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なぜ、あえて日本の不動産投資なのか

なぜ、あえて日本の不動産投資なのかあれこれ


 

海外不動産という選択肢もあるかもしれません。



しかし私は海外の不動産投資はお勧めできません。


 

発展途上国の不動産はキャピタルゲインを狙えるのですが、


しかし、発展途上国の場合、利回りが高くても調達金利も高いため、


イールドギャップ(投資利回りと金利の差)が、小さくなりますね。




なので、家賃収入による利益があまり期待できず、


資産価値の増大であるキャピタルゲインによって利益を上げるのが、


海外の場合、不動産投資の主要目的になってくるでしょう。



不動産投資の真髄は、キャピタルゲインという人も実際います。


 

確かに、大きな財産を築いた資産家の多くは、要所で、


不動産投資によるキャピタルゲインをうまく利用しています。


 

世界の富裕層は、不動産を購入する際に、


仲介手数料や不動産取得税、印紙税などのコストがかからず、


売るときも、キャピタルゲイン課税のない、


ニュージーランドの不動産を買っています。


 

しかし、数多くの勝ち組であった個人投資家が、


日本では、バブル経済での到来で、壊滅状態に陥り、


成功者はほとんどいなくなった歴史があるのです。


 

キャピタルゲイン狙いの投資には、リターンは巨大ですが、


いつかは、壊滅的な破たんという危険性があるのです。


 

日本の企業が、どんどん海外に生産拠点を動かす中、


なぜ、あえて日本の不動産に投資をするかということについて、


疑問を持っている方も多いと思います。



もちろん、日本もこれからますます人口が減っていきますし、


将来に不安もあります。


 

確かに、これからの日本において、


不動産価格が上昇することはないでしょうし、


不動産価格が上げれば、金利も上がるはずです。



賃貸に関して言えば、実際に入居率も下がってきています。

 

しかしキャピタルゲイン狙いの投資と、


家賃や、入居率の下落を前提としても、


それ程、損失が出ない投資を比べた場合、


後者の方が、リスクが少なく、


不動産に投資した自己資金分が回収できれば、


実質的には、リスクゼロの投資が成立することになります。



経済発展中の新興国では、


キャピタルゲイン狙いの投資に勝算はあるでしょう。


 

タイミングさえ間違わなければ、


大きな投資効果も得られると思いますので、


投資すること自体を、否定するわけではありません。

 


日本の特徴は、過大な借金財政を支えるために、


実質的なゼロ金利政策を行っており、


投資に見合うイールドギャップを、


確保しやすいことにあります。

 


自己資金の他に、借入によって資金を調達する場合は、


貸手である金融機関は、一定の利潤を生む権利を放棄する代わりに、


それに見合う金利を受け取ることになります。

 

しかし、平成に入ってからの金融政策では、


金利は意図的に低く抑えられ、


貸し出す側ではなく、借りて資産を増やす不動産投資家に、


有利に働くようになっています。

 


より低い金利で借り入れをし、


比較的確実性の高いリターンを、


見込めるものに投資することで、リスクを抑えながら、


利益を得ることが可能です。

 

この比較的確実性の高いリターンを望める方法が、


あえて、日本で不動産投資をするメリットだと考えているのです。




キャピタルゲインを狙うにしても、


日本に持っている不動産のインカムゲインの範囲内で、


海外のキャピタルゲインを、


狙っていくという組み立てならまだいいかもしれません。



そこにとどめたいものですね。




不動産投資は賃貸業に限る(投機はしない)微力を尽くして得た利益が貴い



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