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事務所、店舗、テナント物件について

事務所、店舗、テナント物件について




事務所や店舗物件に投資をすることはどうでしょうか。



店舗や事務所など居住用でない商業用物件や、


雑居ビルへの投資は、リスクが高いと言わざるを得ません。



慣れないうちは、投資用として購入することは 


控えたほうがよいと私は思います。




商業用物件は居住用物件以上に立地に左右されますし、


景気の影響を受けやすく、外部環境の変化で、


入居率も悪化しやすく、景気状況で 


テナントの出退店も激しいものです。






自分で店舗物件を購入するときは、


店舗に強い不動産会社を見つけるか、


管理に強いところを探す必要があります。




というのも店舗を熟知している不動産会社が、


とても少ないからです。




もしくは、自分自身で店舗物件ならではの、


入居付けの契約事項を勉強して、


不動産会社やテナントとうまく交渉出来る知識を、


身につけることが必要ですね。



まぁ、ハイリスクハイリターンで、


必然的に維持管理コストは高くなりますが、


その分家賃は高く設定できますので、


利回りは普通の居住用物件よりは高い特徴がありますが、


家賃の滞納が心配ですが、テナントを募集する場合は、


日本セーフティなどの保証会社の審査も、


受けられるようになっています。




オフィスビル物件をオーナーチェンジで購入しても、


購入当時はテナントが入っていても、将来そのテナントが、


出ていかないとも言えません。



もしテナントが、出て行ったときのことを考えると、


出て行ったあと、次のテナントが決まるまで経済面で、


持ちこたえることができるかが問題で、


収入面でリスクがあるものです。




店舗ビルやオフィスビルは、


住居物件より景気の影響が受けやすく、


立地の悪い物件は、安定した収益が、


あげられないものです。




もし購入するなら、その地域の人口増減や、


空店舗率や事務所の空室率を、


把握しておく必要があります。




スナックなどが多く入っている物件は、


高利回りの物件も多いですが、


立地がとても重要なので、周辺状況の調査が必要です。




これとは別に倉庫などの物件は最近はレンタルコンテナや


トランクルーム、レンタルボックスなどの小型の倉庫もあり、


高利回りになることもありますが、


しかし居住用と違って、運営を任せる主体がなければ、


苦戦しますし、自主管理はサラリーマンには難しいと感じます。




都市部では、一時テナントビルが多く供給されましたが、


その後の市況の悪化で、物件が余っている状況です。




企業の都市部集中でテナントは小さなビルから、


大きな新しい物件に移っていく傾向があるからです。




都市部における超高層ビルの大量供給が起こると、


周辺都市のテナントビルが大打撃を受け、


優良テナントが都心の新しい超高層ビルへ移転して 


周辺部には、空きビルが増える可能性が高いです。




首都圏なら賃料の値下げで、なんとか、


テナントが確保できる可能性がありますが、


地方圏ではテナント付けは苦心します。




よしんば、その近くに風俗店ができるようなことが 


あったりすれば、極端に需要が減ったりします。




また購入した物件の近くに、


風俗店が将来入らないとも限りません。




隣のビルに風俗店が入ってしまうと、


銀行融資が不利になる可能性があります。




風俗が混在する雑居ビル(ソシィアルビル)には、


融資が付かないことが多く、現金買になるか、


現金を多く用意する必要があります。



いくら良い物件でも周辺環境の変化によっては、


いずれ利用価値がゼロになってしまう可能性も考えられます。




もし既存のテナントが名義を変えて、


風俗店などが入ってしまえば、


そのビルだけでなく周辺施設の多くは影響を受けます。




そういう意味で、事務所や店舗物件に投資することは、


あまり薦められません。









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