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大規模修繕をして耐用年数を伸ばす

大規模修繕をして耐用年数を伸ばすことで、資金繰りが安定するあれこれ

 

 


木造は、その見かけの規模の小ささとは裏腹に、


たとえ、小規模のものであっても、


購入するには、かなりの額の自己資金が必要とされます。

 

 

 

投資用の不動産をインターネットなどで探す際に、


RCは、法定耐用年数の違いによるローンの付き安さで、


探しますが、木造の場合は、価格帯で探すことになると思います。

 

 

 

RCは、返済期間が長く取れるので、


借入金額を大きくしても、


十分キャッシュフローが回っていくのに対して、


木造は、返済期間が短くなるため、


キャッシュフローが回らず、ゆえに、


相当な自己資金が必要になってくるのです。

 

 


なお一部の銀行の中には、


法定耐用年数を超えた融資を行うところもありますが、


法定耐用年数を超えた融資を受けた場合、


耐用年数の期間内は、減価償却によって、


現金を内部留保できるため、


キャッシュフローが回っていきますが、


耐用年数を過ぎて、減価償却が計上できなくなったときに、


税金が増えて、資金繰りが厳しくなる点があることを、


頭に入れておく必要があります。

 


既存物件で、法定耐用年数を超えた融資を、


他行で受けている場合は、


新たに融資を受けるときには、

 

デッドクロスの懸念があるとみられるために、

 

キャッシュフロー的には不利になります。

 

 

 

まあ、小規模の木造の場合は、


総戸数が少ないため、一室空室が出た場合、


キャッシュフローに与えるインパクトが大きいため、


資金的に苦心することを想定して、


そこで、リノベーションなり、大規模修繕を施して、


資本的支出をすることによって、


長期間に渡る節税効果が得られるわけです。

 

 

その際に、リフォームローンを利用して借り入れを起こして、


資金を潤沢にして、耐用年数を伸ばすことで、


再び減価償却費を計上できるので、


キャッシュフローが回るようになるのです。

 

 

 

なぜ、キャッシュフローが回るようになるのか、

 

仕組みを説明します。

 

 

 

資本的支出のお金は現金一括なら全額、


先に支払いますね。

 

 

これを、ローンを組むことで一括資金が得られるわけです。

 


しかし、そのローンは、毎月、少しずつの返済になります。

 

 

しかし、ここで注目する点は、


減価償却費という費用は、現金がその後、


毎年出て行くわけではないのです。

 

 

減価償却は費用には違いありません。

 

 

しかし、減価償却は先に支払ったリノベーションの費用を、


後から回収していくのですね。

 


現金が支出されず、逆に回収していくものです。

 

 


したがって、節税になり、


資金繰りにも有利になるわけですね。

 


つまり、いったん支払った過去の支払額を、


毎年少しずつ回収していく仕組みなわけです。

 


また融資を受ける際には、


減価償却費も返済原資にもなりますね。

 

 

このように、リノベーションをして、

 

耐用年数を伸ばすことが不動産投資には大事です。

 

 

 

なおリフォーム費用は、

 

設備資金として、自治体の制度融資や、


日本政策金融公庫で融資を受けるとよいでしょう。

 

 

 

 

 

 

 


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