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事業実績の良いベテラン投資家にとって、条件の良い物件が、割安で買える機会が到来している
事業実績の良いベテラン投資家にとって、条件の良い物件が、割安で買える機会が到来しているあれこれ

 


不動産投資向けの融資基準が緩和された2004年前後から、


基準が厳しくなった2009年くらいまで盛んにおこなわれてきたのが、


収益還元法による融資でした。

 

当時、一部の銀行で、収益不動産の評価が従来からの積算法主体から、


収益還元法主体へと変更されました。

 


これにより、従来の積算法主体の時は、融資が通らなかった案件でも、


一定の賃料が確保されていれば、融資を受けられるようになりました。

 


収益還元法で融資が行われるようになったことで、


それまで個人では手の届かなかった億を超える物件が、


自己資金ゼロでも、フルローンを使うことで、


比較的容易に購入できるようになりました。

 


これで、収益不動産流通において、滞留しがちな2〜4億の物件の取引が、


活性化するきっかけとなったことから、それ以降、仲介業者も、


大型物件の買い手として、属性の良いサラリーマン個人投資家に、


着目するようになりました。

 

代表的な物件は大型RCで、利回りは10%前後、築20年程度で、


ローン期間は25〜30年の返済になるように設定し、


キャッシュフローを得てリタイアするというやり方です。

 

また長期ローンとはいえ、毎年元金分も返済されていくのですから、


投資としては成り立っており、低金利が続いていますので、


銀行返済は、やりやすくなっています。

 

収益還元法のブームの時期は、貯蓄の少ない人でも、


サラリーマンの年収が、比較的多い人ということで、


このようなハイレバレッジ投資ができました。

 

しかし、多少家賃の下落や、入居率が悪化した時に、


投資した人に持ちこたえる資金力があるかどうかは別問題です。




もちろん立地が良く、家賃設定や入居率にも余裕を見て、


慎重に投資してきた人たちにとっては、資金的に弱点はあっても、


順調に運営を続けています。

 

しかし、銀行審査が緩い状況を絶好のチャンスと受け止め、


今、買わなくてはという意識が強く、


収益を上げるために、不動産投資をするという本来の目的から、


外れてしまった人たちの中には、


資金が回らなくなった人が出ているのです。




なので、最近は銀行の融資基準も厳しくなり、


資金力の弱い人が、収益還元法で融資を受けて投資をすることは、


現実的ではなくなっています。



収益物件購入の融資を受ける際は、


それまでに購入した物件も合わせて審査されるため、


実際、以前に収益還元法で融資を受けている人の中には、


積算評価でみると、担保価値が不足しているということで、


それ以降の融資は止まってしまっている人もいます。




というわけで、今は主要な銀行では、


収益還元法による融資は控えています。

 


なので現在は、積算評価による堅実な融資が主流になっています。

 

しかし、今後また融資基準が緩和され、


数億円単位の物件を一般のサラリーマンが買える状況に、


なったとしても、慎重に対処することが求められます。

 


もちろん、資金力に余裕があるならば、高額な投資だからといって、


敬遠する必要はありません。

 

融資基準が厳しい現在の状態では、物件が買える人は限られてきます。



属性に頼らず、従来から積算評価による融資を受けている人や、


不動産賃貸業の実績が評価された投資家は、


事業実績による融資である、プロパーローンの融資が、


比較的受けやすくなりました。

 

なので、今は、ベテラン投資家にとって、条件の良い物件を、


割安で買える機会が到来していると言えます。




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