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退職金でのアパート経営について

退職金でアパート経営は成り立つだろうか(退職金で土地を購入してアパートを建てる)

 

 

 

 

年々、平均寿命の増加がみられます。

 

 

従って、老後の生活設計についての関心は年々高まっています。

 

 

しかし年々老後の家計に対する不安が高まっています。

 

 

 

 

退職金を活用する方法として土地を購入して、

 

アパートを建てるという方法があります。

 

 


具体的には、土地を退職金で購入して、

 

アパートを建てるやり方で、


地主さんがアパートを建てるときと同じで、


退職金で先に土地を購入して、担保がついていない土地を、


金融機関に提供して、融資を受ける形を取ります。

 


無職でも不足分の融資を受け入れるようにするためには、


土地を退職金で購入して、土地とその土地に建てるアパートを担保に、


アパートからの家賃収入を見込んで融資を受けることになります。

 

 


例えばアパートの建て方としては、

 

土地と建物を合わせて5000万円として、


土地代の費用は2,000万円台で、

 

利回りは土地建物を合わせて8%台、


建物だけで計算すれば10%になる計画を立てたとします。

 

 

不動産投資の実績つくり又は、退職してからの生活費を得るために、


アパートを新築して信頼、実力のある賃貸仲介業者さんと、


家賃保証契約を結べば、収入は安定して、アパート経営の実績もできます。

 

 

退職金を得られたとしても、退職してからの生活費は、


稼がなければなりません。

 

 

例えば、間もなく年金受給開始は65歳になりますので、

 

退職金や貯金があったとしても取り崩してしまいかねません。

 

 

夫婦で年金生活に入ったとき、

 

年金受給額が月20万円だったとしたら、

 

夫婦で海外旅行に行きたくても、年1回ぐらいが関の山。

 

 

 

最低限の生活費しか賄うことができない恐れがあります。

 

 


なので、その退職金を利用してアパートを建てて、


退職後は、アパートに稼がせる方法をとるわけです。

 


退職金で土地を購入してアパートを建てるやり方は、

 

リスクを抑えて、長期的に安定した収入を得るために、

 

有効な策です。

 

 

新築の利点は金融機関から、長期ローンが組めるため、


キャッシュフローを得ることができます。

 


最新設備を導入して、斬新な間取りで、


競争力のる木造アパートを建てることで、


周辺物件に比べて、優位に立てるはずです。

 

 

新築の特徴は、建物の瑕疵が見つかっても保証されますし、


地域によっては、一定期間家賃保証契約を結べることです。

 


家賃保証があれば、その間は収入が確定できますので、


生活費として安心して使えます。

 

 

ローン返済して残った分は、

 

年金が出るまでのつなぎの収入が、

 

期待できますよね。

 

 

家賃保証がつけられない地域でも、

 

管理会社と管理契約や家主代行契約を結ぶことで、

 

賃貸経営のわずらわしさはなく行えます。

 

 


新築なら他の物件にない独自性をつくることで、


競争で優位になります。

 

 

 

退職金をもらったからといって、お金の形で持っておくと、

 

すぐに消費して無くなってしまいます。

 

 

しかし、その退職金など、まとまったお金で土地を購入するということは、


そのお金を消費したのではなく、土地と交換しただけの話になります。

 

 


退職金は無くなったけれど、その財産自体は土地に変わっただけで、


実際には減っていないのです。

 

 

将来、建物の寿命が尽きて、その物件を取り壊した後も、


その土地は残っています。

 

 

遠い将来、自分がなくなったら、子供や孫がその土地を使って、


また新しいアパートを建てるかもしれません。

 

 

 

そうして、引き継がれ、長い年月が経ったとき、


その土地は、なけなしの退職金で買ったものであることは、


忘れ去られるかもしれませんが、実際にその土地が残って、


子孫に受け継がれて行くものだから、


いつまでも、活用されていくことになるのですよね。

 

 

 

退職後に退職金でアパート経営を始めた先輩の本音は、

 

築後10年以上経過してくると、

 

入居率が落ち、効率が悪くなり、

 

いきおい補修などの維持管理費用が捻出できなくなり、

 

これが空室率にさらに拍車をかけ悪循環が続くとなっています。

 

 

 

したがって、退職金によるアパート経営は、

 

常に手元の現金にスポットを当てることが重要であって、

 

手元資金に余裕を持っておくことです

 

 

 

 

借り入れによる資金調達は、空室の増大や、


リフォーム資金の発生といったものに影響を受けやすくなります。

 

 

ぎりぎりの資金計画では決してしないことが大事で、

 

突発的な修繕に回すお金の用意が、


遅れてしまうことだけは避けなければなりません。

 

 

 

経営破たんになりかねないことになります。

 


私はそのようなことから、賃貸業開始の間もないときから、

 

手元のキャッシュをできるだけ、

 

増やすという経営に努めてきました。

 

 

 

家主代行

 

 


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