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客付会社、管理会社から見た大家さんのランク付け

客付会社、管理会社から見た大家さんのランク付けについてあれこれ

 

 

 

 

インカムゲインを狙う不動産投資の成果は、

 

株式やFXなどの投資と違い、


事業的要素が強く、賃貸業は、

 

経営者の経営手腕が左右します。

 

 

 

不動産投資は、所有者の運営スキルによっても、


収支が大きく変わってきます。

 


不動産投資をすることは、不動産賃貸業を始めることです。

 

 

不動産賃貸業は、物件を購入して修繕して、

 

入居者を付ける一連の過程で、


事業としての色彩が強く出ます。

 

 

事業ですので、事業主のスキルによって、


大家さん一人一人の、事業成績は当然違ってきます。

 

 

事業主の仕事は、物件購入後に行うリフォームなどを、


自主管理でやる場合と、管理会社などの、


外部に一任する場合とがあります。

 

 

入居者募集についても、

 

自社管理物件と他社管理物件とでは、

 

不動産屋さんの真剣度が違います。

 

 

外部に一任すると言えば、その場合の注意点は、


客付会社、管理会社からの大家さんの見え方です。

 

 

 

一般的に、管理会社や客付会社が手持ちの物件の入居をすすめる際、


次の順番で優先順位を決めています。

 


1、自社で家賃保証契約をしている物件

 

2、自社で管理している物件

 

3、他社管理で自社管理へ変更の可能性がある物件

 

4、他社管理で手数料収入(広告料等)が大きい物件

 

5、他社管理で一般的な手数料収入の物件

 


業者によって多少の差はありますがだいたいこのようなものです。

 


ポイントは

 

2、自社で管理している物件と、

 

3、他社管理で自社管理へ変更させようとしている物件に、

 


なってきます。

 

 

つまり、業者としても、この二つに力を入れているわけです。

 

 

管理会社や客付け会社の売り上げは、


自社管理物件の家賃収入を徴収して、


そこから毎月得られる管理費用(一般的に3〜7%)と、


入居者斡旋による広告料収入と仲介手数料です。

 

 

特に管理戸数は、管理会社の勢力を表す重要な指標で、


自社管理物件を増やすため各社とも日夜、努力をしています。

 


少しでも油断すると、他社に管理を持って行かれる危険性があるのです。

 

 

管理会社では、大家さんが他の管理会社に行ってしまうことを、


防ぐために、自社で管理している物件の、

 

客付け優先順位を高くしています。

 

 

また他の管理会社の物件でも、管理会社を自社に、


変更してくれそうな大家さんの物件については特に力を入れています。

 

 

管理会社に依頼する場合は、依頼する管理物件の数を増やすことで、


優先順位が上がり、重点的に客付けをしてもらえることにつながるわけです。

 

 

なので、不動産投資を有利にするためには、

物件数を増やすことも一方で、


業者の中での、自己の所有物件の規模の拡大で、


ランクを上げてもらえます。

 

 


というわけで、規模の拡大のメリットは、

 

管理をお願いする物件を増やすこと、


より多くの物件を持つことで、


業者さんから見たお得意様になるランク付けを、


上げることにもつながりますね。

 

 



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