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不動産賃貸業と借入金利息
不動産賃貸業と借入金利息あれこれ

 


不動産賃貸業は、減価償却費、ローンの利子、


租税公課(固定資産税など)の3つが、主な経費になります。

 

その中の、ローンの利子とは、


土地、建物や設備を借入金で取得した場合の、


借入金の利息部分です。

 

不動産賃貸業を拡大していくには、ローンは欠かせません。

 

借入金の利子は、ほとんどすべて経費になりますので、


借入金で不動産賃貸業を行うことは、


税金を低くするためにも、重要なことです。


 

もっとも、不動産所得が赤字の場合、


土地の部分に対する借入金利子は、経費になりません。

 

建物に関する借入金利子だけ、


すべて経費にすることができます。

 

ということは、土地の占める割合が少ない地方の物件や、


建物構造については、RC物件は経費面では有利です。

 

もっとも、不動産所得が黒字であるか、赤字であるかの判断は、


所得金額を計算して見なければ判明しないため、


一旦、全額を必要経費に算入して、不動産所得を計算してみます。

 

その結果、赤字になれば、土地等を取得するために要した利子の額を、


差し引いて、不動産所得金額を出します。

 


そして他の所得と損益通算します。

 


中古物件を購入した場合、土地と建物の按分については、


いくつかの方法(固定資産評価額、積算価格、相続税路線価等)があり、


極端な数字にならない限り、


どれを、採用してもいいようになっています。

 

自分により有利な数字を採用するようにすればいいわけですが、


あまり極端なやり方は、税務署の反感を買いますので、


最終的に税務署に説明できる方式にしておけばいいわけです。


 

ローンについては、元利均等返済(毎月、利息と元金の支払いを、


一定にする返済方式)で組んでいる人が多いのですが、


この場合は、ローンに占める元金と利息の割合は、


当初は利息分が多く、返済が進むにつれて利息分が少なくなります。




つまり経費になる金額が経年とともに、


徐々に減っていくことになります。

 

このことが非常に重要なことで、


返済が進むにつれて、金利という経費が減るため、


所得の方は、増えていくことになります。

 

給与所得が高い人(税率が高い人)には、借入金が増えると、


利息部分の経費も多くなり、所得税を大きく減らせます。


 

利息部分は、一度は銀行に払いますので、


現金の支払いが生じますが、


確定申告で支払った利息の何割かは戻ってきます。


 

つまり、借入金が多くなると、利息部分が高くても、


経費にできる部分が大きくなるため、


税金を大きく減らせます。






土地等を取得するために要した負債(借入金)の利子

不動産賃貸業と借入金利息

減価償却費はどう計算すれば有利になるか


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