米で、


新築時の平米単価が14万円の場合、

 


木造の法定耐用年数22年のうち12年が経過しているので、


積算価格は14万円×80平米×(22−12)÷22年=500万円


建物の積算評価額は500万円です。

 


建物の積算評価額は、基本的に、


固定資産税評価額よりも、高くなりますので、


減価償却するには有利な数字になります。

 

 

土地の積算評価額は、一般的に相続税路線価です。

 

 

土地の相続税路線価は、公示価格の80%が目安で、


固定資産税評価額は、公示価格の70%が目安なので、


固定資産税評価額を採用した方が有利です。

 


もっとも、建物と土地を実際に購入した時の価格が、


この方法で計算した数字の合計よりも小さい場合は、


建物は、そのまま積算価格を採用して、


土地の価格だけ減らして調節しても、


一応、筋は通っています。

 


どちらにしても、減価償却できる建物の方の割合を、


増やすことがカギです。

 

 

このように、土地と建物の按分についてはいくつかの方法があり、


極端な数字にならない限り、どれを採用してもいいようになっています。

 

 

自分により有利な数字を採用するようにすればいいわけですが、


あまり極端なやり方は、税務署の反感を買いますので、


最終的に税務署に説明できるようにしておけばいいわけです。

 

 

 

 

なぜ、建物は定額法しか認められなくなったのか

 

 

建物は現在は定率法が廃止されて、

 


定額法しか認められていません。

 

 


建物は定率法で減価償却するようなケースでは、


投資初期に多額の経費が計上されるために、


節税に利用されることが多く、


赤字計上が大きくなると、


キャッシュアウトすることが多く、


そういった弊害が多く、


現在は定率法が廃止されて定額法しか、


認められていません。

 

 

 

これは健全性の原則で、

 

 

デッドクロスを防止するためですが、

 


建物はローンを組んで購入することが多く、

 


元利均等の場合、支払利息は年々減少するために、

 

経年と共に、利益が出やすくなり、

 

税金が多く発生します。

 

 

 


そこに、定率法で減価償却すれば、当初は税金が少なく、


年数が経過するたびに税金が多く発生するために、


キャッシュフローがショートしないように、


こちらも、デッドクロスを防ぐために、


定額法しか認められなくなりました。

 


というわけで、建物は定額法しか認められなくなったのは、


ローンとの関係が強く影響しています。

 

 

元利均等の場合は支払利息は年々減少します。

 


従って額の大きい建物は定率法よりも、

 


定額法がお金が回りやすいために、推奨されているのです。

 

 

 

ちなみに、建物付属設備及び構築物についても、定額法に改正されています。

 


注)平成28年4月1日以降に取得した建物付属設備及び構築物についても


定率法を選択することができなくなりました。

 

定率法と定額法の計算の仕方

 

 





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