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法人を設立する裏ワザ

法人を設立する裏ワザあれこれ


1、法人1物件

2、法人を売却する

3、同じ物件を個人と法人で2度融資を受ける


法人というのは法律によって人格を与えられた団体で、

 


法律に基づいた組織になります。

 

 

法人をひとつ設立するごとに、法律上の名義が、


ひとつ増やせるわけですね。

 


不動産賃貸業では法人の形態として、


合同会社と、株式会社が挙げられます。

 

 

 

合同会社(LLC)の有利な点は、


設立費用が安いということです。

 


それから、法人の目的や活動などを記したもの、


いわゆる定款を作成した後の、


公証人による認証がLLCは不要な点です。

 


なので、自分で設立することも簡単で、


自分で登記もできますし、もっとも、


自分で登記すると費用がかなり抑えられ、


印鑑作成などを合わせても10万円以内で納まります。

 


それでもって、合同会社は、株式会社と同様に、


さまざまな契約もこなせますし、


機能面でも株式会社と比べて遜色ありません。

 


というわけで、不動産賃貸業に有利な法人は、


物件の所有や管理ができ出資者への利益配分も、


コントロールしやすい合同会社が向いているのです。

 

 

 

会社組織が大きくなって、どうしても対外的に、


知名度の高い株式会社という形式にこだわるようになったら、


その時点で、株式会社へと変更することも可能です。

 


もっとも、どちらも設立して、


後から一方を休業することもできます。

 


休業しますと、ほとんどの自治体で、


法人住民税の均等割りを払わなくてもよくなります。

 

 

 

さて法人を設立する裏ワザとして、


収益物件ごとに法人を設立することがあります。

 

 

収益物件ごとに法人を設立するメリットは、


1つは、消費税還付が可能であることです。

 

 

建物にかかる消費税を還付することは、


法人でないとできないわけです。

 


2つ目のメリットは、法人を譲渡することによって、


もれなく、収益物件も譲渡できることですね。

 

 

ちなみに、法人には収益物件の所有と、


賃貸経営する機能のみを持たせて、


不動産以外の事業はさせないようにすると、


問題が少なくなります。

 

 

もしも、収益物件を売却したい場合には、


法人ごと売却する形をとるのです。

 


その時の価格は、法人の値段そのもの、つまり、


所有している不動産価格などから算出します。

 

 

そうすると、会社の登記事項の変更は必要になりますが、


不動産に対する新たな登記は必要なく、


不動産に対する登録免許税や、


不動産取得税の支払いは生じません。

 

 

登録免許税や不動産取得税だけで、


数十万円から、数百万円かかるところが、


無料になるわけです。

 

 

デメリットは、買主は法人の株式(会社の資産)を、


取得することになりますので、


会社の資産(法人の株式)である不動産を買い取るとしても、


この場合、不動産取得のためのローンは利用できないわけです。

 


そのため、資金調達が難しくなることでしょうか。

 

 

法人を設立する3つ目の裏技は、


融資を2度使うことができることです。

 

 

通常、融資を組み、不動産賃貸業が始まりますが、


個人の場合、融資の最高期限は年齢が79歳までであり、


そこから向こうは融資を受けられません。

 

 

例えばRCの場合、耐用年数が47年ありますが、


金融機関の融資は保守的で、


おおむね35年以内が一般的です。

 

 

したがって逆算して個人の場合は、


44才(79−35)が期限となります。

 

ところが法人は違ってきます。

 

 

法人の場合は、永続企業ですので、


代表者が亡くなっても会社は存続します。

 

 

したがって、融資は業績にもよりますが問題なく受けられます。

 

 

そのような事を考慮し、先ず個人で新築RCを建てたとします。

 


その後10〜12年くらい経ってから法人で融資を組み直します。

 

 

RCの耐用年数である47年から経過年数10を引くと


残存期間は37年となり、


ここでもう一度法人で35年の融資を組み直します。

 

 

従って、RCマンションの場合、


2度も35年の融資を組む事も可能なのです。

 

 

しかも、大規模修繕を絡めて、また金融機関との関係によっては、


新築から20年経っても組める状況になったりします。

 


個人のままだと年齢の壁に突き当たるので長期の融資は組めません。

 


法人を設立する最も大きい裏技の一つは、


2度も長期の融資を組め、


大きくキャッシュフローを伸ばせることです。

 

 

2度、35年を組めるということは、長期にわたって、

 

不動産投資を戦略的に行うことができます。

 

 

キャッシュフローが2度目の融資により、

 

かなり拡大できることになるでしょう。

 

 

 

 



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